경제
꽤장엄한코끼리
지금 세종에 아파트를 사는건 어떨까요??
지금 집 한채는 실거주로 살고 있습니다. 그런데 부동산 흐름을 보니까 실거주 1채로는 부자가 되기 힘들거 같습니다. 특히 서울에 집이 없다면요. 그래서 취득세1% 내는 2번째 아파트로 세종 아파트를 갭투자 생각하는데 어떻게 보시죠?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
실거주 1채만으로 자산 증식에 한계를 느끼고 비규제지역 2주택 취득세 1% 이점을 활용해 세종시 투자를 고려하시는 것은 자산 확장을 위한 매우 합리적인 고민입니다. 세종시는 국회의사당 분원 건립과 지속적인 인구 유입, 완성도 높은 신도시 인프라를 바탕으로 충청권을 넘어 전국구 단위의 수요를 끌어들이는 장기 우상향 잠재력이 확실한 지역입니다. 하지만 현재 시점에서 세종시를 다른 곳도 아닌 '갭투자' 목적으로 접근하는 것에는 치명적인 진입 장벽이 존재하는데, 바로 전국 최하위 수준에 머물러 있는 낮은 전세가율입니다.
세종시 아파트들은 매매가 대비 전세가 비율이 통상 40~50% 대에 불과해 매매가와 전세가의 차이, 즉 '갭(Gap)'이 다른 지역에 비해 기형적으로 큽니다. 이는 실거주 가치(전세) 대비 미래 가치(매매)가 선반영되어 고평가된 측면도 있지만, 주변 대전이나 청주 등 범충청권의 입주 물량 영향으로 전세가가 짓눌려 있는 탓이 큽니다. 결과적으로 세종에 갭투자를 하려면 수도권 외곽이나 경기도 핵심지 아파트를 살 수 있을 만큼의 막대한 실투자금(현금)이 한곳에 장기간 묶이게 되며, 이는 투자금 대비 수익률을 크게 떨어뜨리고 역전세 리스크 발생 시 대응을 어렵게 만듭니다.
취득세 1%라는 단기적인 세금 혜택에 매몰되어 막대한 현금을 지방에 묶어두는 것은 질문자님께서 느끼시는 '서울 부동산 부재에 대한 갈증'을 근본적으로 해결해주지 못합니다. 2주택자가 되면서 짊어져야 할 보유세 부담 증가와, 기존 주택이 누릴 수 있는 양도소득세 비과세 혜택을 포기해야 하는 기회비용도 엄연히 존재합니다. 만약 세종시 갭투자를 넉넉히 감당할 수 있을 만큼의 현금을 보유하고 계신다면, 차라리 그 자금과 현재 거주 중인 주택을 합쳐 서울 진입이나 수도권 상급지로의 '갈아타기'를 실행하는 것이 장기적인 자산 방어와 증식 측면에서 훨씬 안전하고 확실한 전략입니다.
이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
실거주 1채 외에 세종시 아파트를 취득세 부담이 적은 조건으로 갭투자하는 것은 향후 수도권과의 가격 연동성과 행정수도 추가 이전등의 호재를 노리기에는 의미 있는 선택일 수 있지만 세종시는 타 지역에 비해서 전세가율이 비교적 높게 형성되어 있어서 소액 갭투자가 가능하지만 최근 시장 침체기에는 역전세 위험이나 매매가 정체 현상을 겪을 확률이 높습니다. 서울의 핵심 자산을 두지 못한 아쉬움을 메우기 위한 차선책이라면 향후 세금 규제와 금리 변화까지 고려해서 철저한 현장 조사와 자금 계획을 세운뒤에 신중하게 접근하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
투자 여부는 결국 개인의 자금상황과 투자목적에 따라 달라지기 때문에 단순히 추천드리기는 어렵습니다. 그리고 실거주 1주택도 장기적으로 자산가치 상승의 효과는 있지만, 실제 거주를 계속해야 하기 때문에 투자자산처럼 자유롭게 처분하거나 활용하기에는 한계가 있어 실질적은 투자개념에는 맞지 않습니다. 그래서 질문처럼 갭투자를 고려하는 경우가 있을수 있습니다.
갭투자를 고려하실 경우에는 몇가지 주의가 필요한데, 단순히 최근 가격 흐름만 볼 것이 아니라 해당 단지의 입지, 전세수요와 전세가율, 향후 입주물량 등을 함께 살펴보셔야 합니다. 특히 갭투자는 매매가격 상승도 필요하지만, 당장의 안정적인 유지를 이해서는 만기 시 새로운 임차인을 구할 수 있는지와 전세가격이 유지되는지도 상당히 중요하기 때문입니다.
또한 2주택이 되면 향후 취득세뿐 아니라 보유세와 양도소득세 등 세금에 영향을 받을 수 있으므로 현재 적용되는 세제와 향후 정책 변화까지 확인한 뒤 접근하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
저는 개인적으로 장기적으로 세종에 아파트를 매수하는 것을 추천드립니다.
국회와 대통령실이 이전하고 앞으로 발전 가능성이 크다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
세종의 경우 대통령실 이전 이슈로 여전히 호재는 살아 있다 볼 수 있습니다.
다만 이전을 해야 시세에 반영이 되게 되는데 매번 대통령실 이전 소식이 들리때 마다 시세가 상승을 했다가 다시금 내리는 모습을 보이고 또한 기존 용산에서 청와대로 다시 대통령실이 이전을 했고 다시금 세종으로 간다는 확정이 있어야 시세상승에 도움이 될 수 있으므로 좀 더 그쪽으로 관심을 가지시는 것이 좋지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
세종시는 비조정지역으로 2주택 취득시 기본 세율이 적용돼서 취득세 부담이 적고 향후 추가 행정기관 이전 등 정책적 호재가 존재한다는 장점이 있습니다. 하지만 세종은 과거 급등에 따른 피로감과 변동성이 크고 전세가율이 낮을 경우 생각보다 많은 초기 투자금이 필요할 수 있어서 철저한 자금 계획이 선행되어야 합니다 .서울 집값 상승세에 비춰서 자산 증식 속도가 다소 더딜 수 있으니깐 단순 기대감보다는 해당 지역의 입주 물량과 실거주 수요를 꼼꼼하게 따져본뒤에 신중하게 결정하시기 바랍니다.