앞으로는 재건축을 기대하고 구축 아파트의 묻지마 매수는 위험해질까요?
조금 오래된 구축 아파트를 매수하는 것은
상당수가 재건축 기대에 대한 투자행동일 것인데
앞으로도 이런 공식들이 유효할까요?
재건축이 지금도 수월해 보이지 않기 때문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 재건축에서 중요한 것은 사업성인데, 과거 저층 아파트를 고층아파트로 올리는 경우에는 많은 주택이 추가로 지어져서 이를 일반분양하여 사업비로 충당했으므로 사업성이 잘 나왔으나, 최근에는 이미 고층 아파트를 더 높은 고층 아파트로 지어야하다보니 추가로 지어지는 주택수가 줄어들어 분담금이 올라가고 고층아파트는 여러가지 법적인 제약이 많이 따라서 건축비용도 증가하다보니 사업성이 잘 나오지 않게 되는 현상이 벌어지고 있습니다.
조금 오래된 구축 아파트를 매수하는 것은
상당수가 재건축 기대에 대한 투자행동일 것인데
앞으로도 이런 공식들이 유효할까요?
재건축이 지금도 수월해 보이지 않기 때문입니다.
==> 현재 상황에서는 유효하다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
그와 같은 공식은 변했습니다
또 오래된 주택은 언젠가는 물리적 노후상태가 되고 안전검사를 통과 못하며 새 건축단계로 간다 이렇게 판단할 수도 있지만 이것도 그렇지 않습니다
이제 사업성이라는 조건이 안 맞으면 폐가가 되더라도 재건축이 이루어지지 않을 수 있습니다
주어진 입지와 주변시세를 반영 재건축으로 증가하는 부가가치액수가 각종 보상비, 건축비용과 이자 등 재건축으로 소요되는 제반 비용을 충분히 커버하지 못한다면 개발이 의미가 없기 때문입니다
재건축에 투자는 가급적 오랜 숙성기간을 거쳐 지자체 지정 승인을 거쳐 어느 정도 단계까지 착수 진행중인 대상을 선택하는 것이 리스크를 줄일 수 있겠습니다
무조건 노후 빌라를 매수하는 것은 지나치게 막연합니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울 및 수도권의 경우 규제지역으로써 잘못 매수를 하게 되면 조합원 지위가 없는 즉 현금청산물건을 살 수도 있으므로 조합원 지위가 있는 물건을 잘 사야 하고 또한 갭투자 자체가 힘들고 또한 현재 무시못하는 것이 조합원 분담금입니다.
섣불리 투자를 했다 향후 조합원 추가분담금 때문에 자금문제가 발생할 수도 있으니 모든 절차와 예산을 어느 정도 잘 계획을 해서 장기로 투자프랜을 짜시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
최근 부동산 시장에서 재건축 기대감만으로 구축 아파트를 매수하는 소위 묻지마 투자는 상당히 위험해질 가능성이 큽니다. 과거에는 낡은 아파트가 곧 새 아파트로 변할 것이라는 공식이 통했지만 현재는 상황이 크게 달라졌습니다.
가장 큰 이유는 급격히 상승한 공사비와 금리입니다. 원자재 가격과 인건비가 가파르게 오르면서 조합원이 부담해야 할 분담금이 예상보다 훨씬 커지고 있습니다. 이는 사업성을 떨어뜨려 재건축 추진 자체를 중단시키거나 지연시키는 핵심 원인이 됩니다.
또한 정부의 규제 완화 기조에도 불구하고 실질적인 이익이 줄어들면서 투자 가치가 예전만 못합니다. 단순히 오래된 아파트를 사서 기다리기보다 입지와 용적률 그리고 단지의 사업성을 철저히 분석해야 합니다. 이제는 막연한 기대가 아닌 숫자로 계산된 수익성이 뒷받침되지 않으면 구축 아파트 매수는 자산이 묶이는 위험한 선택이 될 수 있음을 명심해야 합니다.
부동산 시장의 흐름이 변화하고 있는 만큼 보수적인 관점에서 신중하게 접근하시길 권장합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
네 그렇습니다
재건축 기대만으로 구축을 사는 시대는 끝나가고 있고,앞으로는 입지·용적률·분담금·시간을 계산하지 않은 매수는 리스크 자산이 될 가능성이 높습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
앞으로 재건축 수월하지 않을 듯으로 보입니다. 사업성이 나와야 재건축 진행이 가능한데 그렇지 못한 곳이 많습니다.
따라서 구축을 매수하려면 재건축 가능성이 높은 곳을 추천드리며 그 외 구축은 추천드리지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
재건축 기대로 구축 아파트를 묻지마 매수 하는 건 앞으로 더 위험해질 가능성이 큽니다 최근 안전 진단 완화 등 정책 변화에도 불구하고 규제와 사업 지연 리스크가 여전하여 투자는 신중하게 진행을 하셔야 합니다