다세대주택 구분등기 근저당 월세 괜찮을까요?

Question

서울 2019년 기준으로 근저당 잡혀있는 다세대주택 빌라에 월세로 들어가려합니다.

구분등기로 되어 있어 건물 전체가 아닌 해당 세대만 1억 6천정도 잡혀져 있으며 KB시세로 해당 세대가 3억 초반으로 되어 있는데요.

1000/89로 들어가면 근저당+보증금 1억 7천으로 시세 70%보다 낮고, 최우선변제가 가능하니 괜찮을까요?

김희영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 잡혀있어도 그 금액 비중이 낮고 최우선변제가 적용되는 월세인 경우에는 별 문제가 없습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보시고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 등을 넣으시는 것을 추천 드립니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.최우선변제가 가능한 금액일 경우 확정일자와 전입신고로 꼭 대항력을 갖추고 있어야 합니다.그래야 혹시 나중에 최악의 경우 최우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 시세 대비 선순위 금액이 크지 않고 보증금도 소액이라 크게 걱정은 하지 않으셔도 될 듯 합니다.감사합니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.KB 시세가 3억 초반이고 근저당과 보증금의 합이 1억 7천이라면, 해당 세대의 시세 대비 부채 비율은 약 56%입니다. 이는 비교적 안전한 수준으로 볼 수 있습니다. 하지만, 다세대 주택의 경우에는 건물 전체의 근저당과 보증금을 확인해야 합니다. 다른 세대의 근저당과 보증금이 많다면, 경매 등의 상황에서 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 최우선 변제는 보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용되며, 지역에 따라 보증금의 범위와 변제 금액이 다릅니다. 보증금이 1,000만 원인 경우에는 최우선 변제 대상이 될 수 있지만, 변제 금액은 크지 않을 수 있습니다. 월세 계약을 체결하기 전에 근저당과 보증금의 총액을 확인하고, 지역별 최우선 변제 금액을 확인하는 것이 중요합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.서울 2019년 기준으로 근저당 잡혀있는 다세대주택 빌라에 월세로 들어가려합니다.구분등기로 되어 있어 건물 전체가 아닌 해당 세대만 1억 6천정도 잡혀져 있으며 KB시세로 해당 세대가 3억 초반으로 되어 있는데요.1000/89로 들어가면 근저당+보증금 1억 7천으로 시세 70%보다 낮고, 최우선변제가 가능하니 괜찮을까요?==> 상기 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되는 만큼 선순위 근저당이 있어도 경매처분시에도 보증금을 보호받는데 문제가 없어 보입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.월세로 들어가면 괜찮습니다서울은 보증금이 1억6천 5백이하는 최우선변제금이 5천5백만원까지입니다만약 경매에 들어간다해도 순위에 관계없이 최우선 변제금은 받을수 있습니다

구자균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 1000 이하 보증금의 경우 보증금 + 근저당이 100% 초과 되어도 최우선이 가능하니 큰 리스크는 없습니다.진행하셔도 됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.보증금이 최우선변제금 범위내라면 입주하셔도될 것 같습니다. 최우선 변제금은 경매 시 근저당권보다 우선으로 보장됩니다.

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