경제
원룸 전월세 계약 시, 특약사항에 꼭 넣어야 할 문구가 궁금합니다.
최근 이사 계획이 있어 과천역 근처로 원룸 전월세 매물을 알아보고 있습니다. 보증금을 안전하게 지키기 위해 계약서 작성 시 특약사항에 반드시 기재해야 하는 법적 효력이 있는 문구들이 있을까요? 또한, 주변 시세 대비 저렴한 매물을 볼 때 등기부등본에서 특별히 더 주의 깊게 살펴봐야 할 점이 있다면 전문가분들의 조언 부탁드립니다.
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 시세보다 가격이 낮은 매물은 반드시 그에 따른 이유가 있습니다. 질문처럼 등기부상 권리관계가 복잡할수도 있고 해당 건물내 시설상태나 노후도가 만족스럽지 않을수도 있습니다, 물론 이러한 부분의 확인은 등기부등본을 통해 확인하셔야 할 부분이고, 실제 임장시 눈으로 확인하셔야 할 부분입니다. 그리고 아무리 이러한 권리상황에 따라 특약의 내용도 달라지는 만큼 권리관계에 따라 말소특약등을 잘 넣으시면 됩니다 .등기부에서는 갑구에서 소유권, 을구에서는 근저당의 존재유미 및 다른 담보물권을 잘 살펴보시면 됩니다
참고로 전세사기는 계약시점을 기준으로 100%완벽하게 막을수는 없습니다. 일단 발생하더라도 실질적인 손실이 발생되지 않도록 전세보증보험가입과 전입신고를 통한 대항력, 확정일자 부여에 따른 우선변제권효력등을 잘 받아두시고 유지하는게 필요합니다.
최근 이사 계획이 있어 과천역 근처로 원룸 전월세 매물을 알아보고 있습니다. 보증금을 안전하게 지키기 위해 계약서 작성 시 특약사항에 반드시 기재해야 하는 법적 효력이 있는 문구들이 있을까요? 또한, 주변 시세 대비 저렴한 매물을 볼 때 등기부등본에서 특별히 더 주의 깊게 살펴봐야 할 점이 있다면 전문가분들의 조언 부탁드립니다.
===> 임대차 물건을 볼 때 아래사항을 확인해 보시기 바랍니다.
1. 전세인 경우
가. 00대출이 불가한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 이러한 경우 임대인은 계약금을 반환해주기로 함
나. 보증금 규모가 해당 주택가격을 고려하여 60% 이내 형성되어 있는지? 초과하는 경우 다른 물건을 알아 보시기 바랍니다.2. 공통인 경우
가. 등기사항 전부증명서 상에 문제가 없는지?
나. 내외 환경여건이 적절한지 등을 확인해 보시고 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
안전한 집의 조건은 그 집에 근저당이 없어야 되요
다시말해
집주인이 다른사람한테 빌린돈이 없어야 해요
그럼 어떻게 확인할수 있냐
등기부등본으로 알수 있어요
그거 보면 어려운 말로 써있는데
다 무시하고 표제부,갑구,을구 라는 큰 제목만 아시면되요
그중 을구 라고 써있는데 아무것도 없으면 안전해요
자 그럼
안전하다 치고
계약서에는 뭘 써야되냐?
임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 등기부등본상 현 상태를 유지하며,
새로운 근저당권 설정이나 권리 변동을 하지 않는다.
이를 위반할 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.
라는 문구를 넣으면 되요
보통 상식적인 중개사라면 넣어주는데 않넣어주는 중개사도 있으니 넣어달라하세요
그리고 국세 지방세 체납 내용은 요즘 필수이니
당당하게 국세 지방세 납입증명서 요구하세요
다음으로 보증보험 가입하시면되요
이건 설명이 길이지니 전 여기까지만 큰 틀에서 말씀드릴께요
즐거운 주말되세요~
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결과적으로 등기부상 개별등기된 상황에 근저당설정일자를 보아
내 보증금이 해당 설정일 기준 최우선변제에 전액 해당하는지 여부가 중요합니다.
부동산에 "이 보증금이 최우선변제에 전액 해당하는지?" 물어보시는게 중요합니다.
