공공지원민간임대주택 보증금이 너무 높은데요
공공지원민간임대주택의 감정평가 금액보다 보증금이 훨씬 높은데 별 문제 없는걸까요...?
감정평가금액은 건설사에서 알려줬습니다 감정평가 금액은 1억이라고 하는데 보증금은 1억 7천이고 월세도 별도로 있어요
이런 경우도 지자체에서 허가를 해주나요?
ㄱ그리고 보증보험 가입을 하고싶은데 시세가 없어서 금액이 안 나오는데 이경우는 어떻게 해야할까요?ㅠㅠ 등기는 나온 상태입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확한 사항은 확인이 필요하겠으나, 감정평가액 대비 보증금이 1.7배 높은 금액이라면 단순하게는 보증금이 과도하게 높은 상황으로 이해가 됩니다, 다만 감정평가액 자체가 시세와 동일하다고는 볼수 없고, 보통은 민간사업자의 수익성을 반영하여 높아질수 있는 만큼 해당 부분이 허가불가등의 사유가 되지는 않는 것으로 알고 있습니다.
보통 보증금이 감정평가액보다 높아지는 경우는 민간임대사업자의 수익성을 반영하는 경우와 임대료 규제등으로 월세를 충분하게 확보하기 어려운 경우 보증금을 높여 임대수익을 보전하려는 경우, 입주자 선정 및 경쟁에 따른 상승분 반영의 이이유등 복잡한 요인에 따라 발생될 가능성이 잇습니다.
공공지원민간임대주택의 감정평가 금액보다 보증금이 훨씬 높은데 별 문제 없는걸까요...?
감정평가금액은 건설사에서 알려줬습니다 감정평가 금액은 1억이라고 하는데 보증금은 1억 7천이고 월세도 별도로 있어요
이런 경우도 지자체에서 허가를 해주나요?
ㄱ그리고 보증보험 가입을 하고싶은데 시세가 없어서 금액이 안 나오는데 이경우는 어떻게 해야할까요?ㅠㅠ 등기는 나온 상태입니다
===> 감정평가액이 낮게 나오면 실제 책정된 보금이 감정가보다 높아져 담보인정비율 기준을 충족하지 못해 보증보험 가입이 불가합니다. 지자체는 임대사업 등록과 허가를 내주지만 보금 책정자체를 직접 규제하지 않습니다.따라서 감정평가액보다 높은 보증금이 책정된 경우에도 사업이 진행될 수 있습니다. 보증보험 가입은 정부에서 보완책을 마련하지 않고는 해결할 수 있는 방법이 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공공지원민간임대주택의 보증금이나 월세에 대해 지자체의 승인이 필요합니다
따라서, 보증금이 감정평가 금액을 지나치게 초과하는 경우, 이는 지자체의 승인을 받기 어려운 사유가 될 수 있습니다
이런 상황에서는 보증금을 낮추거나, 감정평가 금액에 맞추는 방식으로 수정이 필요할 수 있습니다지자체에서 허가를 해줄 수 있는지 여부는 결국 해당 주택의 가격과 조건이 적정한지를 기준으로 판단됩니다
보증보험 가입이 어려운 경우에는, 주택 시세를 재산정하거나 대체 방법을 찾는 것이 중요합니다
이런 점들을 고려해보시고, 임대사업자나 지자체와의 협의를 통해 문제를 해결하는 방법을 찾아보시기 바랍니다
안녕하세요! 안준영 공인중개사입니다.
공공지원민간임대주택에 거주하시면서 보증금이 감정평가액보다 높아 불안하신 마음이 크실 것 같습니다. 내용에 대해 정리해드리겠습니다.1. 감정평가액보다 높은 보증금, 어떻게 허가가 났을까?
결론부터 말씀드리면, 공공지원민간임대주택에서는 법적으로 가능한 구조입니다.
