보증금 2억에 월세 420만원 년5040만원일때

Question

갱신시 최대얼마에 재계약이 가능할까요?월세만 인상할경우와 보증금과 함께인상할때 각기 어찌다른가요?보증금만 인상시는 어떤가요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시 임차인이 갱신청구권을 사용하게 되면 5%이내 인상으로 제한이 되고, 이때는 원칙상 월세만 , 보증금만 따로 인상하는게 아닌 두 가지 모두 인상이 됩니다. 물론 보증금을 동일하게 한다면 오른 보증금 차액만큼을 월세로 전환하여 추가하게 됩니다.  또한 갱신청구권이 없는 경우라면 시세대로 인상이 가능하기 때문에 이때는 이러한 계산이 의미가 없고 임대인과 협의를 통해 정하셔야 합니다. 위조건에서 5%인상을 하는 경우 현 전월세전환율 4.75%을 적용하면,  보증금을 동일하게 할 경우 월세는 420만원에서 445만원정도로 인상되게 됩니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

일단 임차료 인상에 제한이 있는 경우는 임대인이 주택임대사업자일때 그리고 임차인이 계약갱신청구권을 사용할때입니다.

위 경우에는 임차료를 최대 5% 까지만 올릴 수 있습니다.

그외에는 주인과 인상폭은 별도 협의입니다.

5%를 기준으로 계산해드리면.

둘다 5% 인상 - 보증금 2억 1천만원, 월세 441만원

보증금만 인상 - 보증금 263,052,632원

월세만 인상 - 월세 4,449,583원

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 보증금 2억에 월세 420만 원짜리 집이니까계약 갱신할 때는 법적으로 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다이때 말하는 '임대료'는보증금이랑 월세를 합산해서 계산하는 방식이에요월세는 보통 100배로 계산해서 보증금으로 환산하거든요그래서 420만 원 × 100 = 4억2천만 원거기에 보증금 2억을 더하면 총 6억2천만 원이 됩니다여기서 5%는 3,100만 원이에요즉, 보증금과 월세를 합쳐서 최대 3,100만 원까지만 인상 가능한 거죠월세만 올리면 3,100 ÷ 100 = 31만 원그래서 월세는 최대 451만 원까지 올릴 수 있어요보증금만 올릴 수도 있습니다이 경우 보증금은 2억3,100만 원까지 가능하고월세는 그대로 420만 원 유지하면 됩니다물론 보증금과 월세를 나눠서 조금씩 올리는 것도 가능해요예를 들어 보증금 1천만 원 올리고나머지 2,100만 원은 월세로 바꾸면월세는 21만 원 올라서 441만 원이 되는 식입니다주의할 점은 이건 '갱신요구권'을 썼을 때 기준인데 무조건 5%까지 가능하다는 것도 이론이 있기는 합니다5%이내에서 협의하라는 의미입니다집주인이 새로 계약하자고 하면 이 5% 제한은 적용되지 않고그땐 서로 협의해서 금액을 정하게 됩니다갱신요구권은 한 번밖에 못 쓰니까 새로운 계약을 한다면 추후 갱신요구권을 사용할 수 있습니다그리고 예전에 이미 쓰셨는지도 한번 확인해 보시는 게 좋아요

고경훈 공인중개사 · Answer

갱신시 최대얼마에 재계약이 가능할까요?월세만 인상할경우와 보증금과 함께인상할때 각기 어찌다른가요?보증금만 인상시는 어떤가요?

==> 보증금 또는 월세를 5% 인상하거나 아니면 보증금, 월세를 합하여 5% 범위 내에서 인상가능합니다. 월세인 경우 대부분 월세를 인상하는 것이 일반적입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 임대료 총액 = 2억 + (420만 × 100) = 2억 + 4억2천 = 6억2천만 원5% 인상 한도 = 6억2천만 원 × 0.05 = 3,100만 원즉, 계약 갱신 시 전체 임대료 총액이 최대 6억5,100만 원까지 가능합니다.이 총액 안에서 보증금 또는 월세, 또는 둘 다 조합하여 조정할 수 있습니다.2. 월세만 인상할 경우보증금을 그대로 2억으로 유지한다면:보증금 환산 = 2억 원월세 × 100 = X전체 한도: 6억5,100만 원2억 + (월세 × 100) = 6억5,100만 원(월세 × 100) = 4억5,100만 원 → 월세 = 451만 원따라서 월세만 인상 시 최대 인상 가능한 월세는 약 451만 원입니다.3. 보증금만 인상할 경우월세를 그대로 420만 원으로 유지한다면:월세 환산 = 4억2천만 원보증금 = X전체 한도: 6억5,100만 원 보증금 + 4억2천만 원 = 6억5,100만 원보증금 = 2억3,100만 원즉, 보증금만 인상 시 최대 2억3,100만 원까지 가능합니다.4. 보증금과 월세를 함께 인상할 경우예를 들어, 보증금을 2억1천만 원으로 올리면 (1천만 원 증가 = 월세로 환산 시 10만 원 감액 여유):총 임대료 여유: 3,100만 원보증금 1천만 인상 → 월세는 최대 431만 원까지 인상 가능 (420만 + 11만)이처럼 조정이 가능합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.근거 : 주택임대차보호법 시행령 제7조 (임대료 증액의 범위)갱신요구권 행사 시 임대료(보증금과 월세를 합산한 환산액)의 5% 이내 증액만 가능환산이율 : 4% (주택 기준)중요한 건증액 한도는 ‘임대료 총액 기준’보증금만 / 월세만 / 둘 다 인상 가능하지만 총액 5% 이내면 문제 없음즉, 둘 다 5% 인상해도 총액이 5% 이내면 법 위반 아님지금 사례로 확인기존 임대료 총액보증금 2억 → 환산월세 66.6667만월세 420만총액 486.6667만5% 인상 한도486.6667 × 1.05 = 511만둘 다 5% 인상하면보증금 2억 1,000만 → 환산월세 70만월세 441만총액 511만5% 인상 한도(511만)와 정확히 같음따라서 둘 다 5% 인상 가능결론은?둘 다 5% 인상 가능하다. 단, 총액이 5% 한도(511만 원)를 넘지 않아야 한다.이 사례에서는 딱 511만 원이라 가능혹시 불안하시면 한국부동산원 임대차 상담센터나 LH 주택임대차분쟁조정위원회 같은 곳에 동일 사례로 문의해도 동일하게 “가능” 판정 나올 거예요. 참고하세요!

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차재계약일 경우 1년 5% 상한이 최대 한도 입니다. 2억/420만원일 경우 월세만 인상을 하게 될 경우는 2억에 444만원 정도 되고, 보증금과 같이 인상을 하게 된다면 2억1000만원 / 441만원, 보증금만 인상을 하게 된다면 2억6300만원/420만원 정도 나옵니다.감사합니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.계약 갱신 시 임대료 인상 한도는 5%입니다.보증금 + 월세 환산금액을 기준으로 총 5%이내 인상만 가능합니다.환산 보증금 기준 보증금 + (월세 100) = 2억 +(420만 *100) = 6억 2천만 원6억 2천만 원 * 5% = 3,100만 원따라서 갱신 시 인상 가능한 최대 금액은 총 3,100만 원입니다.감사합니다.