전세사기가 일어나게 된 이유가 궁금합니다.
전세사기는 어떤 이유로해서 발생하게 된건가요?
많은 분들에게 절망은 안겨준 전세사기 어떤식으로 사기가 진행됬는지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세사기는 많은 사람들의 삶의 기반을 송두리째 흔드는 사회적 범죄입니다.
이 사기는 단순한 개인의 부주의를 넘어서 , 구조적인 허점과 제도적 미비를 교묘히 이용해 벌어지는 경우가 많습니다.
아래에서는 전세사기가 발생하는 주요 원인과 그 수법의 구조를 간략히 정리해보겠습니다.
전세사기의 구조적 배경
전세제도는 임차인이 집주인에게 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 맡기고 집을 빌리는 방식입니다.
이 보증금은 법적으로 보호받아야 하지만 , 임대인의 채무 , 근저당 , 경매 , 명의신탁 문제 등이 얽히면 보증금이 사라질 수 있습니다.
특히 집값이 급등하고 전세가가 매매가에 근접한 ' 깡통전세 ' 가 늘어나면서 , 전세사기의 토대가 더 쉽게 마련됩니다.
전세사기의 주요 수법
전세사기 범죄자들은 다음과 같은 방식으로 임차인을 속입니다.
ㆍ 명의 대여자 이용 : 신용이 낮거나 전과가 없는 사람의 명의를 빌려 수십 채의 집을 구입한 뒤 전세를 놓습니다.
실소유자는 따로 있으며 , 임대차 계약 후에는 대출이나 담보설정을 통해 자금을 빼돌립니다.
ㆍ 시세보다 높은 전세가 책정 : 빌라나 오피스텔을 정상가보다 부풀려 전세로 내놓고 , 임차인에게 " 요즘 다 이렇게 계약한다 " 는 식으로 속입니다.
감정가보다 전세가가 높은 경우는 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
ㆍ 전입신고 및 확정일자 지연 유도 : 임차인에게 계약 후에도 전입신고나 확정일자를 늦추도록 유도해 우선변제권을 확보하지 못하게 합니다.
그 사이에 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
ㆍ 등기부상 하자 은폐 : 등기부 등본에 이미 근저당권이나 가압류가 있음에도 , 이를 숨기거나 ' 곧 말소될 예정 ' 이라며 안심시키는 경우도 흔합니다.
피해가 확산되는 이유
전세사기는 단순히 범죄자의 기만만으로 이루어지지않습니다.
부동산 중개업소 , 분양 대행사 , 감정사 , 대출 브로커 등이 조직적으로 결탁하는 경우가 많아 , 사기 피해자가 사기인 줄도 모른 채 계약을 맺게 됩니다.
특히 청년층이나 사회 초년생은 이런 정보에 취약하여 더 쉽게 희생됩니다.
결론적으로 , 전세사기는 개인의 부주의가 아니라 구조적 허점과 제도 미비 , 그리고 범죄자의 조직적 기획이 맞물려 발생하는 복합적 사회문제입니다.
따라서 피해를 줄이기 위해서는 임차인의 주의뿐 아니라 , 정부 차원의 제도적 보완과 사전 경고 시스템 , 전세보증보험 의무화 같은 실질적 장치가 절실합니다.
결국 , 가장 안전한 집은 ' 제대로 된 정보와 법적 보호 ' 속에 존재하는 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 전세사기의 경우 예를 들면 빌라의 경우 시세등이 불분명하므로 시세가 1억이라고 표현을 하고 전세를 7천에 놓았는데 시세를 보니 7천 정도일 경우 즉 그 빌라가 시세가 상승할 것이라는 기대감에 갭투자를 했는데 하락을 해서 전세가가 매매가를 추월하면서 전세보증금을 못 내어주는 경우 발생이 됩니다. 즉 부동산 가격 꼭지에 전세 계약금등으 금리가 높아지면서 부동산이 하락을 하자 매매가가 하락을 하면서 전세보증금 반환에 문제가 발생이 되는 부분이 있고,
또한 선순위 대출이 있는 경우 경매로 넘어가면서 전세보증금반환에 문제가 발생을 하는 문제등도 있을 수 있습니다.
