제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.
보증금 5000 / 월세 60
제2종 근린생활시설 입니다.
월세 계약이 처음이라 몇가지 질문 드립니다.ㅠㅠ
1. 등기부등본에는 공동소유 A,B 로 되어있고
토지부등본에는 A 이름만 있습니다.
계약할때 문제가 없을까요?
( 계약서 작성할때 두분 다 안오시면, 어떻게 말씀 드려야하는지도 조언 부탁 드립니다. )
2. 등기부 상 B 이름으로
2019년 8월 00일 근저당권 설정 14억
-> 2023년 9월 00일 12억 으로 변경
AI 건물 측정가 : 30억 추정
2018년 최우선변제 기준으로
보증금 1억1천 이하, 3700 만원
최우선 변제가 가능할까요?
( 보증금은 5000만원으로, 혹시 보증금을 전부 못 돌려받을 가능성이 높은지 알고 싶습니다. )
3. 빌라 건물인데 다른 호수들은 모두 전세 계약으로 되어있고,
제가 계약할 제2종 근린생활시설만 월세로 나왔다고 했습니다.
많이 위험한 매물일까요?
4. 제가 계약할 집이 201호 (2층)인데 건축물 대장 상 5층으로 표기되는건 왜그런 것인지 알고 싶습니다.
5. 건축물 대장에 (갑) (을) 나뉘어져 있고,
제가 계약할 근린생활시설이 (을)로 들어가 있습니다.
(갑) 2019.11 변동사항에 위반건축물 표기 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택]
-> (을) 2025.06 변동사항에 위반건축물 표기해제 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택] 시정완료
로 되어 있습니다.
이 부분은 문제가 없는걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,A, B 둘 다 계약에 참석하지 못한다면,
참석하지 못한 사람으로부터 반드시 공증된 위임장과 인감증명서 받아야 합니다
부동산 중개사도 이 절차 없이 계약서 쓰면 책임질 수 있습니다
,5,000만 원 보증금 중 3,700만 원까지만 법적으로 우선변제 가능합니다
나머지 1,300만 원은 일반 보증금으로 후순위라 경매 등 발생 시 못 받을 위험 존재합니더
현재 건물 가치가 30억이고 근저당이 12억이면
전체 채무 상태는 양호한 편이라 전액 회수 가능성은 높은 편입니다
하지만 소액보증금 우선변제권을 제대로 확보하려면 대항력과 확정일자가 필요합니다
사업자등록 + 점유 + 확정일자 셋을 반드시 챙기세요
,반드시 현장조사 후 결정해야 합니다.
다른 호수와 구조가 많이 다르면 리스크가 은근히 큽니다.
,건축물대장에 5층인데, 실제는 2층(201호)정상입니다
건축물대장의 층수는 건물 전체 층수입니다
201호는 2층의 1호로, 5층 건물 중 일부를 사용하는 것일 뿐 아무런 문제 없습니다
,문제 없습니다
과거 옥상에 불법 건축물(조립식 주택)이 있었으나,2025년 6월에 정식으로 시정 완료된것으로 보입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본에 공동소유자 A,B로 되어 있으나 토지 등본에는 A만 명시된 경우 흔히 있는 상황입니다.
보통 부동산 계약 시 소유자 전원 동의가 필요하므로 계약서 작성 시 두 사람 중 대표자 또는 대리인만 참석할 경우 위임장 등 권한 증빙서가 반드시 필요합니다.
보증금 회수 가능성은 일부 손실 가능성이 있으며 층수 표기는 건축허가 상 층수와 실제 층수가 차이가 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
1. 등기부등본에는 공동소유 A,B 로 되어있고
토지부등본에는 A 이름만 있습니다.
계약할때 문제가 없을까요?
( 계약서 작성할때 두분 다 안오시면, 어떻게 말씀 드려야하는지도 조언 부탁 드립니다. )
==> 건물을 대상으로 임대차를 하는 만큼 대항력 유지 등에 문제가 되지 않습니다.
2. 등기부 상 B 이름으로
2019년 8월 00일 근저당권 설정 14억
-> 2023년 9월 00일 12억 으로 변경
==> 큰 문제가 되지 않습니다.
AI 건물 측정가 : 30억 추정
2018년 최우선변제 기준으로
보증금 1억1천 이하, 3700 만원
최우선 변제가 가능할까요?
