20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
인생 선배님들의 조언을 얻고 싶습니다..!
목돈+월세부담으로 인해 내년초에 거주용으로 오피스텔(2억 8000)을 구매할 예정인 20대 중반 직장인입니다.
만약 제가 앞으로 약 10년 후에 이 오피스텔을 매도하고 아파트 청약에 당첨이된다면
또는 향후 결혼을 해서 아파트를 구입하게 된다면
생애최초 주택구입 대출과 관련 혜택(취득세 감면, 청약 우선순위 등)을 받고 싶은데요
지금 오피스텔을 구매 하는 것이 미래를 내다 봤을 때 오히려 손해가 되진 않을지 걱정이 많이 됩니다…
제가 궁금한 점은 다음과 같습니다.
1. 업무용 오피스텔을 보유하고 10년 후쯤 오피스텔을 팔고 아파트 청약/매매를 할 예정인데요. 이때 생애최초 대출과 청약 우선순위 같은 혜택을 받을 수 있을까요?ㅜㅠ(이로 인해제약이 있지 않을지..?)
2. 그리고 아무리 찾아봐도 오피스텔 주거용 업무용이 너무 헷갈려서요. 제가 오피스텔 업무용으로 구매를 한다면 주거용으로 전환하게 되면 어떤 제한이나 불이익이 있을까요..?(세금, 청약 등등)
3. 추가적으로 인생 선배님들의 조언이 있다면 편하게 알려주시면 마음에 새기겠습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔인 경우에는 주택수에 잡히지 않으므로 보유하고 있더도 이후에 생애최초 대출이나 청약시 무주택 세대주 등에 영향을 미치지 않습니다. 주거용 오피스텔이라도 청약시에는 주택수에 잡히지 않아서 다른 주택이 없다면 무주택세대주로 청약이 가능합니다. 세금에서는 주거용인 경우 주택수에 들어가서 일반 주택과 유사하게 세금이 과세될 수도 있는데, 정부에서 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 주택수에서 제외하고 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27. 12월까지 확대한 상태이므로 이 기간을 활용하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일반적으로 업무용 오피스텔의 경우 주택으로 보지 않기 때문에 향후 아파트 구매 시 생애최초혜택이 가능하겠지만 구매한 오피스텔을 전입신고를 해서 실제적인 주거용으로 사용을 하게 될 경우 주택수에 포함이 될 수도 있습니다.
최근 비아파트 활성화 방안으로 인해서 한시적 2027년12월까지 세금 시 주택수에서 제외를 시켜주는 정책도 있긴 합니만 우선적으로 사회초년생일 경우 정부지원전세등으로 거주를 하시고 무주택자 자격을 유지를 해서 청약등에 도전을 해서 최종 아파트를 취득 할때 생애최초나 정부지원디딤돌대출을 등을 활용을 하는 것이 좋아 보입니다.
또한 오피스텔의 경우는 임대사업을 하기 위해서 구매를 많이 하지 시세차익을 위한 거주로써는 크게 효율의 가치가 없다고 생각합니다. 나중에 매도 시에도 잘 팔릴 수 있으니 매입은 아파트를 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 업무용 오피스텔을 보유하고 10년 후쯤 오피스텔을 팔고 아파트 청약/매매를 할 예정인데요. 이때 생애최초 대출과 청약 우선순위 같은 혜택을 받을 수 있을까요?ㅜㅠ(이로 인해제약이 있지 않을지..?)
-> 원칙적으로 업무용 오피스텔은 주택에 해당되지 않기 때문에 주택수에 포함이 되지 않아 새롭게 주택을 구매할때 생애최초 자격에는 문제가 되지 않습니다. 다만 실무상 주거용 오피스텔을 구매하면서 주택담보대출을 이용하는 경우 이후 주택구매시 생애최초 대출을 이용하는데 제한이 있을수 있습니다.
