비규제지역 주담대 매매 후 월세 놓기 ?

Question

안녕하세요 이번달에 비규제지역(인천 송도)에

무주택자 주담대 포함해서 아파트를 매매했습니다

6개월 전입의무만 있고 실거주 의무는 없고

그 외에 다른 특약사항은 없는상태입니다

인천 내 부모님이 소유하신 다른 주택이 있어(타지역거주)

현재 배우자와 둘만 거주중인데

아파트 정비만 마치고 2개월 내에

월세를 주는게 가능할지 궁금합니다

실거주의무라는 명시적인 규정이 없어서

전입신고만 제출하면 이후에 다시 전출하더라도

환수 등의 문제는 없어보여서요

( 특약 환수 조건 : 주택 추가 구매, 전입미신고)

그냥 가능은 한건지 이런 사례가있는지

궁금해서 문의드립니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

6개월 이내 전입신고를 마친 뒤 다른 곳으로 전출하는것 자체로 은행이 즉시 대출금을 환수하기는 어렵습니다. 주택담보대출은 원칙적으로 본인의 주거 목적이 기본이므로 전출 후 월세를 주면 대출 계약 위반에 해당해서 적발시 대출금 회수와 금융거래 제한 불이익을 받을 수 있습니다. 전입신고만 잠깐 하고 빠지자는 식의 편법 임대는 은행실사나 점검시 불이익을 받을 수 있으니깐 대출을 실행한 은행의 정확한 대출 약관과 전입유지 조건 기간을 미리 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

말씀하신 방식은 문제가 발생할 소지가 있어 주의가 필요합니다.

현재 수도권에서 주택구입 목적으로 주택담보대출을 받는 경우에는 원칙적으로 6개월 이내 전입의무가 적용됩니다. 이는 단순히 전입신고만 형식적으로 진행하면 된다는 취지보다는 실제 거주를 목적으로 주택을 구입하도록 하는 데 목적이 있습니다. 따라서 실제 거주하지 않으면서 전입신고만 해놓고 해당 주택을 임대하는 경우에는 대출약정 위반에 따른 대출금 회수 등의 문제가 발생할 수 있으며, 실제 거주지와 주민등록상 주소가 다른 경우에는 위장전입 문제도 발생할 수 있습니다.

다만 주택담보대출의 경우 대출상품과 금융기관의 약정에 따라 적용되는 조건이 다를 수 있으므로, 실제 전입 후 다시 전출하여 임대하는 것이 무조건 금지된다고 단정하기는 어렵기에 현재 대출받으신 금융기관에 전입 이후 의무 거주기간이 별도로 존재하는지, 단기간 내 전출하거나 월세 임대를 진행할 경우 대출약정 위반에 해당하는지 반드시 확인하신 후 진행하시는 것이 필요할듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

질문자님께서 생각하시는 것처럼 일단 전입신고를 마친 뒤에 바로 전출하고 월세를 주는 방식은 은행 대출 규정 위반에 해당할 위험이 매우 높습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

대출규제에 우선 전입 유지에 대한 의무가 없을 경우 월세로 세입자를 받으셔도 크게 문제가 없을 것으로 사료됩니다.

전세의 경우 선순위 근저당권으로 문제가 될 수 있지만 월세의 경우 최우선변제가 된다면 또한 대출에 규제 사항이 없는 상품일 경우 문제가 없을 것으로 사료됩니다. 우선 그래도 은행에 먼저 문의를 해보고 계약을 진행을 하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

송도의 경우 무주택자가 주택 구입 목적으로 주담대를 받으시면 전입의무 적용될 가능성이 높습니다 임대차 계약을 체결하시기 전에 반드시 은행의 서면 또는 녹취 가능한 답변을 받아두시기 바라며 전입만 하면 됩니다라는 구두만으로는 임대 후 문제가 생기시는 경우 방어가 어려우실 수 있습니다