경제
상업용 오피스텔을 사업자 내고 계약. 실질적 거주
상업용 오피스텔이고 계약 또한 상업목적으로 진행.
사업자 있기때문에 가능. 근데 실질적으론 주거도 할겁니다. 현실적으로 보증금을 보장 받을 수 있나요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전입신고 없이 사업자등록증으로 오피스텔을 계약을 한다는 것은 상가를 임대차하는 것과 같다 볼 수 있습니다.
우선 점유(이사)를 하고 사업자등록증을 내게 되면 대항력이 생기게 되고 아울러 상가임대차계약서를 세무서에서 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 형성이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
상업용 오피스텔은 계약시 사업자 목적으로 등록하면 전입신고가 불가능해서 주택임대차보호법상 보장되는 대항력과 우선변제권을 확보하기는 어렵습니다. 실제 주거용으로 사용하더라도 계약서상 상업용이고 전입신고가 안되어 있다면 경매시 상가건물임대차보호법의 적용을 받거나 보호 순위에 밀려서 보증금을 안전하게 지키기가 어렵습니다. 전입신고와 확정일자를 받을 수 없는 구조이므로 주택도시보증공사등의 전세보증금반환보증 가입이 불가능해서 임대인이 보증금을 돌려주지 않을시 리스크를 고스란히 떠안는점 주의하시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 업무용으로 계약한 오피스텔은 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받기 어렵습니다. 주택은 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖추는 반면, 상가임대차에서는 해당 주소지로 사업자등록을 하고 점유를 유지해야 대항력이 인정될 수 있습니다. 다만 실제로 주거용으로 사용한다고 해서 무조건 주택임대차보호법이 적용되는 것도 아니고, 반대로 계약서에 업무용으로 기재되어 있다는 이유만으로 일률적으로 판단되는 것도 아닙니다. 실제 사용 형태와 계약 내용 등을 종합적으로 보게 됩니다.
또한 대항력이나 우선변제권을 갖추었다고 하더라도 보증금이 100% 보장되는 것은 아닙니다. 선순위 근저당권이나 체납세금, 건물 시세 등에 따라 보증금 일부를 회수하지 못할 가능성도 있습니다.
따라서 계약 전 오피스텔의 시세와 선순위 권리관계를 확인하고, 본인의 실제 사용 형태에 따라 어떤 임대차보호법이 적용될 수 있는지를 확인한 뒤 계약을 진행하시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습ㅂ니다.
상업용으로 계약하고 사업자만 낸 채 실거주를 하면서 전입신고를 하지 못하면 집이 경매에 넘어 가거나 보증금 반환 문제가 생겼을 때 법적으로 보증금을 보장받기 어렵습니다.
감사합니다.