실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
어디 뉴스에서 보니깐 빌라에 대한
전세 보증금 대출을 더 옥죄이는 규제가
강화 되었다는 뉴스를 보게 되었는데
이렇게 되면 빌라 전세는 앞으로 어려워지는 것 아닐까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 내용대로 규제가 강화된것은 사실입니다. 전세사기가 빌라 중심으로 많이 발생했기 때문인데요. 아파트보다 시세 산정이 어렵고 매매가 대비 전세가율이 너무 높아 사고 위험이 크다는 것이 문제였습니다.
앞으로 빌라 전세 시장은 보증기관 심사 강화와 대출 제약 때문에 이전보다 확실히 진입장벽이 높아질 것으로 보이며, 상대적으로 아파트 전세에 비해 수요가 줄고 월세 전환 비중이 늘어날 가능성이 큽니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
일단 전세 수요를 억제하는 정책이 발표되었기에 빌라 전세 같은 경우는 월세화가 가속화 될 것으로 예상합니다.
빌라 신규 전세 거래가 크게 위축되고 기존 전세의 월세화, 보증금 인하, 퇴거 자금 부족 등 여러 난관이 예상됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세대출 규제가 빌라를 대상으로 한것은 아니지만, 이번 전세대출 규제강화로 실질적인 피해는 빌라임대차에서 발생될것으로 보이긴 합니다. 주요내용은 HF는 이제부터 전세대출 보증심사에서 공시가 126%을 적용하게 됩니다. 이는 전세가율이 일정수준으로 유지되는 아파트등에서는 크게 영향이 적을수 있으나, 빌라나 다세대처럼 본 시세보다 공시가가 낮게 책정되는 경우가 많은데, 공시가 기준으로 대출상한을 제한하게 되면, 대출금액이 크게 줄어들수 있고 이는 기존 빌라등 임차인의 보증금 반환이 어려워질수 있고 그에 따라 투자수요도 줄어들게 되고, 미반환에 따른 역전세 및 경매증가라는 악순환으로 이어질수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적으로 HUG와 같은 기관이 보증하는 전세대출의 보증비율이 기존 100%에서 90%로 하향 조정되었습니다
이로 인해 예전처럼 전액 대출이 어려워졌으며, 빌라 매물의 경우 특히 영향이 컸습니다
서울 및 수도권 소재 빌라 중 약 62%는 강화된 기준 하에서 보증 가입이 불가능한 것으로 조사되고 있습니다
기존에는 보증이 가능했더라도 규제 강화로 인해 가입이 거절되는 경우가 많아진 것입니다
정부는 다주택자에게 전세금 반환용 대출을 금지하거나 상한을 두고 있습니다
특히 빌라는 다세대·다가구 형태이므로 보유 주택 수 계산에 포함됨에 따라 대출 자체가 불가능한 경우가 많습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
8월 28일부터 전세대출을 위한 HF의 선순위 요건 적용대상이 다세대·다가구 주택을 포함한 모든 주택으로 확대되고 주택가격 산정이 공시가 140%가 일괄 적용으로 변경되어 신규 임차인의 유입이 어렵게 되었습니다. 그동안은 HF는 보증금이 2억원을 초과할 때만 이러한 기준을 적용했었고, 2억원 이하의 주택은 임차인의 상환 능력만 있으면 전세가율에 상관없이 대출 보증을 받을 수 있었는데, 이제는 보증금 금액과 무관하게 모든 다세대·다가구 주택에 적용하게 되었습니다. HUG의 감정평가 금액은 시세의 60~70%에 불과하다보니 HF의 보증이 대안이었는데 HF전세자금보증을 받지 못하면 기존 임차인들이 전세보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
최근에 빌라 전세 보증금 대출은 실제로 규제가 강화되고 있습니다.
예전에는 주택가격의 90%까지 보증이 가능했지만 이제는 70~80% 수준으로 줄어든 상황이고, HF와 HUG 모두 공시가 126% 규정을 엄격히 적용하고 있어서 선순위 대출과 보증금을 합쳐 이 기준을 넘으면 보증 보험 가입이 거절됩니다.
이렇게 되면 기존 조건으로는 계약을 유지하기 어렵고 평균적으로 3천만 원 이상 보증금을 줄여야 하는 상황이 발생합니다.
특히 인천과 경기 서울 대부분 지역의 빌라 전세 계약이 새로운 규정에 걸려서 보증 대출이 막힐 가능성이 높습니다.
결국 빌라 전세는 앞으로 점점 줄어들고 반전세나 월세로 전환되는 사례가 많아질 것으로 보입니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
네 연립 다세대 같은 경우 전세대출 문턱이 높아지고 추가 강화안도 검토중입니다.
그래서 보증금 규모를 낮추고 반전세 또는 월세로 전화하는 사례가 늘 가능성이 큽니다.
주택금융공사에서 전세대출 강화 126%룰 시행을 했습니다.
기존에는 전세보증금 반환보증(전세대출 보증)한도가 "주택가격의 90% 이내"였으나 최근 정채긍로 '공시가격의 126%(공시가격 140%평가x90%)까지로 한도가 대폭 축소되었고 `90%→90% 또는 80%기준까지 추가 강화가 논의 되고 있습니다.
이조건이 적용되면, 빌라의 기존 보증금보다 규제 한도가 낮아져 수도권 빌라 전세 계약의 30%~80%가 기존 보증금으로는 보증 가입이 불가해집니다.
앞으로 빌라 전세는 임차인/ 임대인 모두 대출, 보증 , 임대차 계약에서 훨씬 더 까다로운 심사와 조건을 맞춰야해서, 실수요자라면 세부조건과 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인해야할 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 자금 대출 이용 시 빌라 등 비아파트에 대한 정부의 대출 심사 기준이 더 엄격해지고 한도가 낮아지는 추세입니다. 이로 인하여 빌라 구매시 금융 지원이 어려워질 수 있고 거래 활성화도 단기간으로는 위축 될 것으로 보여집니다. 그렇기 때문에 빌라 전세를 계획하고 계신다면 미리 대출 가능 여부를 확인하시는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
빌라의 경우 시세가 부정확해서 전세보증금 설정에 기준이 모호한 경우가 많아서 전세보증보험에서도 전세보증을 할 수 있는 금액을 낮추다 보니 임차인들이 전세로 빌라의 선택을 꺼리를 경우가 많이 있습니다.
즉 쉽게 말해서 임차인들이 전세보증금을 향후 받기 어려울 수도 있다는 불안감, 전세보증보험 가입도 어려워 지고 하니
빌라 전세로 가는 것을 꺼리는 현상으로 보여 집니다. 아마도 빌라 전세는 수요가 점점 적을 것으로 보여지긴 합니다.
감사합니다.