임대인이 주택임대사업자이면 재계약 거절할 수 없나요?

Question

안녕하세요. 질문 드려요

임대인이 장기일반민간임대주택자이고 올해 12월말에 8년만기 되어 종료예정입니다.

현 임차인이 월세가 올 10월말 만기인데요

임차인은 재계약하기를 원하구요. 2년뒤 갱신청구권 쓰기를 원함

임대인은 이번에 나가주든지 혹은 12월까지 살고 나가면 베스트인거고

2년 더 산다면 이번에 계약갱신권을 써서 계약을 하자고 하는데요

현임차인은 임대주택사업자이기 때문에 본인들과의 재계약을 정당한 이유없이 거절할 수 없다고 하는데요. 진짜 임대인이 재계약 거절을 할 수 없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

임대사업자 의무 기간이 끝나지 않은 올해 10월 만기 시점에는 임차인에게 특별한 귀책사유가 없다면 임대인이 재계약을 거절할 수 없습니다. 다만 올해 12월말에 8년 만기가 돼서 임대사업자 자격이 완전히 소멸되면 일반 주택으로 전환되므로 이후에는 임대인이 실거주 등의 정당한 사유를 들어서 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러니 이번 10월 재계약 자체는 가능하지만 12월 말 임대사업자 말소 이후의 상황에 대해서는 양측간의 조율이나 주택임대차보호법상 갱신청구권 적용 여부를 확인하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인이 장기일반민간임대주택 사업자인 경우 법에 정해진 예외적인 사유가 없는 한 임대 의무기간 중에는 임차인의 재계약 요청을 거절할 수 없습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

주택임대사업자의 경우 임차인에게 5% 임대료 상생을 하는 조건 등 일부 의무사항이 있게 됩니다.

즉 의무기간을 지키는 대신 세제혜택을 받을 수 있습니다. 아울러 계약갱신청구권은 임차인의 고유 권한이고 임대인이 누구든 상관없이 행사가 가능하지만 임대인이 실거주를 하게 될 경우 거절당할 수 있지만 주택임대사업자의 경우 실거주의 어려움이 있기 때문에 위의 경우처럼 말을 한 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 (제45조 제1항) 에 따라서 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 법에서 정한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 하지만 사업기간이 종료되어 말소를 한 경우에는 갱신거절을 할 수 있는데, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네, 임차인의 주장이 맞습니다.

주택임대사업자의 경우 임대사업자로 등록되어 있는 기간 중에는 법령에서 정한 정당한 사유가 없는 한 임대차계약의 재계약을 거절하기 어렵습니다. 또한 임대료 인상도 일정 범위 내에서 제한을 받게 됩니다.

질문처럼 임대사업자의 의무기간 종료시점인 12월에 맞춰 임차인을 내보내고 싶더라도, 그보다 앞선 10월에 기존 임대차계약의 만기가 도래하고 임차인이 재계약을 요구한다면 임대인이 임의로 기간을 12월까지만 연장하거나 재계약 자체를 거절하기는 어렵습니다.

결국 임차인이 12월까지만 거주하는 조건에 동의하지 않는다면, 임대인의 희망만으로 계약기간을 짧게 조정하기는 어렵다고 보시면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 내용만 놓고 보면 임대인이 나는 임대사업자 8년이 끝나니까 이번 재계약을 거절하겠다고 하는 것만으로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 보기는 어렵습니다

반대로 임차인이 주택임대사업자니까 무조건 나와 재계약해야 하고, 2년 뒤에도 또 갱신청구권을 쓸 수 있다고 주장하는 것도 그대로 맞는 것은 아닙니다

계약갱신요구권을 이번에 이미 사용했는지 여부 + 장기일반민간임대주택의 정확한 등록·임대개시일 + 현재 계약의 만료일을 같이 봐야 정확한 결론이 나올수 있으니 그런 부분들을 확인해보시기 바랍니다