안녕하세요. 이번에 아파트 매수하려고 합니다. 마이너스 통장 관련 (배우자 명의 등)

Question

안녕하세요.

이번에 아파트 매수하려고 합니다.

현재 현금 2억있고, 마이너스통장 1.5억으로 이미 뚫어 놓은 상황입니다.

3.5억의 갭으로 아파트를 매수하려고 하는데요. (용인시 소재 아파트)

마이너스 통장개설시, 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역의 부동산 매수시, 환수한다는 특별약정서를 썼습니다.

1) 현재 투기지역 및 과역지열, 조정대상지역은 서울의 4개구 (강남, 마포, 용산, 성동구)인데, 저는 해당되지 않는지 궁금합니다.

또한 만약 아파트 매수 후, 추후에 용인시가 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역에 포함됐을시 마이너스 통장을 환수당하는지도 추가로 궁금합니다.

2) 위와 같은 가능성을 아예 없애기 위해, 배우자에게 마이너스 통장의 1.5억을 송금한 뒤 배우자 명의로 집을 매수하려고 합니다. 이 경우 또한 마이너스 통장을 환수 당하는지 궁금합니다.

(특별약정서에, 매매, 증여, 신축 등에 따른 소유권 취득, 다만 상속에 의한 취득은 제외 라고 명시되어 있습니다.)

3) 1.5억을 다 사용하여, 집구매 했을시에 환수당한다고 하면, 1.5억 모두 환수되는지 아니면 초과분인 5000만원만 환수당하는지도 궁금합니다.

감사합니다!!

Answer 1

1) 현재 투기지역 및 과역지열, 조정대상지역은 서울의 4개구 (강남, 마포, 용산, 성동구)인데, 저는 해당되지 않는지 궁금합니다.

==> 네 해당되지 않습니다.

또한 만약 아파트 매수 후, 추후에 용인시가 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역에 포함됐을시 마이너스 통장을 환수당하는지도 추가로 궁금합니다.

==> 은행 지침에 따라 판단해야 하는 사항이지만 현재 상황으로는 문제가 되지 않습니다.

2) 위와 같은 가능성을 아예 없애기 위해, 배우자에게 마이너스 통장의 1.5억을 송금한 뒤 배우자 명의로 집을 매수하려고 합니다. 이 경우 또한 마이너스 통장을 환수 당하는지 궁금합니다.

(특별약정서에, 매매, 증여, 신축 등에 따른 소유권 취득, 다만 상속에 의한 취득은 제외 라고 명시되어 있습니다.)

==>현재 법령 만으로는 환수대장이 되지 않습니다.

3) 1.5억을 다 사용하여, 집구매 했을시에 환수당한다고 하면, 1.5억 모두 환수되는지 아니면 초과분인 5000만원만 환수당하는지도 궁금합니다.

==> 현재 상황에서는 별다른 문제가 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 현재 투기지역 및 과역지열, 조정대상지역은 서울의 4개구 (강남, 마포, 용산, 성동구)인데, 저는 해당되지 않는지 궁금합니다.또한 만약 아파트 매수 후, 추후에 용인시가 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역에 포함됐을시 마이너스 통장을 환수당하는지도 추가로 궁금합니다.

-> 특별약정서 내용만 보면 규제지역내 주택을 매수할때 환수라는 조건이기 떄문에 질문자님이 구매하는 주택이 규제지역내 위치하고 있지 않다면 해당되지 않을 것으로 보입니다. 그리고 투기과열지구, 조정대상지역은 강남 3구와 용산구 입니다. 그리고 구입당시에 규제지역이 아니라면 추후 지정이 되어도 문제가 되지 않을것으로 예상되나, 특별약정서는 두 당사간의 내용이기 떄문에 해당하는 은행을 통해 정확한 확인은 해보셔야 합니다.

2) 위와 같은 가능성을 아예 없애기 위해, 배우자에게 마이너스 통장의 1.5억을 송금한 뒤 배우자 명의로 집을 매수하려고 합니다. 이 경우 또한 마이너스 통장을 환수 당하는지 궁금합니다.

(특별약정서에, 매매, 증여, 신축 등에 따른 소유권 취득, 다만 상속에 의한 취득은 제외 라고 명시되어 있습니다.)

-> 이부분은 확답하기가 어려운데, 이유는 은행마다 판단의 차이가 있을 수 있기 떄문입니다. 은행별로 부부를 동일세대로 보아 환수대상이 될수도 있지만, 차주를 중심으로 명의만 해당되지 않으면 환수대상이 되지 않을 수 있기 때문입니다. 개인적 판단으로는 본인 명의만 아니라면 환수대상에는 포함되지 않을것으로 예상은 됩니다.

3) 1.5억을 다 사용하여, 집구매 했을시에 환수당한다고 하면, 1.5억 모두 환수되는지 아니면 초과분인 5000만원만 환수당하는지도 궁금합니다.

-> 대출 환수는 은행이 결정에 따라 전액 환수를 기준으로 합니다, 마이너스 통장이 환수되면 전액상환입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 용인시는 규제지역이 아닙니다. 따라서 걱정하지 않으셔도 되겠습니다 추후 토지거래허가구역으로 지정되도 소급적용되지 않기 때문에 괜찮습니다.

2. 규제지역이 아니기 때문에 괜찮습니다

   감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,2025년 7월 현재 기준으로 용인시는 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지구에 해당하지 않습니다

서울의 강남구, 용산구, 마포구, 성동구 일부만 해당됩니다

따라서 현 시점에서 마이너스 통장 자금으로 용인시 아파트를 매수하는 것은 특별약정서 위반에 해당되지 않습니다

일반적으로 약정 위반 여부는 취득 시점 기준으로 판단합니다

부동산 매수 당시 비규제지역이었다면, 이후 규제지역으로 변경되어도 약정 위반으로 간주되지 않는 것이 일반적입니다

단, 약정서에 추후 지정 시 소급 적용에 대한 문구가 있다면 예외일 수 있으니, 약정서의 문구를 정확히 확인해야 합니다

,배우자 명의 매수에는 환수 가능성이 있습니다 (차주의 자금 사용 시)

일부만 사용해도 전액 환수 가능성 있으니

자세한 사항을 은행에서 상담받아보고 진행하셔야 할거 같습니다