임대차 미납 월세 및 판결금 강제집행 관련 법률 자문 요청

Question

제목: 판결금 강제집행 및 추심 가능 금액 산정 관련 자문 요청

안녕하세요. 기존 임대차 소송 판결에 따른 강제집행을 진행하고자 법률 자문을 요청드립니다.

[사건 개요]

• 임대차계약 기간: 2024.05.24.~2025.05.23.

• 보증금: 500만 원

• 월세: 55만 원(VAT 포함), 후불 지급(매월 24일)

• 임대차 목적물: 업무용 오피스텔

• 2025년 11월분 월세는 2025.12.24.까지 입금되어야 했으나, 이후 월세가 전혀 입금되지 않았습니다.

• 업무용 오피스텔로 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따른 3기 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지 및 건물 인도 소송을 진행했습니다.

• 임차인은 2026.05.23. 오후 4시경 짐을 모두 빼고 열쇠를 반환했습니다.

• 퇴거일까지 약 7개월분의 월세가 미납되었으며, 보증금 500만 원은 반환하지 않은 상태입니다.

[판결 주문 원문]

• 피고는 원고에게
  가. 별지1기재 부동산을 인도하고
  나. 금1,650,000 및 그 중 1,500,000원에 대하여 2026.7.11부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
  다. 2026. 2.25부터 별지 1기재 부동산 인도 완료일까지 월 55만원의 비율로 계산 한돈을 지급하라.

• 소송비용은 피고가 부담한다.

• 위 제1항은 가집행 할 수 있다.
  
  

[자문 요청 사항]

• 위 판결 주문에 따라 현재 제가 강제집행으로 청구할 수 있는 정확한 총액은 얼마인지?

• 월 55만 원의 마지막 기간(2026.04.25.~05.23.)은 어떤 기준으로 계산해야 하는지?
  

• 이사람 지금 살고 있는 오피스텔도 알고, 직장주소, 사용하는 은행(카카오뱅크 계좌) 도 알고 있는데 어떤거 부터 해야될지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

1. 알고 계신 카카오뱅크 계좌부터 압류하시고, 잔액이 없으면 직장 급여채권을 압류하면 됩니다.

2. 미납 월세는 보증금 500만 원에서 먼저 공제되고, 마지막 기간은 일할 계산하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

월세가 반년 넘게 밀린 끝에 인도 판결까지 받으셨는데, 보증금을 아직 돌려주지 않고 갖고 계시다는 점이 이 사안의 핵심입니다. 결론부터 말씀드리면 판결 금액은 3백만원대이지만, 보증금에서 먼저 정산해야 해서 실제로 강제집행할 돈은 남지 않을 가능성이 큽니다.

1. 판결 금액 계산

판결 가항 금액에 그중 일부에 대한 연 12% 이자, 그리고 다항의 월세 상당액을 더한 금액입니다. 마지막 달처럼 한 달이 안 되는 기간은 일할로 계산하므로, 29일이면 월세의 30분의 29가 됩니다. 소송비용은 판결 금액에 들어 있지 않아 소송비용액 확정을 따로 신청해야 집행할 수 있습니다.

2. 보증금에서 먼저 공제됩니다

대법원은 임대차가 끝나고 목적물을 돌려받으면 밀린 차임 등이 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봅니다. 집행으로 따로 받아내면 그만큼 보증금을 돌려줘야 하므로, 결국 같은 돈을 두고 시간과 비용만 들 수 있습니다.

3. 그런데 남는 보증금은 생각해 보셨을까요

공제하고도 보증금이 남으면 그 차액은 임차인에게 돌려줘야 할 돈입니다. 원상복구비나 미납 관리비처럼 더 공제할 항목이 있다면 견적서와 고지서로 근거를 갖춰 두셔야 합니다.

지금은 판결 금액, 소송비용, 원상복구비를 보증금과 맞춰 본 정산표부터 만드세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

판결 주문상 집행 가능한 금액은 나항의 1,650,000원과 그중 1,500,000원에 대한 2026. 7. 11.부터의 연 12% 지연손해금, 다항의 2026. 2. 25.부터 인도 완료일인 2026. 5. 23.까지 월 55만원의 비율로 계산한 금액입니다. 다항은 2. 25.부터 4. 24.까지 2개월분 110만원에, 4. 25.부터 5. 23.까지는 월 55만원을 그 기간의 일수 비율로 나눈 금액을 더하는 방식으로 계산합니다. 소송비용은 별도로 소송비용액확정 결정을 받아야 집행할 수 있습니다.

다만 먼저 확인하실 점은 보증금 500만원입니다. 위 금액을 합해도 약 330만원 수준으로 보증금보다 적을 가능성이 큽니다. 임차인이 보증금 반환을 구하면 민법 제492조 제1항에 따라 대등액에서 상계할 수 있으므로, 보증금에서 판결금과 원상복구비 등을 공제하고 남는 금액은 오히려 반환해야 할 수 있습니다. 공제 후에도 받을 돈이 남는 경우에만 강제집행의 실익이 있습니다.

집행할 금액이 남는다면, 민사집행법 제223조와 제229조에 따라 은행 예금이나 급여채권에 대해 압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다. 다만 제246조 제1항에 따라 급여의 2분의 1 상당액과 1월간 생계유지에 필요한 예금 등은 압류할 수 없으므로, 직장을 알고 있다면 급여채권 압류가 보다 안정적인 방법입니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.