전세보증보험 가입기준 문의드립니다

Question

매매가 KB기준 2억 3천500시세이고 근저당 1억1천700이고전세 9800입니다매매가 90센트안에들어야 가입가능한거로아는데 맞나요?계산해보니 전세가 9390으로 해야 가입가능한게 맞는건가요?

김희영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 설정되어 있는 집이라도 HUG등 보증기관에서 요구하는 조건을 충족하면 전세보증보험 가입이 가능합니다. 하지만HUG의 경우 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것, 그리고 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 등의 조건을 만족해야 하며, 단독·다중·다가구주택의 경우에는 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것의 조건을 만족해야 가입이 가능합니다. 그렇지 않다면 기존 근저당을 말소하는 조건으로 가입해야 합니다. 현재 아파트라고 해도 주택가격 x 담보인정비율 90%을 초과하므로 보증보험 가입이 어려울 것으로 판단되며, 향후 담보인정비율이 더 낮아질 수 있으므로 다른집을 알아보시는 것이 좋을 것 같습니다.

김경환 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증보험 가입기준을 보면...매매가의 90% 이하 전세금일 것이때의 매매가는 KB 시세 기준 시세로 보며선순위 근저당권을 포함한 전세보증금 합계가 100%를 넘지 않아야 함근저당과 전세금을 합한 금액이 시세 기준을 넘지 않고 있기에 전달 주신 금액 기준으로 보면 보증보험 가능성은 있어 보입니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 보증보험 가입 한도의 경우 주택가격의 90% - 선순위 채권이 공식입니다.하지만 계약을 하기 전에 확실하게 하기 위해서는 사전에 직접 HF나 HUG, SGI 등 전세보증보험을 취급한 곳에 문의를 해서 계약 예정 임대차 조건을 알려주고 가입 여부를 알아보는게 확실한 방법이라 사료됩니다.감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.전세보증보험(HUG 기준) 가입 시 보증금+선순위 채권(근저당) 합계가 시세의 90%를 초과하면 가입이 불가합니다.정리해볼게요.현재 조건KB 시세 : 2억 3,500만 원근저당 설정액 : 1억 1,700만 원전세보증금 : 9,800만 원90% 한도 계산2억 3,500만 원 × 90% = 2억 1,150만 원여기에 선순위 근저당이 있으므로전세보증금 + 1억 1,700만 원 이 2억 1,150만 원 이하여야 보증보험 가입 가능계산해보면2억 1,150만 원 - 1억 1,700만 원 = 9,450만 원즉, 전세보증금이 9,450만 원을 초과하면 가입이 안 되는 상황입니다.결론은 말씀하신 9,800만 원은 초과라서 가입이 어렵고 9,390만 원으로 조정하셨다는 계산은 거의 정확하세요.다만 정확하게는 9,450만 원까지 가능입니다. 보통 9,400만 원 언저리로 조정해서 계약서를 새로 쓰거나, 차액을 보증금이 아닌 별도 월세나 관리비로 조정하는 경우가 많아요. 참고하세요!!

고경훈 공인중개사 · Answer

매매가 KB기준 2억 3천500시세이고근저당 1억1천700이고전세 9800입니다매매가 90센트안에들어야 가입가능한거로아는데 맞나요?계산해보니 전세가 9390으로 해야 가입가능한게 맞는건가요?==>네 맞습니다. 90% 개념은 다음과 같습니다."kb시세 * 90% >  근저당 + 보증금의 합계"입니다.21,150=11,700+9450만원입니다. 따라서 보증금 조정이 필요합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기관마다 조금씩 차이는 있지만 허그보증보험을 기준으로 보면 전세보증금과 선순위채권금액의 합이 담보인정비율 90%이내여야 하고 선순위채권이 주택가액의 60%이내여야 합니다.  다만 공시지가를 기준으로 126%을 초과하지 않아야 합니다. 질문의 경우 공시지가를 알수는 없느나, KB시세가 기준이 되면 현 2.35억원의 90%는 2.115억이 되고 이럴 경우 전세보증금의 최대치는 9450만원이 될것으로 보입니다.  단, 공시지가에서 126%을 곱하고 선순위채권을 뺀 가격이 위보다 낮다면 해당금액을 기준으로 보셔야 합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다부동산에 전세보증보험에 가입이 되는지 확인을 해보시기 바랍니다