전세보증금 관련 경매 사건 ..질문이요.
1. 기본 사실관계
-주택 형태: 집합건물(다세대)
-전세계약:
(최초 전입일: 2021.03.02)
-이후 정상적으로 계약 갱신(마지막 갱신 25년3월 / 계약 종료 27년 2월 이후 집 나가려고함)
-현재까지 계속 거주 중 (전출 없음)
-전세보증금: 160,000,000원
-그 당시 매매가 : 170,000,000원(전세랑 1천만원 차이) / 현재 매매가 : 158,000,000원
-확정일자: 있음
-월세 없음 (순수 전세)
2. 경매 진행 상황
-경매 원인: 집주인 개인 채무로 인한 가압류
-채권액: 약 28,000,000원
-강제경매개시결정: 2025년 12월
-등기부상 현재 유효한 근저당권 없음
(과거 근저당은 모두 말소)
3. 현재 내가 이해하고 있는 구조
-저는 선순위 대항력 있는 임차인
-전입 + 점유가 가압류 경매보다 훨씬 앞섬
4. 집주인 대응 상황
-전화,문자 대부분 무응답
-직접 방문 언급 시에만 일시적 연락
-돈 갚겠다말만 함
-구체적인 보증금 반환 일정,계획 제시 없음
-공식적인 문자로 반환 계획 요청 → 무응답
-현재 고의적 연락 회피 정황 다수
5. 현재 내가 준비 중인 조치
-배당요구 작성 후 법원 전달 (12월 17일 수요일 배당 신청 완료)
-임대차계약서, 전입·확정일자, 보증금 입금 내역 등 자료 정리
[질문]
1. 선순위 대항력 = 무조건 보증금 100% 현금 회수는 안되나요?
2. 만약 경매가가 1억이 나오면, 낙찰자 입장에서
(1억 + 보증금 1억6천 =2억 6천 집을 사게 되는건가요?)
3. 내가 이 집을 경매로 사면 필요한 돈은 [낙찰가 – 1억6천]이고 낙찰가가 1억6천 이하라면 현금 0원으로도 소유 가능한지?.
4. 집 경매를 안하고 계약기간이 27년2월까지인데, 계약기간이 끝나도 보증금을 못받았으니 안나가도 되는지?
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
1. 등기부상의 다른 권리설정이 없다면 경매비용 다음으로 임차인이 가장 먼저 배당을 받습니다. 단, 임차인의 전입 확정일자 이전에 납부기한이 도래한 임대인의 조세채권이 있다면 그 조세채권이 먼저 배당을 받습니다. 그러나 미배당분이 발생하면 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 임차인이 보증금을 손해볼 일은 없습니다.(물론 이 경우, 가압류권자에게도 한푼도 배당이 되지 않으므로 경매는 무잉여로 취하됩니다)
2. 아닙니다. 낙찰대금 1억을 임차인이 배당받고 나머지 6000만원을 낙찰자가 임대인에게 별도로 물어줘야 합니다.(이 경우도 실제로는 가압류권가자 배당받을 금전이 없으므로 무잉여로 취하됩니다)
3. 임차인이 경매를 신청한 경우에만 가능한 시나리오입니다. 경매신청권자가 한푼도 배당받지 못하면 경매는 취하됩니다. 결국은 임차인이 경매를 신청해서 낙찰받아 정리할 수밖에 없습니다.
4. 네 그렇습니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1. 낙찰대금 안에서 배당이 가능하고 부족한 부분은 임대인에게 추가로 압류등을 통해서 부족한 자금을 회수해야 합니다.
2.세입자가 배당을 요구한 경우는 낙찰대금에서 배당이 되게 되고 배당을 요구하지 않은 권리는 낙찰자가 인수를 하게 됩니다.
3.전세보증금과 낙찰대금을 상계처리가 가능한 부분이 있을 수 있습니다.
4.대항력이 유지가 되므로 전세보증금 회수 시 까지 거주가 가능합니다.
감사합니다.
1. 선순위 대항력 = 무조건 보증금 100% 현금 회수는 안되나요?
==> 낙찰자가 있는 경우 질문자님의 보증금을 전액 변제받을 수가 있습니다.
2. 만약 경매가가 1억이 나오면, 낙찰자 입장에서
(1억 + 보증금 1억6천 =2억 6천 집을 사게 되는건가요?)
==> 질문자님께서 배당신고를 하지 않았다면 실질적으로 낙찰금액에서 1.6억원이 추가됩니다.
3. 내가 이 집을 경매로 사면 필요한 돈은 [낙찰가 – 1억6천]이고 낙찰가가 1억6천 이하라면 현금 0원으로도 소유 가능한지?.
==> 최소한 경매비용 이상을 부담해야 합니다
4. 집 경매를 안하고 계약기간이 27년2월까지인데, 계약기간이 끝나도 보증금을 못받았으니 안나가도 되는지?
==> 네 가능합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 선순위라 배당 우선권이 있지만 경매 매각대금이 보증금 미만이면 전액 회수 불가, 매각 대금 1.6억 이상 시 원칙적으로 전액 배당 가능합니다. 잔액은 채권자 몫입니다.
2. 낙찰자는 1억 낙찰가 + @(권리분석비 등) 지불 후 소유권 취득을 합니다. 임차인 대항력 인정 시 매수인에게 보증금 반환 의무 승계합니다.
3. 낙찰가 1억 6천 이하면 배당으로 보증금 우선 상환 후 잔액만 추가 납부합니다. 대항력이 있으므로 임차인 구매 시 보증금 공제 후 차액만 지불합니다.
4. 27년 2월 만료 시 보증금 미반환 상태면 주택임대차보호법 상 반환 받을 때까지 거주 가능합니다. 다만 경매 낙찰 시 매수인 승계 의무 있고 퇴거 요구 가능성이 있으니 배당 요구는 필수입니다.
감사합니다.