경제
14살꿈많던아이
조합원은 왜 일반분양자보다 유리한 조건으로 새 아파트를 받을 수 있나요?
기존 소유자인 조합원은 종전 자산을 기준으로 새 아파트 분양 자격을 갖는다고 들었는데, 이런 우선권이 생기는 원리가 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
조합원은 아파트 구매자가 아니라 재건축,재개발 사업의 실제 주체로서 사업비용과 리스크를 직접 부담하기 때문인데 조합원은 기존에 소유한 토지를 사업 부지로 제공해서 새아파트를 지을 수 있는 기반을 마련해 준 대가로 우선 분양권을 얻습니다. 일반 분양자는 시행사 이윤과 마케팅 비용이 포함된 가격으로 집을 사지만 조합원은 토지 제공 가치를 인정받고 원가 수준의 건축비와 분담금만 내기 때문에 상대적으로 유리한것입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발이나 재건축의 조합원은 해당 지역 토지소유자등이고 또한 사업주체 입니다.
따라서 조합원의 경우 조합원 분양가로 분양을 받고 일반 분양자는 청약을 통해서 분양을 받아서 완판이 되게 될 경우 조합의 경우 수입에서 비용을 제하고 나면 개발 사업 이익이나 손실등을 조합원이 책임을 지게 됩니다.
즉 조합원은 사업 주체라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
초기 기회비용과 사업실패 위험을 정비사업 착수 시점부터 함께 안고 가기 때문에 이에 대한 보상으로 저렴한 분양가와 선호 층,동 배치권을 받습니다. 기존 토지와 주택을 출자해서 사업을 직접 시행하는 주체이므로 사업 결과 발생하는 개발 이익이 할인된 분양가 형태로 환원됩니다. 일반분양자는 약정된 분양가만 내면 끝이지만 조합원은 공사비 인상이나 분양 미달시 발생하는 추가 분담금을 끝까지 책임 지고 지불해야 하는 이유도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
조합원이 일반분양자보다 유리한 이유는 조합원이 단순한 구매자가 아니라 자신의 토지, 건물을 사업에 제공한 사업의 주체이기 때문입니다.
조합원은 기존 자산의 가치를 권리가액으로 인정받고 그 차액만 추가로 내서 새 아파트를 받습니다.
반면 일반 분양자가는 처음부터 시장가격에 가까운 일반 분양가를 내고 삽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재개발이나 재건축에서 조합원이 일반분양자보다 유리한 조건으로 새 아파트를 받을 수 있는 가장 큰 이유는 조합원이 단순한 분양 신청자가 아니라 사업에 필요한 토지와 건물을 제공하는 기존 소유자이기 때문입니다. 쉽게 말해 일반분양자는 완성될 아파트를 돈을 주고 구입하는 입장이지만, 조합원은 자신이 소유한 부동산을 바탕으로 재건축이나 재개발 사업에 참여하는 공동 사업주체에 가깝습니다. 따라서 기존에 가지고 있던 재산권을 인정받아 새 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있도록 제도가 마련되어 있는 것입니다.
이 과정에서 중요한 것이 종전자산평가액과 권리가액입니다. 기존 토지와 건물의 가치를 평가하고 사업의 수익성과 비용 등을 반영해 조합원별 권리가액을 산정합니다. 이후 새 아파트의 조합원 분양가에서 권리가액을 차감한 금액이 추가분담금의 기본적인 산정 기준이 됩니다. 일반적으로 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮게 책정되는 경우가 많은데, 이는 조합원이 이미 토지 등의 자산을 제공했고 일반분양 수익이 전체 사업비를 충당하는 데 활용되기 때문입니다.
다만 조합원이라고 해서 무조건 이익을 보는 것은 아닙니다. 사업이 지연되거나 공사비가 상승하면 추가분담금이 크게 늘어날 수 있고, 부동산 경기 침체로 일반분양이 부진해지면 조합원의 부담도 커질 수 있습니다. 결국 조합원에게 주어지는 우선적인 분양 자격과 가격상의 혜택은 단순한 특혜라기보다 기존 재산권에 대한 보상과 사업에 참여하면서 부담하는 위험을 함께 고려한 구조라고 이해하시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축·재개발 조합원은 단순히 새 아파트를 사는 사람이 아니라, 기존 부동산을 출자하고 그 사업의 권리와 비용을 함께 부담하는 사람이라는 점입니다
일반분양자는 조합이 사업을 통해 새로 공급하는 아파트를 매입하지만, 조합원은 기존 토지나 건물에 대한 권리를 바탕으로 새 아파트를 배정받습니다
따라서 조합원에게 우선권이 주어지는 것은 일종의 특혜라기보다 기존 재산권을 새로운 부동산의 권리로 전환하는 과정으로 이해하면 쉽습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
조합원이 일반분양자보다 유리한 조건으로 새 아파트를 받을 수 있는 건 기존에 보유하던 부동산의 권리를 바탕으로 새 아파트를 배정받기 때문 입니다. 재건축이나 재개발 사업에서는 기존 주택과 토지를 소유한 조합원이 사업에 참여해 기존 부동산을 제공하고 사업이 끝나면 새 아파트를 배정받는 구조이기 때문 입니다. 이 때 기존 자산의 가치와 조합원 분양가 등을 기준으로 추가 부담금을 계산하게 됩니다.