오피스텔 경매 전 손품·임장 시 꼭 확인해야 할 사항이 무엇인지 여쭙습니다

Question

안녕하세요. 오피스텔 경매에 처음 도전해보려고 공부 중입니다.입찰 전에 손품 조사나 임장 조사를 할 때 어떤 부분을 중점적으로 확인해야 하는지 궁금합니다.예를 들어 • 실거래가 및 월세 시세 확인 • 공실 여부 • 관리비 수준 • 건물 관리 상태 • 주변 임대 수요등을 확인하면 좋다고 들었는데, 실제로 경험 있으신 분들은 어떤 부분을 특히 중요하게 보시는지 조언을 부탁드립니다.초보라 놓치는 부분이 있을 것 같아 질문드립니다.경매 전 반드시 체크해야 할 사항이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.위의 사항 모두 체크를 해야 할 필수 항목이라 보여 지고 또한 경매에서 가장 기본적인 것은 권리분석입니다.특히 소멸과 인수를 구분을 해서 정확한 낙찰가액을 분석하는 것이 가장 중요하다 볼 수 있습니다.다음으로 인수가 있을 경우 현재 임차인 정보등을 보는 것이 좋고, 기타 미납 관리비, 공실 여부, 주변 임대 수요등을 분석을 하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

김명석 · Answer

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.네, 그 정도면 충분합니다.그래도 가장 기본은 권리상 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.임차인의 대항력 여부, 명도 난이도 등도 확인이 필요합니다.아울러 추후 활용 계획도 세워야겠지요 ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.오피스텔 경매는 아파트보다 권리관계가 단순해 보일 수 있지만 수익률 계산과 명도 난이도가 높아 어려움이 있을 수 있습니다.1. 손품조사 : 대항력 있는 임차인 유무, 전입세대확인서, 미납 관리비 총액 확인2. 발품조사 : 관리 소장님 면담이 필요하며 단순히 관리비만 묻지 마시고 집안의 누수 이력, 점유자의 성향을 파악하는 것이 중요합니다.또한 전 단계에서 경매에 대한 절차 진행을 미리 알고 가시는 것이 좋습니다.경험을 쌓다 보면 눈에 보이는 좋은 물건들이 많이 있을 실 겁니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

안녕하세요. 오피스텔 경매에 처음 도전해보려고 공부 중입니다.입찰 전에 손품 조사나 임장 조사를 할 때 어떤 부분을 중점적으로 확인해야 하는지 궁금합니다.예를 들어 • 실거래가 및 월세 시세 확인 • 공실 여부 • 관리비 수준 • 건물 관리 상태 • 주변 임대 수요등을 확인하면 좋다고 들었는데, 실제로 경험 있으신 분들은 어떤 부분을 특히 중요하게 보시는지 조언을 부탁드립니다.초보라 놓치는 부분이 있을 것 같아 질문드립니다.경매 전 반드시 체크해야 할 사항이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.=== 임장시 확인해야 하는 사항으로 전입세대 열람원을 확인해서 전입신고가 되지 않는 입주민이 있는지?, 관리비 체납이 없는지?, 주변에 임대수요가 많은지 등을 우선적으로 확인해야 합니다

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에 있어 임장시 가장 중요한 것은 질문과 같은 사용,수익가능성도 있지만 실제 점유자에 대한 조사 및 확인도 반드시 하셔야 할 부분입니다. 사실 아무리 수익성이 뛰어난 매물이라도 현 점유자의 성향에 따라 사용수익을 하는데  있어 시간적 소모가 발생될수 있기 때문입니다.  보통은 경매입찰전 임장시에는 질문의 부분들을 우선하여 확인하되, 현재 실질적인 점유자가 누구인지, 쉽게 세입자인지 소유자인지, 그리고 점유자의 성향과 명도가능성등을 대략적으로도 판단을 하셔야 합니다. 보통은 경매낙찰전에는 찾아오는 사람들이 적지 않아 점유자가 적대적일수 있는데 보통 세입자의 경우 낙찰자의 서명을 받아야 배당이 가능하기에 소유자에 비해 덜 그러하겠으나, 해당 과정에서 대략적으로 명도과정에서 협의가 될지 법에 따른 절차진행이 필요할지를 대략적이라도 파악하시는게 필요합니다,  사실 경매에서의 하이라이트는 결국 명도과정인데 이는 실질적인 낙찰이후 부동산에 대한 사용수익의 시작은 명도이후부터 진행이 되기 때문입니다. 아무리 권리관계상 법적으로 낙찰자가 유리한 상황이라도 점유자가 무작정 버티기를 시전하면 그 절차진행에 따른 시간소요가 낙찰자의 손실로 이어질수 있기 때문입니다.

김경환 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔 경매는 아파트보다 수익률은 높을 수 있지만, 관리비 체납이나 세금 문제 등 초보자가 놓치기 쉬운 함정이 많습니다.현장에 가기 전 컴퓨터 앞에 않아 수익률이 나오지 않는 물건은 미리 걸러내야합니다.최근 1년 내 실거래가와 현재 나와 있는 매물 가격 을 비교을 해보세요특히 오피스텔은 가격이 잘 오르지 않으므로 급매가 보다 싸게 낙찰받는 것이 핵심입니다.그리고단순히 건물을 보는 게 아니라 명도비용과 수리비를 예측해야 합니다.꼭 관리사무소에 가서 체납액을 확인하세요전입세대확인서 발급 및 주차 보안상태도 확인하시구요가장중요한 주위 부동산에 들려 시세와 공실 정보를 세심하게 체크해야합니다.아파트에 비해 취등록세가  높으니 이 비용도 미리 수익률에 반영하여 체크하시면 좋습니다.