경매로 오피스텔 매수 시 엑시트까지 고려한 수익률 계산 방법이 궁금합니다

Question

안녕하세요.

경매로 오피스텔을 매수할 경우 엑시트(매도)까지 고려한 수익률은 어떤 방식으로 계산하는지 궁금합니다.

낙찰가, 취득세 등 초기 비용과 임대 수익, 보유 기간 동안의 비용, 그리고 매도 시점까지 포함하여 전체 투자 수익률을 계산하는 방법을 알고 싶습니다.

경험 있으신 분들의 설명이나 계산 예시가 있다면 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

수익률 계산의 분모가 되는 내 돈을 먼저 계산해야 합니다. 낙찰가에 취득세 4.6%, 명도비, 수리비, 법무 비용을 더한 총비용에서 경락잔금대출금과 임대 보증금을 뺀 금액이 실제 투입 자본입니다. 매달 받는 월세에서 대출 이자, 재산세, 관리비(공실 대금), 보험료 등의 유지비용을 모두 제외한 연간 순수익을 구합니다. 이것이 보유 기간동안의 현금 흐름 수익이 됩니다. 매도 가격에서 낙찰가와 중개보수, 양도소득세를 뺀 순 매도 차익을 계산합니다. 2026년 기준 다주택자 양도세 중과 유예 기간이나 주거용/ 업무용 여부에 따른 세율 차이를 반드시 확인하여 세금을 보수적으로 책정해야 합니다. 최종적으로 보유기간 동안 얻은 연간 순수익의 총합과 매도 시 남은 순매도 차익을 합산한뒤 이를 처음에 투입한 자기자본으로 나누어 전체 수익률을 산출합니다. 전체수익률(%)=(연간 순수익 X 보유 연수)+ 세후 매도차익/ 실제 투입된 내 자본

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대수익율의 경우 부동산(오피스텔) 매입 비용의 총합계를 구하게 됩니다.

즉 오피스텔을 구입하게 중개수수료까지 해서 임대를 놓게 될 경우 전체의 비용을 구하고

해당 월세 X 12개월 연 수익율을 구할 수 있습니다.

예를 들어 1억 투자를 했을 경우 연 600만원(월50만원) 일 경우 임대수익률 6% 라고 봅니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

경매 오피스텔 엑시트 수익률은 총 투자비용 대비 총 순수익으로 계산하며 내부 수익률이 가장 정확합니다.

IRB 8% 이상 나오면 성공투자라 생각하시면 되겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

경매 오피스텔 수익률은 총 투자금 대비 연간 순이익으로 계산합니다. 예를 들어 낙찰가 1억, 취득세 등 비용 500만원, 월세 60만원이면 연 임대수익 720만원에서 관리비·세금 등을 빼고 약 연 5~6% 수익률이 일반적인 계산 방식입니다.

Answer 5

경매로 오피스텔을 매수할 경우 엑시트(매도)까지 고려한 수익률은 어떤 방식으로 계산하는지 궁금합니다.

낙찰가, 취득세 등 초기 비용과 임대 수익, 보유 기간 동안의 비용, 그리고 매도 시점까지 포함하여 전체 투자 수익률을 계산하는 방법을 알고 싶습니다.

경험 있으신 분들의 설명이나 계산 예시가 있다면 부탁드립니다. 감사합니다.

===> 수익율을 아래와 같이 판단해 보시기 바랍니다.

1. 취득가격, 취득비용

2. 매도가격, 매도비용

3. 순수익 : 2-1

4. 수익율 : 3/1입니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

일단 일반적인건 다른 전문가님들이 잘 설명해주실거같아

놓치면 안될 부분만 짚어드립니다.

미납관리비

공용부분은 낙찰자가 인수해야 합니다.

반드시 입찰 전 관리사무소에서 확인하세요

명도 난이도

대항력 없는 임차인이라도 명도비가 발생할수 있습니다.

예산에 1-200만원 미리 책정하세요

환급성

오피스텔은 아파트보다 매도가 어렵습니다.

급매가로 팔아도 수익이 남는지 보수적으로 계산해야 엑시트에 실패하지 않습니다.

중요한건

시세 대비 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 성패를 좌우합니다.

건투하세요~