규제지역의 재건축, 재개발 주택 매수 시 조합원 지위를 잃는 경우는 어떻게 되나요?
일반적으로 부동산 규제지역으로 묶이는 지역의 재건축 단지나 재개발 지역은 신축 기대감으로 인해서 부동산 가격이 더 상승하고 수요가 더 몰리잖아요.
근데 규제지역 재건축, 재개발 물건을 잘못 매수하면 조합원 지위를 잃거나 현금청산 당한다고 하는데 규제지역의 재건축, 재개발 주택 매수 시 조합원 지위를 잃는 경우는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
규제지역의 경우 조합설립 인가 전에는 매수를 하여도 조합원 지위를 승계 유지가 가능하지만 조합설립 이후 10년 보유 및 5년 거주를 하지 않을 경우 매도를 하게 되면 그 조합원 권리는 현금청산 대상이 되게 됩니다.
다만 조합 설립 인가 후 양도가 가능한 예외가 있긴 합니다.
생업, 질병, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 시 군으로 이사하면서 양도하는 경우
상속으로 취득한 주택을 양도하고, 세대원 전원이 사업구역 외로 이전 이사하는 경우
세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년이상 체류 시 , 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고, 5년이상 거주한 경우,
조합설립인가 후 3년 동안 사업시행인가 신청이 안되고, 3년이상 소유한 경우(사업시행인가 신청전),
사업시행인가후 3년내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우(착공전),
착공 후 3년 이상 준공이 안 되고 3년 이상 소유한 경우(준공전),
투기과열지구로 지정 전 계약체결하고 지정일로 부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 완료한 경우
경공매로 매수한 경우
감사합니다.
일반적으로 부동산 규제지역으로 묶이는 지역의 재건축 단지나 재개발 지역은 신축 기대감으로 인해서 부동산 가격이 더 상승하고 수요가 더 몰리잖아요.
근데 규제지역 재건축, 재개발 물건을 잘못 매수하면 조합원 지위를 잃거나 현금청산 당한다고 하는데 규제지역의 재건축, 재개발 주택 매수 시 조합원 지위를 잃는 경우는 어떻게 되나요?
==> 우선적으로 재건축인 경우 조합설립이후, 재개발인 경우 관리처분 인가이후 구입을 하는 경우 현금 청산대상이 될 수도 있습니다. 따라서 현재 사업진행정도가 어느 정도되는지?, 구입을 하여도 기존 조합원 자격을 유지가능한지에 대해서 조합에 확인하신 후 매입여부를 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
규제지역 내 재건축,재개발 주택을 매수할 경우 매도 시점, 명의 변경에 따라 조합원 자격을 상실 할 수 있습니다.
분양권 전매 제한, 사업시행인가 이후 매수 시 현금청산 대상이 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 조합원 지위승계의 경우 투기과열지구 내에서는 재개발의 경우 관리처분인가 이후에 매수하는 경우, 재건축의 경우 조합설립인가이후 매수할 경우 입주권은 인수되지 않고, 현금청산이 됩니다. 해당 부분은 도시 및 주거환경정비법에 시행령에 따른 사항으로써 예외조항이 하나 존재는 하는데, 10년이상보유, 5년이상 실제거주, 1세대 1주택자 요건을 모두 충족한 경우에 한해서는 매도시 지위승계가 가능할수 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현금 청산은 투기 과열 지구 등 규제 지역에서 조합원 지위를 얻지 못하고, 매수한 건물의 시세보다 낮은 감정 평가액으로 보상 받아 재산 손실로 이어질 수 있는 상황을 의미합니다.
주요 현금 청산 사례는 다음과 같습니다.
조합원 지위 양도 제한 시점 이후 매수:
재건축은 조합 설립인가 이후, 재개발은 관리 처분 계획인가 이후부터 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한되므로 이 시점 이후 매수 시 현금 청산 대상이 될 수 있습니다.
매도인 요건 미 충족 :
투기 과열 지구 내 재건축 사업에서 매도 인이 '10년 소유 5년 거주' 요건을 충족하지 못하면 매수 인이 조합원 지위를 승계 받지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다. 매수 전 매도 인의 소유 및 거주 이력을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.
기타 사유 :
재개발 사업의 소규모 지분 소유(과소 토지), 다른 주택 소유로 인한 다주택 자 규제, 사업 미동의, 또는 사업 시행 구역 내 부적격 사유 등도 현금 청산으로 이어질 수 있습니다.
재건축 및 재개발 투자는 법률적 실수로 조합원 지위를 상실할 수 있는 고 위험 투자이므로, 매수 전 관련 법규와 조건을 면밀히 확인하고, 매도 인의 소유 및 거주 이력을 검증하며, 필요하다면 안전 특약을 계약서에 삽입하는 것이 필수입니다.
이 처럼 복잡한 규정들을 때문에 부동산 전문가와 상담하여 정확한 상황을 파악하신 후 신중하게 결정하시기를 권해드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
10.15 규제발표로 인하여 재건축.재개발에 대해서도 몇가지 제한사항이 추가됩니다
가장 변화된규정은 재건축은 조합원 설립인가 이후에는 조합원자격에 대한 지위에 대하여 양도가 금지 됩니다
따라서 조합원 자격이 없는 매수자는 현금 청산대상이 된다는 것입니다
그리고재개잘발의 경우는관리처분계획이후 매수인에게도 동일한 규정이 적용됩니다
아울러 분양신청도 1가구1주택으로 제한되며 조정지역에서는 재당첨기간을 7년 투기과열지구는 10년 간 재당첨이 불가합니다
또한 토지거래허가구역에서 상가 오피스텔등 비주택담보 대출의 LTV비율울 70%에서 40%로 조정되었습니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
규제지역의 재건축·재개발 주택은 단계별로 조합원 지위를 사고파는 것이 제한돼 있기 때문에 매수 시점이 가장 중요합니다. 보통 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 거의 금지되고 예외 사유가 아니면 새 매수인은 조합원이 아닌 현금청산 대상이 됩니다.
그래서 매수 전에는 반드시 해당 단지의 현재 사업 단계와 지자체 고시, 공고를 확인해야 하고
이 부분이 맞지 않으면 기대한 분양권을 승계받지 못할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
투기과열지구 내 재건축 사업은 조합설립인가 이후 재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 즉 이 시점 이후에 해당 주택이나 토지를 매수하더라도 해당 조합원의 권리를 승계받지 못합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
구분 조합원 지위 상실 시점 (투기과열지구 기준)
,재건축 조합설립인가 이후 매수자
,재개발 관리처분계획인가 이후 매수자
이 시점 이후 취득 시 조합원 지위 상실로 현금청산 대상입니다
,규제지역이 아닐 경우에는 조합원 지위 승계 가능합니다(단, 조합 규약에 따라 달라질 수 있음)
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
규제지역 재건축, 재개발 주택 매수 시 조합원 지위는 사업 초기 조합이 설립된 후에 매수한 경우 없거나 상실되실 수 있으며 이 경우 현금청산 대상이 될 가능성이 높습니다 조합원 지위 여부와 진행사항을 해당 조합 사무실에 확인하시고 불이익을 피하시기 바랍니다