==> 선순위 근저당일자이고 전입신고를 하였다면 최우선 변제금액에 해당됩니다.
3. 빌라 건물인데 다른 호수들은 모두 전세 계약으로 되어있고,
제가 계약할 제2종 근린생활시설만 월세로 나왔다고 했습니다.
많이 위험한 매물일까요?
===> 현재 상황에서 최우선 변제금액에 해당된다면 무작정 위험한 물건이라고 단정짖기 곤란합니다.
4. 제가 계약할 집이 201호 (2층)인데 건축물 대장 상 5층으로 표기되는건 왜그런 것인지 알고 싶습니다.
==> 각종 공부 및 현장 확인후 답변이 가능한 사항입니다.
5. 건축물 대장에 (갑) (을) 나뉘어져 있고,
제가 계약할 근린생활시설이 (을)로 들어가 있습니다.
(갑) 2019.11 변동사항에 위반건축물 표기 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택]
-> (을) 2025.06 변동사항에 위반건축물 표기해제 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택] 시정완료
로 되어 있습니다.
이 부분은 문제가 없는걸까요?
==> 위반건축물이 되어 있다가 해제된 것으로 보입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 등기부등본에는 공동소유 A,B 로 되어있고
토지부등본에는 A 이름만 있습니다.
계약할때 문제가 없을까요?
( 계약서 작성할때 두분 다 안오시면, 어떻게 말씀 드려야하는지도 조언 부탁 드립니다. )
-> 건물기준으로 보시면 되고, 건물 등기부상 공동소유라면 계약서에는 a,b모두의 서명 및 날인이 필요하고. 둘중 한분만 참석한 경우 미참석 소유자의 인감증명서와 인감, 위임장등을 요구하여 확인하시야 합니다. 계약시에 미참석 소유자에게 연락하여 위임여부등을 재확인하는 것도 필요할수 있습니다. 만약 a,b가 가족관계라면 가족관계증명서을 확인하셔도 무방합니다.
2. 등기부 상 B 이름으로
2019년 8월 00일 근저당권 설정 14억
-> 2023년 9월 00일 12억 으로 변경
AI 건물 측정가 : 30억 추정
2018년 최우선변제 기준으로
보증금 1억1천 이하, 3700 만원
최우선 변제가 가능할까요?
( 보증금은 5000만원으로, 혹시 보증금을 전부 못 돌려받을 가능성이 높은지 알고 싶습니다. )
-> 최우선 변제는 근저당설정일 기준으로 보기 때문에 서울지역이고 18년 9월18일 이후 설정된 근저당이라면 소엑임차인 1.1억이하 최우선 변제 3700만원이 맞습니다. 보증금상 소액임차인에는 해당되나 최우선 변제의 경우 해당 건물이 구분건물이 아닌 다가구처럼 하나의 등기부로 되어있는 경우 이미 기존 세입자들이 있는 경우에 보증금 크기에 따라 최우선변제금액보다 적게 받으실수도 있고 최대로 받는다고 해서 3700만원까지만 가능합니다.
3. 빌라 건물인데 다른 호수들은 모두 전세 계약으로 되어있고,
제가 계약할 제2종 근린생활시설만 월세로 나왔다고 했습니다.
많이 위험한 매물일까요?
-> 질문의 상황만 보고 위험도를 판단할수는 없습니다. 다만 근린생활시설이라도 전입신고가 가능한 주거용이라면 임대차보호법에 따른 적용이 가능하나, 보증보험 가입은 어려울수 있기에 보증금보호에 위험이 있을수 있고 , 특히나 후순위 임차권이기에 권리상 리스크는 부담하셔야 할듯 보입니다.
4. 제가 계약할 집이 201호 (2층)인데 건축물 대장 상 5층으로 표기되는건 왜그런 것인지 알고 싶습니다.
-> 공부(등기부, 건축물대장)상 표제부에는 건물 전체에 대해서 나와있기에 이걸 보고 질문처럼 판단하신게 아닌가 싶습니다. 해당 건물이 5층건물이라면 각층별 면적등이 표제부에는 모두 기재되어 있기에 이걸 보신듯 보입니다.
5. 건축물 대장에 (갑) (을) 나뉘어져 있고,
제가 계약할 근린생활시설이 (을)로 들어가 있습니다.