2. 그리고 아무리 찾아봐도 오피스텔 주거용 업무용이 너무 헷갈려서요. 제가 오피스텔 업무용으로 구매를 한다면 주거용으로 전환하게 되면 어떤 제한이나 불이익이 있을까요..?(세금, 청약 등등)
-> 우선 건축물대장상 용도가 업무용이라면 해당 오피스텔은 업무용 오피스텔 입니다. 다만 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 전입신고를 하게 되면 주거용 오피스텔로 간주되어 우선 소유자가 환급받은 부가세를 반환하여야 하고 주택수에 포함이 되어 1주택자로써 기준이 세금등에 그대로 적용되게 됩니다. 청약시에도 실거주중이고 재산세가 주택분으로 과세가 된다면 유주택자로 구분되어 무주택자 기준으로 청약이 제한될수는 있습니다. (단, 일정요건에 해당되는 오피스텔의 경우 주택수 제외 조항에 따라 주택수 산정에서 배제될수도 있습니다 )
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔은 주택으로 포함되지 않아 주택 수에 산정되지 않습니다. 따라서 생애최초 주택 구입 대출 및 청약 시 불이익은 없습니다.
오피스텔은 건축물 대장에 기록된 용도에 따라 구분되며 업무용으로 등록되어 있으면 주거용으로 사용하려면 지자체에 용도변경 허가를 받아야 합니다.
업무용 오피스텔 보유 시 생애최초 구입 혜택 등에서 유리하므로 단기간 내 주거용 전환 계획이 없다면 업무용으로 유지하는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
청약에서의 무주택자 인정 기준은 주택을 보유하고 있지 않은 상태를 의미합니다
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에, 등기상 주택으로 보지 않습니다
단순히 오피스텔 보유만으로는 주택 보유로 간주되지 않아 무주택 요건 충족 가능합니다
그러나 중요한 예외가 있습니다
실제로 오피스텔에 거주하면 무주택으로 보지 않을 수 있습니다
오피스텔에 실거주하고 있고, 전입신고까지 되어 있으면 실제 청약 시 무주택자로 인정되지 않을 수 있습니다(특히 생애최초, 특별공급 등에서)
국민은행이나 LH 등은 실거주 오피스텔을 사실상 주택으로 간주하기도 합니다
업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면
세금/청약/법률상 불이익 가능성 존재합니다
실거주하되 전입은 하지 않거나, 세법상 해석을 꼼꼼히 준비해야 합니다
지금 이 결정이 10년 뒤 부동산 자산의 성패를 좌우할 수 있습니다
아파트 청약과 자산을 키우고 싶은 목표가 분명하다면,거주 목적의 오피스텔 매입은 신중하게 다시 고려해보시길 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔 보유 시 생애 최초 대출 및 청약 우선순위 혜택 여부
오피스텔은 원칙적으로 주택이 아닌 업무용 시설로 간주되어 주택 수에 산정 되지 않는 것이 일반적입니다. 따라서 업무용 오피스텔을 소유하고 계시다면,향후 아파트 청약 시 주택 수에서는 자유로워 생애 최초 주택 구입 혜택이나 청약 우선순위에서 제약을 받지 않을 가능성이 큽니다.
하지만 중요한 점은 '실제 사용'입니다. 오피스텔이라도 실제 주거 용으로 사용되면 세법상 주택으로 간주될 수 있습니다. 만약 보유하신 오피스텔이 세입 자의 전입 신고 등으로 인해 주거 용으로 판단된다면, 이는 주택 수에 포함되어 생애 최초 혜택을 받기 어려울 수 있습니다. 생애 최초 혜택은 말 그대로 생애 최초로 '주택'을 구매할 때 주어지는 혜택이기 때문입니다. 결론적으로, 업무용으로만 사용하시거나, 주거 용으로 사용하더라도 '주택으로 간주되지 않는' 요건을 유지하신다면 아파트 청약 시 생애 최초 혜택에 불이익을 받지 않으실 가능성이 높습니다. 하지만 10년 후의 정책 변화 가능성도 염두에 두시는 것이 좋습니다.