보증금 반환에 대한 리스크가 걱정되시면, 되도록 적은 보증금을 거시는게 중요하고
" 임대인은 계약일로부터 잔금일 익일까지 근ㅁ저당권 등 추가 권리설정을 하지 않기로 하며, 권리설정 시 계약을 취소하고 계약금을 반환하기로 한다" 해당 특약 넣으시면 됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세의 경우 등기부등본은 통해서 선순위 근저당권이 있는 물건을 피하시는 것이 좋고 임대인의 재산상 문제가 있는 물건도 피하시는 것이 좋습니다. 그러한 문제가 없을 경우 확정일자 + 전입신고를 하고 전세보증보험까지 가입이 가능하게 될 경우 보증금을 안전하게 지킬 수 있고, 월세의 경우 소액임차인으로써 최우선변제가 가능할 경우 계약을 체결을 하셔도 되고 일반적인 전월세 특약을 넣으시면 되고, 나머지는 임대차보호법에 의거 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
원룸 계약 시 특약에 잔금일 전 선순위 권리 변동 시 계약 해제, 임대인의 국세, 지방세 체납 없음, 전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 문구를 넣는 것이 안전합니다, 등기부등본에서는 근저당 채권 최고액 합계와 소유자 변동이력을 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기부등본을 볼 때 선순위 채권자가 있는지 확인해야 하며 가압류가 되어 있는지도 확인하시는 것이 좋습니다.
만약 등기부등본이 깨끗하다면 특약으로 권리관계 유지 특약을 기재하시고 계약할 때 등기부등본 사항과 다른 권리관계가 있다면 손배청구 할 수 있다는 계약 해지 및 손배청구 할 수 있다는 특약을 기재하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
특약으로 넣으면 좋은 것들은 보증금 반환 기한과 그에 따른 지연배상금 그리고 전세금 보증보험 가입과 해지권, 전입과 잔금 시 권리관계 변동 금지와 시설 수리 의무 문구 정도 해두시면 좋을 것이라 생각합니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보증금을 지키는 3대 핵심 특약 문구는 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 담보권이나 새로운 권리를 설정하지 않는다는 내용과 본 계약은 전세보증금 반환보증보험 가입을 전제로 하며 임대인이나 주택하자로 인해 가입이 거절될 경우 해제하며 위약금을 지불한다는 문구는 필히 넣으셔야 안전합니다. 시세보다 저렴한 집 중 소유자가 부동산신탁회사로 되어 있다면 신탁사의 동의서가 있는지 확인하시고 동의 업는 계약은 불법 점유로 간주되어 보증금을 보호받을 수 없습니다. 또한 등기부등본의 을구의 채권최고액이 내 보증금의 합 보다 70% 를 넘는다면 경매 시 보증금을 뗴일 깡통전세일 확률이 매우 높습니다. 등기부상의 용도도 주택으로 명확하게 표기 되어있는지 확인하시고 과천은 입지가 좋아 시세가 명확합니다. 주변보다 20% 이상 저렴하다면 위 조건중 하나에 해당할 확률이 높으니 국세,지방세 완납증명서와 건축물 대장을 반드시 함께 확인하셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
필수 특약 문구로 임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다 위반시 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금 전액 반환 및 위약금을 지급한다는 특약은 꼭 넣으셔야 합니다. 또한 본 계약은 허그 등 보증보험 가입을 전제로 하며 임대인이나 주택 하자로 거절 시 계약은 헤제되고 임대인은 즉시 보증금을 반환한다는 특약과 임대인은 잔금 지급 전까지 소유권을 이전하지 않으며 계약 후 소유권 변경 시 임차인에게 즉시 통지한다 이 3가지 특약문구는 넣으셔야 안전합니다. 주의할점은 갑구에 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 위험합니다. 반드시 신탁원부를 떼서 신탁사의 동의서가 있는지 확인하시고 을구의 채권최고액과 내 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 떼일 수 있는 깡통전세일 확률이 높습니다. 최근 법 개정으로 임대인의 세급 체납 여부 확인이 가능하므로 국세, 지방세 완납 증명서도 반드시 요구하세요. 또한 과천역세권인데 시세보다 많이 저렴하다면 근생빌라(상가)나 신탁물건일 가능성도 있으니 건축물대장상의 용도도 더 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.