임대료 산정 방식의 차이: 일반적인 주택은 시세에 맞춰 보증금을 정하지만, 공공지원민간임대는 '건설 원가'와 '주변 시세' 등을 종합적으로 고려하여 지자체와 협의 하에 임대료를 결정합니다.
지자체 승인: 임대사업자는 입주자 모집 전, 지자체에 임대보증금과 임대료를 승인받아야 합니다. 이때 지자체는 해당 주택의 미래 가치나 정책적 목적(주거 안정)을 고려해 승인을 내주기 때문에, 현재의 낮은 감정평가액보다 높은 보증금이 책정될 수 있습니다.
감정평가의 한계: 건설사가 알려준 '감정평가액 1억'은 대출을 위한 탁상 감정이거나 공시지가 기준일 가능성이 큽니다. 실제 분양 전환 시점의 가치는 훨씬 높게 책정될 것을 전제로 사업이 진행되는 경우가 많습니다.
2. 보증보험 가입, 어떻게 해야 할까?
보증금이 감정평가액보다 높으면 'HUG 주택도시보증공사'나 'SGI서울보증'의 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 하지만 공공지원민간임대는 일반 주택과 다른 강제 규정이 있습니다.
임대사업자의 보증보험 가입 의무: 민간임대주택법상 임대사업자(건설사 등)는 의무적으로 '임대보증금 보증'에 가입해야 합니다. 이는 세입자가 가입하는 '전세보증금 반환보증'과는 별개로, 집주인이 가입하고 보험료의 75%를 부담하는 상품입니다.
시세가 없을 때 기준: 등기가 나왔다면 HUG나 SGI에서는 다음과 같은 순서로 가액을 산정합니다.
KB시세나 부동산원 시세 (현재는 없으므로 패스)
공시가격의 일정 비율 (보통 126%~140% 등)
최근 1년 내의 감정평가서
3. 현실적인 체크리스트 및 대처법
① 임대보증금 보증 가입 여부 확인 건설사에 "민간임대주택법에 따른 임대보증금 보증보험 가입 증서를 달라"고 요구하세요. 가입이 되어 있다면 보증금이 감정가보다 높아도 국가가 보증하는 보험 틀 안에서 보호받을 수 있습니다.
② 부채비율 확인 (선순위 담보권 + 내 보증금)이 주택 가격의 100%를 넘는지 확인해야 합니다. 만약 이 비율이 너무 높으면 임대사업자도 보험 가입이 거절될 수 있는데, 이 경우 지자체에서 임대사업자에게 시정 명령을 내리게 됩니다.
③ 개인 전세자금대출 확인 이미 보증금이 1.7억으로 책정되어 대출을 받으셨다면, 은행에서 이미 해당 주택의 가치를 평가하여 대출 승인을 내준 것입니다. 은행 대출이 실행되었다면 어느 정도 가치가 담보되었다고 볼 수 있습니다.
요약하자면
공공지원민간임대는 일반 전세와 달리 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되어 있습니다. 개인이 직접 가입하는 것이 힘들다면 건설사가 가입한 보험증권을 반드시 확인하십시오. 만약 건설사가 보험 가입을 하지 못하는 상황이라면 매우 위험한 신호이니, 지자체 주택과에 즉시 문의하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
감정가보다 보증금이 높은 것 자체는 법 위반은 아니지만 임차인 입장에서는 상당히 위험한 구조이고 공공지원 민간임대라도 지자체가 일일이 보증금이 감정가를 넘는지까지 심사해서 막지는 않습니다.
보증보험은 별도 감정평가나 공시가격 등을 기준으로 가입이 가능한데 HUG SGI 규정을 넘으면 가입 불가가 나올 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공공지원민간임대는 시세보다 높은 보증금도 허용됩니다
지자체는 임대료 상한만 관리하며 감정가와 동일할 필요는 없습니다.
보증보험은 HUG에 개별 상담으로 가능 여부 확인은 필요합니다.