아파트 매매 잔금 전에 매도인(집주인 세입자 따로) 관리비나 장기수선충당금을 미납했다면 누가 부담해야 하나요?

Question

아파트 매매계약을 체결하고 잔금을 준비하고 있는데, 잔금일에 관리비나 장기수선충당금 같은 비용을 어떻게 정산해야 하는지 궁금합니다.

보통 관리비는 잔금일을 기준으로 정산한다고 알고 있지만, 매도인이 이전부터 관리비를 미납했거나 아직 청구되지 않은 수도·전기요금이 있다면 매수자가 부담해야 하는 경우도 있나요?

특히 장기수선충당금은 매도인과 세입자 사이에서 정산하는 비용으로 알고 있는데, 매수자가 확인해야 할 부분도 있는지 궁금합니다.

잔금을 지급하기 전에 관리사무소에서 어떤 서류를 확인해야 하는지, 계약서에 관련 특약을 넣지 않았더라도 미납 비용에 대해 매도인에게 정산을 요구할 수 있는지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

이전부터 체납한 관리비는 매도인이 부담하는 것이 원칙이고 잔금일 당일에 관리사무소에서 관리비 정산서를 발급받아 미납 요금이 없는지 반드시 확인하고 정산해야 합니다. 장기수선충당금은 살던 동안 집주인이 내야 하는 돈이므로 보통 세입자가 나가거나 매매 시점에 매도인이 세입자에게 돌려줘야 하며 매수자는 부담하지 않도록 잔금시 정산 받아야 합니다. 특약이 없어도 민법상 매도인에게 미납금 반환이나 정산을 청구할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 잔금일자 기준 이전 사항에 대해서는 매도자 책임이 원칙입니다.

특히 장기수선충당금의 경우 정산을 해서 매수자가 받아서 향후 세입자 퇴거 시 다시 줘야 되는 문제가 있고,

또한 선수관리비에 대해서는 매수자가 매도자에게 줘야 되는 항목이 있습니다.

공인중개사님께 여쭤보시고 잔금일자 기준 깔끔하게 정리를 하시는 것이 좋다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

잔금일 이전 발생한 미납분은 매도인의 책임이므로 특약이 없어도 민법상 매도인에게 전액 정산을 요구할 수 있습니다. 매도인이 기존 세입자에게 직접 반환하고 정산하는 비용이므로 매수인은 잔금시 두사람간 정산이 완료 됐는지만 확인하면 됩니다. 잔금 당일 관리사무소에서 관리비 정산서와 장기수선충당금 납부 확인서를 발급 받아서 미납과 정산 상태를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

관리비, 수도전기요금은 원칙적으로 잔금일 이전 발생 분은 매도인이 부담하고, 장충금은 매도인과 세입자 사이에서 정산합니다.

다만 미납 관리비 중 공용부분 관리비는 관리규약이나 판례에 따라 매수인이 일부 승계할 수 있어 잔금 전 반드시 관리사무소에서 미납 0원 확인을 받아야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

아파트 매매 시 관리비는 원칙적으로 잔금일을 기준으로 매도인과 매수인이 일할 정산합니다.

다만 미납 관리비는 구분해서 봐야 합니다.

① 미납 관리비

관리비는 원칙적으로 기존 소유자나 사용자 부담입니다.

다만 공용부분 관리비는 대법원 판례상 특별승계인인 매수인에게도 승계될 수 있으므로 주의해야 합니다.

연체료까지 당연히 승계되는 것은 아닙니다.

② 전기ㆍ수도요금

아직 고지되지 않았더라도 잔금일 기준 계량기 검침으로 사용량을 정산하면 됩니다.

③ 장기수선충당금

법적으로 소유자 부담입니다.

세입자가 대신 납부했다면 임대인에게 반환받는 구조입니다.

세입자가 거주 중인 주택이라면 매도인 보유기간의 충당금을 잔금일에 별도로 정산해 두는 것이 안전합니다.

④ 잔금 전 필수 확인사항

관리사무소에서 관리비 미납내역서 , 장기수선충당금 납부확인서 , 전기ㆍ수도요금 정산내역을 확인하세요.

계약서에 특약이 없어도 매도인 부담분에 대한 정산은 요구할 수 있습니다.

다만 미납액을 잔금에서 일방적으로 공제하기보다는 매도인과 정산금액을 확정해 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

핵심은 잔금 지급 전에 미납액과 부담 주체를 확정하는 것입니다.