경제
계약갱신 통보 후 매수자가 만기 2개월전 등기하고 갱신권 거부 가능한가
계약갱신 통보 후 매수자가 만기 2개월 전 등기하고 실거주 한다고 갱신권 거부 가능한가요?
최초계약 24.5.15~26.5.15
계약갱신통보 26.1.15
집 매매계약 26.2.10
등기 26.3.14
이 경우 계약갱신이 더 빨랐음에도 불구하고 임차인은 나가야 하는 건가요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약갱신통보라는게 갱신청구권에 대한 사용의사를 밝히신 것으로 이해가 됩니다. 문제는 새로운 매수인이 법에 따른 의사통보기간 만기 6~2개월전 매매계약 및 등기를 완료하고 실거주를 이유로 이를 거부하였다면 사실상 연장이 어렵고 만기 퇴거를 하셔야 합니다. 이러한 부분은 판례상에서도 갱신청구권 거부가 가능하다는 내용을 확인이 되며, 중요한건 갱신청구권을 사용과 매매의 순서보다는 임대인이 이를 거부할수 있는 의사통보기간(만기 6~2개월전)내 매매와 등기가 이루어지냐의 부분이 더중요하다고 볼수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인은 직접거주를 사유로 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지한 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는데, 집주인이 변경되는 경우 새로운 임대인은 기존임대차 조건을 그대로 넘겨 받게 되므로 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 이러한 권한을 가지게 되어 (관련 판결: 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631) 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
대법원 판례에 따르면 임차인이 이미 계약갱신요구권을 적법하게 행사한 이후에 소유권 이전 등기를 마친 매수인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법의 취지에 따른 것으로 갱신권 행사 당시의 임대인을 기준으로 거절 사유 유무를 판단해야 한다는 것이 법원의 확고한 입장입니다. 임차인은 2026년 1월 15일에 기존 임대인에게 갱신 의사를 통보함으로써 이미 갱신권 행사를 완료했습니다. 매수인이 소유권 이전 등기를 완료한 날짜는 2026년 3월 14일로 임차인의 갱신권 행사 시점보다 약 두달가량 늦습니다. 따라서 매수인이 실거주를 목적으로 주택을 매수하여 임대인의 지위를 승계하더라도 이미 법적으로 확정된 임차인의 갱신된 권리를 사후에 박탈하거나 무효화할 수는 없습니다. 즉 임차인은 매수인의 실거주 통보에 응하여 집을 비워줄 법적인 의무가 전혀 없으며 최초 계약 만료일인 2026년 5월 15일부터 2년이 연장된 2028년 5월 15일까지 해당 주택에서 안정적으로 거주할 권리를 가집니다. 매수인이 아무리 실거주 의사를 강력하게 주장하더라도 등기 시점이 갱신 통보보다 늦기 때문에 법적 분쟁으로 가더라도 임차인이 승소할 가능성이 매우 높습니다. 감사합니다.
계약갱신 통보 후 매수자가 만기 2개월 전 등기하고 실거주 한다고 갱신권 거부 가능한가요?
==> 매도인이 게약갱신에 동의하지 않았다면 매수인이 실거주를 이유로 퇴거를 요청할 수 있습니다.
최초계약 24.5.15~26.5.15
계약갱신통보 26.1.15
집 매매계약 26.2.10
등기 26.3.14
이 경우 계약갱신이 더 빨랐음에도 불구하고 임차인은 나가야 하는 건가요?
==>의사표시를 한 사실 만을 가지고 평가가 되지 않습니다. 현 임대인의 동의를 하지 않았다면 매수인이 입주를 이유로 얼마든지 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 26.1.15에 갱신 통보했기 때문에,
매수인이 임차인의 갱신권을 단순히 등기 완료 후 나가라는 이유로 거부할 수 없습니다
따라서 임차인은 만기 후에도 계약갱신 요구권을 행사할 수 있으며, 바로 나가야 하는 것은 아닙니다
갱신통보가 적법하면 매수인이 등기를 받았더라도 갱신권은 그대로 존속하며
매수인이 갱신을 거부하려면 직접 거주 등 정당한사유가 필요합니다
단순한 소유권 이전이나 등기 사실만으로는 거부 불가능합니다
따라서 임차인은 계약만료 후에도 갱신 요구 가능하며, 바로 퇴거할 의무는 없습니다
협의를 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대인이 아닌 매수인이 등기 후 실거주 한다고 계약갱신 요구를 거절한 경우 기존 임대차보호법상 임대인의 실거주 사유에 해당하지 않으므로 갱신 요구를 합법적으로 거절하기는 어렵고 임차인은 원칙적으로 갱신을 행사한 상태에서 계속 거주할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약갱신청구권이 먼저 효력을 발생을 하게 돤 상태(임대차 종료 2개월이 지난 상태) 에서 새로운 임대인이 소유권이전등기가 되게 되면 기존 임대인의 의무인 임차인 권리 부분을 승계를 하는 것이 맞습니다. 즉 새로운 임대인이 소유권이전이 된 상태에서는 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 거절을 하지 못합니다. 반면 위의 경우 처럼 소유권이전등기가 임대차완료 2개월전에 해당이 되게 되면 새로운 임대인이 실거주을 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있을 것으로 사료됩니다. 감사합니다.