반전세 계약 시 월세 계산 방법이 궁금합니다

Question

서울지역에서 아파트 반전세 계약하려고하는데요

(기존) 전세 보증금: 2억 6천

(변경 후) 반전세 보증금: 1억 5천

부동산에서는 1000만원에 5만원으로 계산하여 월세를 50만원으로 책정한다고 합니다.

하지만 인터넷에 찾아보니 전월세 전환율 공식이

월세 산정 공식 = ((전세금-보증금) x 전월세 전환율) / 12 라고 해서 대략 45만원 정도인 것으로 나오는데요,

부동산이 말한게 맞는지, 어떻게 계산해야 맞는지 궁금합니다.

당장 내일 계약인지라... 답변해주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한선은 한국은행 기준금리 + 연2%가 적용되므로 질문 주신 45만원선으로 계산하는 인터넷 방식이 법적 기준에 맞는 계산법입니다. 부동산이 말한 1천만원당 5만원은 전환율 6%로 시장 관행이며 기존 계약을 갱신하고 전환하는 경우 법정 상한을 넘는 월세 산정은 법적으로 뮤효입니다. 신규 계약이라면 임대인과 자유로운 협상 영역이지만 기존 임대차 계약의 전환이라면 법정 전월세 전환율 계산 공식을 근거로 집주인과 부동산과 조정하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

말씀하신 계산에서 부동산의 1,000만 원당 월세 5만 원이라는 기준은 연 6% 전환율에 해당합니다 반면, 기존 전세계약의 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우라면 2026년 10월 현재 법정 전월세 전환율 상한은 연 5%입니다

월세를 얼마로 책정할건지는 임대인과 협의를 하셔서 조율을 하시면 됩니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상 1000만원에 5만원 전환이 룰이긴 합니다. 다만 위의 경우 1000만원 5만원 전환을 하게 되면 55만원 그리고 전월세 전환율 + 기준금리를 하게 될 경우 5% 하면 45만원 정도 그 절반에 50만원 정도면 적절한 협상이지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

법정 전환율 5.0% 적용 시 : 110,000,000 * 5.0% / 12 = 458,333원 입니다.

감사합니다.