월세 전입신고 및 세대주 변경 관련 문의

Question

현재 여자친구가 동탄에서 월세로 거주하고 있으며, 동탄 월세 계약은 10월 중순에 만료될 예정입니다. 아직 새로운 임차인을 구하지 못해 10월까지 동탄 집을 정리하기 어려운 상황입니다.

이번에 천안에서 여자친구와 동거하기 위해 여자친구 명의로 월세 계약을 체결했으며, 입주일은 9월 2일입니다.

이 경우,

1. 여자친구 명의의 천안 월세 계약서에 먼저 확정일자를 받을 수 있는지

2. 9월 2일 입주 후 제가 먼저 천안 주소로 전입신고를 해도 되는지

3. 여자친구는 동탄 월세 계약이 끝나는 10월 중순 이후 천안 주소로 전입신고를 한 다음

이후 여자친구를 세대주로 변경하는 것이 가능한지

궁금합니다

또한 여자친구가 천안으로 전입하기 전까지, 제가 먼저 전입신고를 하는 것이 여자친구 명의의 임대차계약 및 보증금 보호에 문제가 없는지도 함께 확인하고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

질문주신 내용은 모두 가능합니다.

그리고 여기에서 가장 중요한 점이 월세의 보증금 입니다.

얼마 안된다면 전입을 빼고 천안에 여자친구가 전입을 하면 좋겠지만

보증금이란게 한두푼하는게 아닌지라

이럴땐

일단 천안 월세 계약서에 확정일자를 먼저 받고

9월2일 질문자님이 먼저 천안 집 실입주와 전입신고를 하고

10월 중순 동탄 집 보증금 반환 확인하고

여자친구 천안 전입신고 세대주 변경 이런식으로 하면 될것같습니다.

우리나라는 대항력이 전입과 점유를 해야하는데

질문자님은 점유가 되지 않아서 그래요

어려우니까 이문제는 패스

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 네 가능합니다.

2. 실제로 그 집에서 거주하기 시작한다면 전입신고 자체는 가능할 수 있습니다.

3.네 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 여자친구 명의의 천안 월세 계약서에 먼저 확정일자를 받을 수 있는지

-> 확정일자는 받을수 있겠으나, 그에 따른 우선변제권 효력은 전입신고를 통한 대항력이 있지 않다면 발생되지 않습니다. 즉, 확정일자는 가능하지만 우선변제권 효력은 전입신고전까지는 발생되지 않습니다.

2. 9월 2일 입주 후 제가 먼저 천안 주소로 전입신고를 해도 되는지

-> 실제로 질문자님이 해당 주택에 거주한다면 전입신고 자체가 전혀 불가능하다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 임대차계약의 임차인은 여자친구분이고 두 분이 법률상 배우자가 아니기 때문에, 질문자님의 전입신고만으로 여자친구분의 임대차보증금에 대한 대항력이 당연히 인정된다고 단정하기는 어렵습니다. 실제 점유관계와 임차인과의 관계 등에 따라 판단될 수 있으므로 보증금 보호를 위해서는 계약자인 여자친구분도 가능한 한 빠르게 전입신고를 하는 것이 안전할 것으로 보입니다.

3. 여자친구는 동탄 월세 계약이 끝나는 10월 중순 이후 천안 주소로 전입신고를 한 다음이후 여자친구를 세대주로 변경하는 것이 가능한지

-> 세대주 변경 자체는 주민등록 정정 절차를 통해 할 수 있으며, 변경 전·후 세대주의 확인을 받아 처리할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

질문 하신 내용에 대해 순서대로 답변을 드려 보겠습니다.

1. 가능합니다.

2. 행정적으로는 가능합니다. 다만 질문자님의 단독 전입신고로는 여친 분 명의의 보증금 보호가 안됩니다.

3. 가능합니다. 하지만 동탄집 보호를 위해 천안집 보증금 공백이 너무 큽니다.

안전한 방법을 추천 드리면 주인과 협의하여 천안 집 계약서에 질문자님을 '공동 임차인'으로 추가 기재한 뒤 9월 2일에 전입신고를 하여 대항력을 즉시 발생시키거나, 집주인의 동의를 얻어 천안 집에 '전세권 설정 등기'를 진행하는 편이 안전합니다. 이점 참조를 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전입신고를 하는 것은 크게 문제가 되지 않지만 대항력이 생성이 되기 위해서는 우선 여자친구분이 점유(이사) + 전입신고를 해야 대항력이 형성이 되게 됩니다. 또한 대항력이 있는 상태에서 최우선변제권이 형성이 되게 됩니다.

즉 여자친구분이 새로운 집에 전입신고를 해야 대항력 및 우선변제권이 생성이 될 수 있으므로 여자친구분이 기존 집을 빨리 임대차종료를 하는 것이 하루라도 빨리 권리를 취득할 수 있는 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

확정일자 먼저 받을 수 있으며 질문자님 먼저 전입신고 가능하고 여자 친구는 10월 중순 천안 전입신고 후 세대주 변경 가능합니다

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 상황에서는 여자친구의 천안 임대차계약을 먼저 확정일자 받아두고, 9월 2일에는 질문자님이 먼저 전입신고한 뒤, 여자친구가 10월 중순 이후 전입신고하고 세대주를 여자친구로 변경하는 방식 자체는 가능합니다

다만 보증금 보호 측면에서 중요한 포인트가 하나 있습니다

현재 시행 중인 「주택임대차보호법」상 임차인의 대항력은 주택의 인도 + 임차인의 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하고, 그 다음 날부터 발생합니다

또한 우선변제권은 여기에 임대차계약서상의 확정일자가 더해져야 합니다

9월 2일부터 여자친구가 천안으로 전입하는 10월 중순까지 약 1개월 반 동안은 여자친구 명의 임대차의 대항력 확보가 미뤄지는 기간이라는 점을 감안하셔야 합니다