(갑) 2019.11 변동사항에 위반건축물 표기 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택]
-> (을) 2025.06 변동사항에 위반건축물 표기해제 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택] 시정완료
로 되어 있습니다.
이 부분은 문제가 없는걸까요?
-> 정확한 건 건축물대장을 봐야겠으나, 위반 건축물이 존해였으나, 이후 건축법상 허가나 신고등을 통해 이를 시정하였다는 것으로 보이기에 현 계약상태에서는 크게 문제될것으로 보이지는 않습니다 .
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
등기부 등본 및 토지 등본 소유주 관련
소유주 불일치 확인 :
건물은 A.B 공동 소유인데 토지는 A단독 명의시군요. 임대차 계약 시 건물 소유주인 A와 B 두분 모두 임대인으로 직접 서명하는 것이 가장 안전합니다.
위임장 확인 : 만약 한 분 이 참석하지 못할 경우, 위임장과 인감 증명서를 반드시 받으시고, 위임 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 재확인하셔야 합니다. 위임장에는 계약 물건, 보증금, 월세 등 위임 내용이 명확해야 합니다.
근저당 권 설정 및 최우선 변제 권 관련
최우선 변제 권 :
소액 임차인을 위한 제도로, 주택이 경매로 넘어가도 보증금 중 일정 금액을 우선 변제 받을 권리입니다.
기준 시점 및 금액 :
최우선 변제 금은 선 순위 근저당 권 설정 시점을 기준으로 합니다. 2019년 8월 근저당 설정 당시 서울 기준 보증금 1억 1 천만 원 이하에 3,700만 원만 보호 받고 나머지 1,300만 원은 후 순위로 배당 받게 될 위험이 있습니다.
안전 조치 :
계약 후 즉시 전입 신고와 확정 일자를 받으셔서 대항 력과 우선 변제 권을 확보하세요. 보증금 전체 보호를 위해 주택 도시 보증 공사(HUG) 전세 보증금 반환 보증 보험 가입도 고려할 수 있으나, 근린 생활 시설은 가입이 어려울 수 있으니 미리 확인이 필요합니다.
타 호실 전세 계약 및 본인 호실 월세 위험성
다른 호실이 전세 , 본인 호실이 월세인 상황은 '깡통 전세'위험을 내포할 수 있습니다. 경매 시 선 순위 채권(근저당 + 다른 임차인 보증금)이 건물 가치를 초과하면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
확인 사항 :
임대인의 동의를 얻어 전입 세대 열람 내역을 확인하여 다른 전세 세입 자들의 보증금 규모와 대항 력 여부를 파악하는 것이 중요합니다.
건축물 대장 상 층 수 표기 상이 문제(201호 vs 5층)
2층(201호)과 건축물 대장의 5층 표기 불일치는 위반 건축물일 가능성이 있습니다.(예: 불법 증축, 필로 티 주차장 제외로 인한 층 수 계산 오류)
확인 방법 :
공인중개사에게 정확한 설명을 요구하고, 건축물 대장을 통해 층 별 용도 및 면적 표기를 상세히 확인하여 원인을 파악해야 합니다.
위반 건축물 표기 해제 및 시정 완료 문제
과거 옥상 위반 건축물 표기가 시정 완료되어 해제된 것은 긍정적입니다. 이는 불법 건축물이 철거되었거나 합법화되었다는 의미입니다.
현재 상태 확인 :
하지만 과거 이력이 있었다는 점을 감안하여, 현장 방문 시 옥상 부분이 현재 완전히 시정 되어 합법적으로 사용되고 있는지 다시 확인하는 것이 좋습니다.
결론적으로,현 계약은 여러 위험 요소를 안고 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 가장 중요한 것은 임차인 님의 소중한 보증금을 안전하게 지키는 것입니다. 따라서, 계약서에 임대인의 모든 지분 소유자가 직접 서명하는 것, 근저당 권 말소 또는 보증금 감액을 통한 위험 회피, 그리고 정확한 건축물 현황 파악이 필수적입니다.
만약 이 모든 조건이 충족되지 않거나 , 여전히 불안한 요소가 남아 있다면, 지금의 계약을 진행하기보다는 다른 안전한 매물을 찾아보시는 것을 강력히 권해드립니다. 계약은 한 번 체결되면 돌이키기 어려운 만큼, 완벽하게 안심할 수 있는 환경에서 진행하시는 것이 최선입니다ㅏ.
장도연이 추천하는 아하!
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