전세보증보험 가입 시 가장 중요한 체크 항목이 무엇인가요
전세 계약을 앞두고 보증보험 가입을 고려 중인데 실제로 어떤 경우에 보험금 지급이 제한되는지 궁금합니다. 보증보험 가입전에 반드시 점검해야 할 핵심 요소가 무엇인지 알려주셨으면 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기에 가장 효과적인 대비책은 전세보증보험에 가입하는 것입니다.
전세보증보험에 가입했으나 대항력이나 우선변제권이 상실된 경우, 보증금 반환 채권을 타인에게 양도한 경우, 전세계약과 동시에 매매계약이 이루어져서 보증금을 돌려받기 어려운 경우 등의 경우는 보험금 지급이 거절될 수 있습니다.
전세보증보험에 가입하려면 보증 받고자 하는 전세보증금이 집값 담보인정비율(90%)이내라고 해도 선순위채권이 없는지 확인해 보셔야 합니다. 보증한도는 주택가격 x 담보인정비율 – 선순위채권인데 등기부등본상 근저당이 설정되어 있으면 이 금액을 빼주어야 합니다. 또한 등기부등본상 갑구에 경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등이 없어야 하고 을구에 선순위채권이 있는 경우 주택가액(주택가격 x 담보인정비율)의 60%이내여야 하고, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 합니다. 계약을 하실 때는 혹시 모를 상황을 대비하기 위해 특약으로 전세보증보험이 안되면 계약을 취소하고 계약금을 반환한다는 등 조건을 걸어 놓는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
각 보증사마다 한도등이 다르기에 보증금에 따라 맞는 보증회사를 선택하셔야 하고, 가입을 위해서는 일정요건에 충족이 되어야 하는데, 주로 1년이상의 계약, 보증금 전액 계좌이체, 확정일자 및 전입신고 완료후 신청, 건축물대장상 용도가 주택으로 등록되어 있어야 합니다. 그리고 선순위 가압류와 가처분등 소유권 침해권리가 없어야 합니다. 그외 선순위 근저당이 있는 경우 보증금과 해당 물권의 합이 주택평가가액의 90%을 넘지 않아야 합니다. 자세한 기입요건과 가능여부는 보증보험사를 통해 확인하시고, 계약시에는 보증보험 가입불가시 계약해지와 같은 특약을 넣어두시는게 좋습니다.
실제 보증보험 청구시 지급거절이 될 수 있는 경우는 주로 대항력이 중간에 상실된 경우로 볼수 있는데, 이는 거주중에 어떠한 사유로 잠시 다른곳에 전입신고 후 재전입을 하거나 대항력이 상실되는 경우가 대표적이라고 할수 있습니다 그에 따라 가입이후에는 반드시 전입신고상태를 유지하셔야 합니다,
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부등본 확인 시 선순위 채권액(근저당 등)과 전세보증금 합계가 주택의 90%를 넘지 않아야 합니다. 또한 등기부등본에 압류, 가압류, 경매 등 소유권에 대한 법적 분쟁 사항이 없어야 합니다. 임대인의 미납된 국세 및 지방세가 많지 않은지 확인하여 향후 공매,경매 위험을 사전에 방지해야 합니다. 질문자님은 먼저 잔금 지급일 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추어야 하며 이를 상실하면 보험금 지급이 거절 될수도 있습니다. 계약서에 전세보증금 반환 채권 양도 금지 특약이 있다면 보증보험 가입이 불가능하므로 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전세 계약 직전 반드시 확인해야 하는 항목입니다
1. 등기부등본 최신(당일자) 발급
2. 선순위 채권 총액(근저당 포함)이 전세금보다 적은지
3. 가압류·압류·가처분 없는지
4. 임대인과 등기부 소유자 일치 여부
5. 건물 불법 건축물 여부 확인
6. 전입신고·확정일자·실거주 일정을 최대한 빠르게 확보
7. 임대인의 세금 체납 여부 보증기관에서 확인 필요
이런 부분을 확인하셔야 합니다
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
부동산에 그런 부분을 확인하시기 바랍니다
전세 계약을 앞두고 보증보험 가입을 고려 중인데 실제로 어떤 경우에 보험금 지급이 제한되는지 궁금합니다. 보증보험 가입전에 반드시 점검해야 할 핵심 요소가 무엇인지 알려주셨으면 합니다.
==> 우선적으로 보증보험 가입 거부요인은 다양합니다. 보험금 지급제한 사례로 계약조건 불일치시, 세입자 요건이 미충족되는 경우 지급거절사유가 될 수 있는 만큼 보험약관 뒷면에 나와 있는 조건을 잘 숙지하시여 이행하여 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드릴겠습니다.
보증보험 가입 전 필수 체크 포인트
1. 임대인의 소유권/등기부등본 확인
2. 전세 계약서(확정일자, 임차인, 임대인, 주민번호, 보증금, 계약 기간 정확히 기재)
3. 임차보증금과 해당 주택 담보대출 금액 비교
4. 기존 임차인, 다주택자 임대인 여부
이 정도 확인하시면 될 듯 합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
전세보증보험은 전세금 반환 및 사기 예방을 위한 가장 안전한 수단으로 가입 전 몇 가지 중요한 부분을 점검하지 않으면 보험금 지급이 제한될 수 있습니다.
먼저 소유권 관계, 등기부 권리관계, 임대인의 채무나 연체 이력, 보증가입 가능 여부 등을 정확히 확인해야 합니다.
등기부등본에서 근저당, 가압류, 압류가 많은 경우에는 전세보증금이 후순위가 될 수 있기 때문에 전세보증보험 가입이 불가하거나 가입하더라도 선순위 채권이 과다하면 경매 시 회수 불가능 판단이 나와 보험금 지급 심사에서 문제가 될 수 있습니다.
임대인의 세금 체납, 다주택자 대출 연체, 법인 임대인 여부도 심사에 영향을 줄 수 있고 체납 사실이 있으면 가입이 제한되거나 사고 시 보험금 지급에 추가 조사가 진행됩니다.
전세 계약 시 최초 입주자 아닌 기존 선 입주자의 보증보험으로 설정된 권리나 사기를 위해 이중계약이 된 경우에도 보증금 지급이 제한 및 거절될 수 있습니다.
계약서에는 전입일, 확정일자, 인도일 등이 명확히 기재돼 있어야 하고 전입신고 지연, 확정일자 누락은 보험금 지급 거절 사유 중 대표 사례입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세보증보험은 조건만 맞으면 안전장치가 되지만, 몇 가지 항목을 놓치면 보험금 지급이 제한될 수 있습니다.
1.등기부등본상 근저당, 가압류, 가처분 여부
2.임대인의 체납, 연체 이력(세금, 관리비)
3.건물 유형, 용도와 실제 거주 용도 일치 여부
4. 확정일자, 전입,신고 타이밍