중기청 80 전세 연체 문의를 드립니다.

Question

안녕하세요. 현재 중기청 80으로 8천만원 대출이 26년 1월 5일 만기됩니다.

집주인에게 3개월 전 통보했으나 만기 2주 전 갑자기 2개월만 기다려달라며, 연체이자도 내주시고 이 기간에는 신규 세입자와 상관없이 반환해주겠다고 하였습니다. 관련해서 문자로 내용증명에 관한 내용을 보낸 후 답장까지 받았습니다. 임차권등기명령은 원하시지 않아서 일단 기다리기로 했어요.

은행에서는 현재 버팀목 전환만 가능하며, 새로운 전세계약서를 가져와야만 한다네요.

한건물에 세입자가 많은 상황이고 법인임대인이라 보증보험도 안되어서 2개월의 기간 사이에 혹시라도 문제가 생기면 바로 임차권등기명령을 해야하기에 연장을 하면 문제가 될 것 같아요..(지극히 제 의견이예요)

2개월 기간동안 새로운 전세계약서를 작성하고 묵시적연장이 아니라는 특약을 넣는 게 나을까요..?(이런 특약도 은행에서 전세계약서로 받아주는지?)

아니면

약 58일정도 연체를 하는 게 나을까요..?

너무너무 무섭습니다.. 도와주세요!

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

아마도 대출 연장을 하기 위해서는 은행애서 공인중개사 직인이 찍힌 표준임대차계약서를 요구 할 수 있습니다.

하지만 현재 퇴거를 해야 되는 입장일 경우 우선은 연체를 하게 되면 신용등급에도 불리하게 작용을 할 수 있습니다.

따라서 임대인에게 하루 빨리 전세금을 회수를 해서 상환을 하는 것이 가장 좋은 방법이라 사료됩니다.

다른 세입자를 빨리 들려서 전세대출을 상환을 하는 방법이 있지만 만일 재계약서를 작성을 하게 되면 2년 만기까지 살아야하는 의무가 있지만 특약에 중도해지 시 임대인이 동의하고 복비도 임대인이 낸다고 표기를 하고 연장을 할 수도 있겠지만 세입자가 구해지지 않는다면 어쩔수 없이 2년 묶이게 되므로 가장 빠르게 다른 세입자를 지금 구하는 게 제일 좋다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

새 계약서에 모든 특약을 명시하세요 (묵시적 연장 없음, 연체이자, 반환 보장)

은행 제출용으로 계약서 작성하고

내용증명 + 계약서 기록 확보하세요

나중에 문제가 생길 때 임차권등기명령 등 법적 절차로 활용 가능합니다

2개월 연장 합의는 가능하지만, 안전장치 필수이고

임대인 신뢰도 낮으면, 임차권등기명령 준비하세요

지금처럼 약속 + 계약서 기록이 있으면 굳이 연체까지 안 해도 됩니다

Answer 3

은행에서는 현재 버팀목 전환만 가능하며, 새로운 전세계약서를 가져와야만 한다네요.

한건물에 세입자가 많은 상황이고 법인임대인이라 보증보험도 안되어서 2개월의 기간 사이에 혹시라도 문제가 생기면 바로 임차권등기명령을 해야하기에 연장을 하면 문제가 될 것 같아요..(지극히 제 의견이예요)

2개월 기간동안 새로운 전세계약서를 작성하고 묵시적연장이 아니라는 특약을 넣는 게 나을까요..?(이런 특약도 은행에서 전세계약서로 받아주는지?)

아니면

약 58일정도 연체를 하는 게 나을까요..?

==> 현재 58일 정도 연체하는 경우 질문자님의 신용에 큰 영향을 미치게 되는 만큼 가급적 임대인과 협의후 계약을 연장한 후 이로 인해서 발생하는 비용이 있다면 임대인에게 부담을 요구하시는 것이 적절해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인으로부터 계약 만기 연장이나 연체 이자 지급, 임차권등기명령 관련 대응은 상황에 따라 다릅니다. 임차인 입장에서 가장 중요한 것은 법적 보호장치와 계약서상의 특약이 실제로 어떤 효력을 가지는지 확인하는 것과 현 상황에서 어떤 리스크를 관리할지 계획을 세우는 것이 중요합니다.

먼저 은행과의 소통에서 구체적인 서류 목록과 승인 요건을 재확인하고 필요한 서류를 미리 준비하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

중기청 80 만기 상황에서 58일 연체는 피하시는 것이 안전하며 새로운 전세계약서를 작성하시고 묵시적 갱신 배제 특약을 넣어 은행에 제출하시는 것이 최선이라 생각됩니다