오피스텔 업무용 구매 후 주거 용 전환 시 제약 및 불이익
오피스텔은 '업무용'과 '주거 용' 구분에 따라 세금 등에서 큰 차이가 있습니다.
세금 관련 불이익 :
취득세 및 재산세 :
업무용으로 등록된 오피스텔을 주거 용으로 전환하여 사용하게 되면, 주택에 해당하는 취득세와 재산세가 부과될 수 있습니다. 업무용은 건축물로 분류되어 비교적 낮은 세율이 적용되지만, 주거 용으로 전환되면 주택 세율이 적용되어 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.
부가 가치 세 환급 :
만약 처음에 업무용으로 분양 받아 부가가치세를 환급을 받았다면, 이를 주거 용으로 전환 시 환급 받았던 부가 가치 세를 추징 당 할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 관할 세무서에 문의하여 확인하셔야 합니다.
양도소득세 :
업무용 오피스텔은 기본적으로 상가 건물로 취급되지만, 실제 주거 용으로 사용되다가 매도하는 경우 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 반대로 주택으로 간주 될 경우 1세대 1 주택 이상으로 중과 될 가능성도 있습니다.
청약 관련 불이익 :
업무용 오피스텔을 주거 용으로 전환하여 주택 수에 포함되게 되면, 청약 시 '무 주택 자' 자격을 상실하여 생애 최초 특별 공급이나 일부 대출 상품(예 : 디딤돌 대출)의 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다.
업무용으로 오피스텔을 주거 용으로 변경하고자 한다면, 관할 시, 구청 세무 과에 방문하여 변경 절차 및 예상되는 세금 영향에 대해 정확하게 상담 받는 것이 가장 중요합니다.
인생 선배 님의 추가 조언
말씀하신 분의 고민은 많은 분들이 하고 계시는 현실적인 부분입니다. 몇 가지 조언을 드리고 싶습니다.
정확한 목적 설정 :
현재 목돈 마련과 월세 부담 해결이 주된 목적이신 것으로 보입니다. 오피스텔 구매 후 10년 간 실 거주 하시면서 안정적인 주거 환경을 확보하는 것은 좋은 선택이 될 수 있습니다. 다만, 오피스의 '실제 용도'와 관련된 세금 문제를 명확히 인지하고 관리하는 것이 중요합니다.
미래 주택 시장 변화 고려 :
10년 후의 부동산 시장과 정부 정책은 예측하기 어렵습니다. 현재의 기준으로만 판단하기보다는 , 매년 바뀌는 부동산 관련 정책과 세법에 꾸준히 관심을 가지고 유동적으로 대응하는 지혜가 필요합니다.
종합적인 재무 계획 수립 :
오피스텔 구매 외에도 목돈을 어떻게 불려나갈지, 청약 통장은 어떻게 관리할 지 등 종합적인 재무 계획을 세우시는 것이 좋습니다. 자산 관리 전문가나 은행의 상담을 받아보시는 것도 큰 도움이 될 것입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
우선적으로 답변을 드린다면 업무용 오피스텔을 구매하시는 경우 주택 여부에 따라 세금과 청약 그리고 생애 최초 대출에 영향을 미칠 수 있습니다.
업무용으로 사용 후 10년 뒤 매도 후 생애최초 자격유지 가능성은 높지만 모집 공고에 다른 사전 확인이 필요하며 주거용 오피스텔로 사용하신다면 생애최초 자격 유지는 어려우며 재산세 대상에 포함이 되시게 됩니다.
장기적으로 청약으로 내집 마련을 희망하신다면 신중한 접근이 필요하다 생각이 됩니다. 하지만 꼭 청약이 아니고 지금 매매를 하신 후 이후 다시 일반 매매를 진행하신다면 큰 문제는 되지 않아 현재 내 상황에 맞는 미래 계획을 어떻게 세우는지가 가장 중요하다고 보여집니다