경제
가게계약계약시미리알아둘사항이궁금해요
국수가게를계약하려고하는대음식점은처음이라걱정되네요계약할때주의사항이어떤것들이있나요?또계약할시미리알아봐야될것들은무엇인가요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
국수 가게라는 새로운 도전을 앞두고 복잡한 상가 계약 문제로 고민이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 점포 인수 계약은 수많은 권리와 의무가 복잡하게 얽혀 있어 짧은 글로 모든 부분을 완벽하게 설명해 드리기에는 현실적인 한계가 있으며 안전한 인수를 위해 권리금 계약과 임대차 계약을 명확히 구분하고 우발 채무 등 다툼을 예방할 수 있는 방안을 전문가와 함께 꼼꼼히 점검하시는 것이 바람직합니다.
물론, 당사자간에 다툼이 안생긴다면 다행이지만, 다툼이 생길 경우 계약서의 조항들이 분쟁 해결의 가장 중요한 근거이자 기준으로 작용하게 되므로 전문가와 함께 계약을 진행하는 것을 권장드립니다.
상가를 인수하여 창업하실 때는 크게 기존 임차인과 맺는 권리금 계약과 건물주인 임대인과 맺는 새로운 임대차 계약이 순차적으로 이루어지게 됩니다. 이때 영업 시설이나 비품 등의 양도를 다루는 권리금 계약서는 관련 법령에 따라 행정사가 작성하는 것이 원칙이며 공간 자체를 빌리는 임대차 계약서는 공인중개사를 통해 작성하셔야 각 영역에서 발생할 수 있는 문제들에 대해 적절한 법적 보호를 받으실 수 있습니다.
계약 과정에서는 기존 영업의 권리를 그대로 물려받는 영업신고증의 지위 승계 절차뿐만 아니라 식당 운영의 핵심인 레시피의 승계 여부 그리고 현재 상가 내에 존재하는 시설과 집기 및 비품 등의 세부적인 현황을 대략적으로라도 계약서에 특정해 두셔야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하실 수 있습니다.
특히 사업을 인수하실 때 가장 주의하셔야 할 점은 당장의 부가가치세를 납부하지 않으려는 목적으로 실무에서 만연하게 퍼져있는 포괄양도양수 계약을 맺는 경우입니다. 포괄양도양수를 진행하게 되면 부가세 부담은 잠시 미룰 수 있을지 몰라도 기존 사업장의 직원 고용 관계나 숨겨진 우발 채무 및 체납 세금 등 원치 않는 불리한 의무까지 모두 승계되어 추후 심각한 골머리를 앓게 되실 위험이 큽니다.
어차피 상가 인수에 따른 부가가치세는 추후 매입세액 공제 절차를 통해 환급받으실 수 있으므로 안전한 인수를 위해서는 기존 사업자가 말끔하게 폐업 신고를 한 뒤 질문자님께서 완전히 신규로 사업자 등록을 내시는 방향이 예상치 못한 금전적 피해를 예방하는 데 훨씬 유리합니다.
그리고 폐업 후 신규등록하더라도 상호를 그대로 사용할 경우 기존 임차인의 채무를 인수하는 것으로 볼 여지가 있기때문에 이부분도 기존 임차인이 채무를 책임지도록 하는게 중요합니다.
이 외에도 상권의 변화나 소방 시설 및 건축물 용도 등 계약 시 신경 쓰셔야 할 다양한 변수들이 존재합니다. 따라서 계약서에 섣불리 서명하시기 전에 반드시 행정사나 세무사 및 공인중개사 등 관련 전문가들의 꼼꼼한 조언을 받아 절차를 진행하시기를 적극 권장해 드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가장 먼저 위반 건축물이 아닌지 여부와 건물 용도가 적합한지 그리고 건축물 대장의 정확한 면적을 확인하시고 식당을 하시기 위해서는 전기와 가스 사용량이 많으니 이와 관련하여 체크를 꼼꼼하게 해보시는 것이 필요합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
건축물대장상 위반건축물이 없는지 국수가게 영업 허가가 나올 수 있는 건물 구조인지 구청 위생과에 반드시 먼저 확인해야 합니다. 국수 조리에 필수적인 가스화력이나 전기 용량, 정화조와 하수도 원인자부담금 주체를 미리 체크하시고 임대인의 겨함이나 행정상 문제로 영업허가가 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 계야금 전액을 돌려받는다는 특약을 넣으셔야 안전합니다. 그리고 기존 식당을 인수한다면 행정처분 이력을 확인하신 뒤 신규 허가 대신에 기존 영업신고증 승계를 받는 것이 소방, 위생 검사 절차를 줄여서 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서 작성할 때는 계약금, 중도금, 잔금 일정을 잘 짜야 합니다.
금액적인 부분에 오류가 없어야 제대로된 계약서가 작성될 수 있습니다.
감사합니다.
국수가게를계약하려고하는대음식점은처음이라걱정되네요계약할때주의사항이어떤것들이있나요?또계약할시미리알아봐야될것들은무엇인가요?
=== > 부동산 거래관행에서 가계약 조건이 본 계약조건으로 넘어 가는 만큼 조건을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 일반음식점을 한다면 "일반음식점 인허가가 되지 않는 경우 본 건 계약을 취소하고 계약금을 반환해주기로 함"이라는 특약조건이 가장 중요합니다. 기타 사항은 일반 계약조건과 동일합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약 전 등기부등본으로 근저다을 확인하고 국수가게 운영에 필수적인 정화조 용량과 전기 승압 가능 여부, 영업허가 긍계 가능성을 체크하시고 시설물 고장 시 수리 책임 소재와 기존 영업의 행정처분 승계 여부를 특약으로 명시하고 권리금에 포함된 집기 목록을 사진으로 찍어서 계약서에 첨부하세요. 누수나 배수 등 주방 설비 문제를 임대인 및 이전 세입자와 함께 직접 테스트해보고 임대료 외에 발생하는 부과세 등 추가 비용을 명확하게 확인하시기 바랍니다. 마지막으로 음식점 영업을 위해서는 보건증 발급, 위생 교육 이수 등 행정적인 절차도 미리 준비해서 창업에 차질이 없도록 잘 준비하시기 바랍니다. 감사합니다.