부동산 계약시 주의해야할 사항에 대해

Question

현재 무주택세대주고 여태 쭉 무주택 세대주였습니다우선 서울에서 보증금3천에 15만원 월세 계약할때5천5천만 이하라 전세보증보험없어도 안전하다는데 전세권 설정?이란걸 안해도 되는지 궁금합니다전세사기는 철저히 준비해도 작정하면 당할수밖에 없다던데요그리고 위의 부동산임대차 임차인으로 계약후 전입신고후 살면서 서울에서 약1~2억정도의 빌라같은 곳들을 매입한다면 매입후에도 보증금3천에 15 여기 보증금 여전히 안전한지도 궁금하고요매입할때 몇건 얼마까지는 안전? 그이상은 힘듬? 이런 조건이 있을지 알고 싶고서울에서 주택청약할때 무주택 세대주 기간에 포함되려면 집몇개에 몇억이하(5억?정도로 기억함)까지여야 가능한지 알고 싶습니다

유창효 · Accepted Answer

Q)우선 서울에서 보증금3천에 15만원 월세 계약할때5천5천만 이하라 전세보증보험없어도 안전하다는데 전세권 설정?이란걸 안해도 되는지 궁금합니다 -> 소액임차인에 해당되어서 배당시에 우선하여 배당이 가능한 것은 맞으나, 이 자체로  무조건 안전하다고 말하기는 어렵습니다, 그리고 전세권 설정은 안하시는것보다는 하는게 유리한게 일반적입니다. 다만 전세권 설정이 권리상 대항력, 우선변제권, 미반환시 소송없이 경매신청이 가능하지만 그 자차체로 보증금을 무조건 보호하지는 않습니다,Q)그리고 위의 부동산임대차 임차인으로 계약후 전입신고후 살면서 서울에서 약1~2억정도의 빌라같은 곳들을 매입한다면 매입후에도 보증금3천에 15 여기 보증금 여전히 안전한지도 궁금하고요 -> 주택매입과 해당 임대차 보증금과는 연관이 없습니다, 즉 주택을 몇채를 구입하던 현 보증금에 영향은 주지 않습니다. Q)서울에서 주택청약할때 무주택 세대주 기간에 포함되려면 집몇개에 몇억이하(5억?정도로 기억함)까지여야 가능한지 알고 싶습니다 -> 각 청약별로 입주자모집공고를 참고하시면 되고, 무주택세대주라면 당연히 집이 없어야 하기에 질문처럼 집몇개, 몇억이하등은 자격요건에 해당되지 않습니다. 물론 청약시 소형주택등에 대해서는 무주택으로 보아 청약이 가능할수는 있는데, 이는 청약시 주택수 배제 사항에 대한 확인을 해보시면 됩니다.

최병옥 · Answer

서울기준 최우선변제금 기준은 보증금 1억6500만원 이하 계약 시 5500만원까지는 최악의 경우 경매로 넘어가더라도 최우선으로 변제가 가능하므로 보증금 3천만원은 안전하다고 보여 지고 반드시 확정일자 + 전입신고를 해야 가능합니다. 그리고 주택의 추가 매입은 가능하지만 주택 추가 매입 순간부터는 1주택자가 되어 무주택자 자격으로 청약을 할 수 없고 1주택자로 청약이 가능합니다. 단 현재 비아파트(오피스텔, 빌라등)를 구매할 경우 면적 85m2이하 공시가격 5억(지방3억)이하일 경우는 무주택자로 인정을 받을 수 있습니다.감사합니다.

김희영 · Answer

소액 보증금인 경우 최우선변제금액에 해당하여 선순위 저당권보다 우선하여 변제를 받을 수 있으므로 경매로 가더라도 대체적으로 별 문제없이 받을 수 있지만 다가구주택인 경우 소액임차인들 끼리 배당을 놓고 다투게 될 수도 있으며 배당까지 기다려야 하므로 현실적으로 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 좋습니다. 전세권설정을 하면 보증금을 돌려받지 못한경우 즉시 경매에 올릴 수 있지만 역시 배당을 기다려야 하고, 다가구나 다중주택의 경우에는 건물에만 효력이 미쳐서 건물가격 기준으로 보상이 됨에 유의하셔야 합니다. 임차인으로 거주 및 전입신고를 유지하고 확정일자도 받았다면 빌라를 별도로 구입하셔도 대항력은 유지됩니다.비아파트 관련한 규제완화 정책이 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 적용되어 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하의 비아파트 (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택) 중에서 수도권 공시가격 5억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택을 1채 보유한 경우에는 무주택으로 인정되도록 변경되었습니다. 하지만 2채를 보유한 경우에는 유주택이 됩니다.

