미등기 신축아파트의 주택담보대출 가능 여부

Question

두가지 질문입니다

1.등기가 아직 없는 미등기 신축아파트에 살고 있을 경우 등기가 없으면 은행에서 그 미등기 신축아파트에대한 주택담보대출이 불가능 한가요?

2.이번에는 등기가있는 아파트에 전세로 살경우인데요 집주인이 아파트가격에서 전세보증금을 제외한

나머지 부분으로 은행에서 주택담보 대출을 받을수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1.등기가 아직 없는 미등기 신축아파트에 살고 있을 경우 등기가 없으면 은행에서 그 미등기 신축아파트에대한 주택담보대출이 불가능 한가요?

-> 원칙적으로는 근저당과 같은 물권설정이 되지 않기 떄문에 불가하나, 신축아파트의 경우는 입주(잔금)단계에 등기가 없더라도 후취담보대출로써 대출이 가능할 수 있습니다 .

2.이번에는 등기가있는 아파트에 전세로 살경우인데요 집주인이 아파트가격에서 전세보증금을 제외한

나머지 부분으로 은행에서 주택담보 대출을 받을수 있나요?

-> 대출자체는 가능합니다, 보통은 후순위대출이라고 하고, 담보대출 목적은 구입자금이 아닌 생활안전자금애 포함되어 한도나 심사기준이 일반 구입자금대출과는 차이가 있습니다. 그리고 한도산정시에 총한도에서 선순위권리(임차보증금)을 제외하고 산정하기에 가능은 해도 한도가 낮아질수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

신축아파트의 경우 등기가 없기 때문에 우선 대출을 실행을 하고 등기가 되면 그때 근저당권을 설정을 하는 후취담보 형태로 진행이 되고 있고 또한 기존 아파트에 전세권(임차권)등이 있을 경우 추가로 대출은 가능하나 그러한 것을 후순위대출이라고 하는데 1금융권에서는 취급을 하지 않고 통상 2금융권등에서 높은 이율에 취급을 하는 경우는 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

미등기 신축아파트도 주택담보대출이 가능한 경우가 많습니다.

다만 입주를 먼저 하고 이후에 소유권이전등기와 개인 명의의 소유권이전등기가 진행되는 경우가 있는데 이 기간에는 아직 등기가 없기 때문에 일반 담보대출이 어렵다고 생각하기 쉽지만 실제로는 은행에서 입주잔금대출이나 등기 담보대출 형태로 취급하여 대출을 해 줍니다.

감사합니다.

Answer 4

미등기 신축아파트 → 일반 주택담보대출 불가, 집단대출만 가능하고 등기된 아파트 전세 거주 → 집주인은 전세보증금을 제외한 나머지 금액을 담보로 대출 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

미등기 신축 아파트는 담보권 설정이 불가능해서 원칙적으로 대출이 어렵지만 입주 지정 기간 내 건설사와 협약된 집단대출을 통하면 가능합니다. 전세 낀 집주인의 담보대출은 LTV,DSR 범위 내에서 가능하나 세입자는 선순위 근저당권 설정으로 인해서 보증금 보호가 취약해질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 미등기 입주시에는 건설사를 통해서 지정 은행을 확인하고 전세 거주 중 집주인이 대출을 받는다면 본인의 대항력 유지를 위해서 반드시 전문가나 은행과 상담하시기 바랍니다. 감사합니다.