유현심 · Answer

서울의 보증금중 최우선변제금이 5천5백까지 보장이 됩니다질문자님의 보증금은 3천만원이기때문에 만약에 경매에 들어간다고 해도 순위에 관계없이 보장받을수 있습니다그러니 잔금치르고 전입신고와 확정일자 갖추시면 됩니다전세권 설정은 임대인의 동의가 있어야 가능하지만 굳이 전세권 설정할 필요 없이 전입신고와 확정일자 받아놓으면 됩니다또 무주택 유지 조건 (청약 가점제에 영향)본인과 세대원 모두가 무주택 상태여야 함주택 기준: 5억 이하 소형주택 (공시가격 기준): 주택 수에 포함됨60㎡ 이하 + 공시가 1.2억 이하는 비주택으로 간주되어 예외 청약을 넣고자 할때는 그때그때 공고문을 자세히 읽어 보고 청약을 하시는것이 좋습니다

탈퇴한 사용자 · Answer

질문에 답변드리겠습니다.임대차 계약 시 주의사항부터, 전세보증금 안전 여부, 전세권 설정 필요성, 추후 매입 시 보증금 보호, 청약 무주택 요건까지 모두 다루겠습니다.1. 서울에서 보증금 3천 + 월세 15만 계약 시 주의사항보증금 3천만 원 이하, 월세 15만 원은 비교적 소액이라 전세사기 위험은 낮지만 절대 방심하면 안 됩니다.통상적으로 “임대차보증금이 소액보증금 기준 이하일 경우, 전세권 설정이나 보증보험 없이도 일정 부분은 법적으로 보호”됩니다.소액보증금 기준 (서울 기준)2025년 현재 기준으로 서울은 보증금 5천만 원 이하일 경우 소액보증금으로 간주되어, 우선변제권이 생깁니다.단, 전입신고 + 확정일자는 반드시 해야 우선변제권이 생깁니다. 그렇지 않으면 경매 시 보호를 받을 수 없습니다.2. 전세권 설정 안 해도 되는지?꼭 해야 하는 건 아닙니다.하지만, 법적 분쟁을 더 확실하게 대비하고 싶다면 전세권 설정도 방법입니다.차이점 정리:확정일자 + 전입신고: 우선변제권 부여 → 경매 시 일정 순위 내에서 보증금 우선 변제전세권 설정: 직접 경매를 신청할 수 있는 권리까지 생김 → 더 강력한 권리월세 계약의 경우는 보통 전세권 설정까지는 잘 하지 않지만, 불안할 경우는 상담 후 설정 가능합니다.3. 전세사기, 아무리 조심해도 당한다?이 말은 일부 사실이긴 하나, 대부분의 전세사기는 '기본적인 확인조차 안 하고 계약'해서 생깁니다.아래 사항만 지키셔도 90% 이상 예방 가능합니다.전세사기 예방 체크리스트등기부등본 확인→ 집주인이 맞는지, 근저당 설정이 많은지, 경매나 가압류 이력 있는지 반드시 확인전입신고 + 확정일자 즉시→ 계약 후 바로 동주민센터에서 처리보증보험 가입 가능 여부 확인→ 가입이 안 되는 매물은 리스크 있음집주인 신용상태 확인 (임대인이 법인인 경우 특히 주의)위치, 시세, 실거래가 대비 과도한 조건인지→ 너무 싸면 의심해야 함4. 이후 1~2억 빌라 매입 시, 보증금 3천은 계속 안전한가요?정답: 본인이 주택을 매입하게 되면, 세입자로서의 보증금 보호에는 영향이 없습니다.왜냐하면 보증금은 계약 당시의 대항력(=전입신고+확정일자)에 따라 보호됩니다.즉, 나중에 집을 사더라도 현재 살고 있는 월세 계약 보증금 3천만 원은 계속 유효하게 보호됩니다.한 가지 주의점: 새로 매입한 집에 근저당 등이 있을 경우, 그 집에서 새로운 임대차 계약을 하면 보증금 위험도는 새로 따져봐야 합니다.내가 가진 집이 많아진다고 해서 현재 거주 중인 집의 세입자 지위가 바뀌는 건 아닙니다.5. 빌라 몇 채, 얼마까지는 보증금 안전한가요?일반적으로 아래 기준을 기억하시면 됩니다.우선변제 가능한 소액보증금 기준 (2025년 서울 기준)보증금이 5천만 원 이하일 경우전입신고 + 확정일자 완료하면, 경매 시 최우선적으로 보호하지만 이건 채권자의 수, 근저당 설정금액 등에 따라 달라집니다.예시: 근저당 1억 있는 빌라 → 내가 전입+확정일자 있어도, 내 보증금이 근저당보다 후순위이면 보증금 전액 못 받을 수 있음. 그래서 무조건 보증금 5천 이하면 안전이 아니라, 등기부 상태와 선순위 채권자 유무까지 봐야 합니다.6. 무주택 세대주 유지 조건 (청약용)청약 시 무주택 조건 유지 여부는 굉장히 중요합니다.무주택 세대주 요건 요약 (공공/민영 청약 공통)주택을 소유하지 않은 세대주여야 함여기서 말하는 “주택”이란 : 전용면적 85㎡ 이하 , 공시가격 5억 원 이하 , 다가구·오피스텔·상가주택도 주거용이면 주택 간주됨예외:공시가격 5억 초과 주택 보유 시 무주택 아님분양권·입주권 보유 시에도 무주택 아님오피스텔(업무용)이나 주택 아님으로 인정되는 부동산은 무주택 유지 가능합니다. 참고하세요!!