따라서 선순위 대출이 없고, 보증보험 가입이 가능한 물건은 전세사기에 안전하니 그러한 물건 위주로 전세계약을 하셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기에는 그 종류가 꽤 많습니다. 최초 계약시부터 목적을 가지고 발생하는 사기도 있지만, 최근처럼 급격하게 문제가 되는 전세사기는 사실상 전세보증금 미반환사고라고 볼수 있습니다. 이러한 사고가 크게 발생한 가장 큰 이유는 부동산 시장침체에 따른 주택가격하락이 이유라고 할수 있고 이라헌 시기에 무자본 갭투자로 매입하였던 빌라나 오피스텔등이 깡통전세화 되면서 세입자들의 보증금 미반환 사고가 커지게 되었습니다,
그외 전세사기에 해당되는 것으로는 전세세압자와 임대차를 체결한뒤 상환능력이 없는 제3자에가 주택명의를 넘기고 보증금만 가지고 도망가는 수법, 최근에는 신탁등기된 매물에 대해서 신탁사동의없이 실소유자가 임대차를 진행한뒤 채무이행을 하지않아 주택이 경매등에 넘어가게 되면서 세입자 보증금 피해가 발생하는 경우가 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세가기는 집주인과 부동산업체가 공조하여 실제 가격보다 높은 가격으로 임차인에게 전세금을 받게 했으며, 집주인은 본인 자금이 거의 투자되지 않은 상태에서 전세보증금으로 건물을 취득하게 되었습니다. 이 때 대출금을 받아 유용하면서 전세 만기 시 돌려줄 임차금이 없게 되자 부실이 생기게 된것입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠었고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데 빌라는 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 이후 집값 하락으로 인해 전세 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기로 이어진 것입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.
다양한 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며, 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
한국의 전세 제도는 세입자가 큰 금액을 일시불로 집주인에게 맡기고, 일정 기간 거주 후 전액을 돌려받는 방식인데 보증금이 크다 보니, 이 돈을 노리는 사기꾼들에게 유혹이 큽니다
집값이 하락하거나 집주인의 재정 상황이 악화되면 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 생기는데, 이를 악용하는 방식이라고 보시면 됩니다
깡통전세란 집값(매매가)보다 전세보증금이 더 높은 상태를 말하는데 예를 들어 집값이 1억인데 전세 보증금이 1억 1천만 원이라면, 집이 경매로 넘어가도 세입자는 보증금을 다 돌려받을 수 없는 상황입니다
이런 상태를 악용해 일부 사기범들은 집값보다 전세가를 높게 받고 여러채를 가지고 있으면서 보증금을 못돌려주는 상황으로 전세사기까지 이어지는 경우가 많았습니다
전세사기는 어떤 이유로해서 발생하게 된건가요?
많은 분들에게 절망은 안겨준 전세사기 어떤식으로 사기가 진행됬는지 궁금합니다.===> 전세사기가 발생되는 이유는 다양합니다. 그 중에서 가장 많이 발생되는 것은 임차인 및 임대인에게 문제가 있어 발생되어 왔습니다. 임차인은 얼죽신이라고 신축위주로 찾는 현상과 임대인은 임차인의 마음을 이용하여 빌라를 건축한 후 높은 전세가격으로 임대차계약을 한 후 부도를 내는 방법으로 하여 발생되어 왔습니다. 예방을 위해서 임차인은 계약체결 전에 권리관계를 철저히 분석한 후 보증금에 문제가 없는 경우 계약을 체결하는 노력, 관심이 필요합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세사기는 단순한 개인의 실수가 아니라, 제도적 허점과 고의적인 사기 수법이 결합된 결과로 발생합니다.
전세사기가 발생하게 된 핵심 이유1. 임차인이 ‘등기부등본’만 보고 판단
많은 분들이 피해를 입은 이유를 제대로 이해하면 앞으로 예방에도 도움이 될 수 있습니다. 아래에 구체적으로 설명드릴게요.대부분 세입자는 집을 계약하기 전에 등기부등본을 확인하죠.
하지만 문제는 집주인의 ‘재정상태’나 ‘신탁/가압류 등 위험요소’까지는 확인이 어렵다는 것이에요.
2. 집값보다 전세금이 높은 ‘깡통전세’ 확산집값보다 전세금이 비슷하거나 더 높은 집에 들어가게 되면, 집이 경매에 넘어가도 세입자가 보증금을 다 못 받게 됩니다.
특히 신축 빌라나 다세대주택에서 이런 구조가 많았습니다.
3. 신축빌라 허위 시세 부풀리기분양업자, 중개업자, 감정평가사 등이 짜고 시세보다 높은 가격에 매물 등록
세입자는 “전세금이 적정하다”고 믿고 계약
알고 보니 그 집은 경매에 넘어가도 값이 안 나오는 ‘깡통’ 상태
4. 명의자와 실제 소유자 불일치 (바지 집주인)사회초년생, 신용불량자, 무직자 등의 명의를 빌려 수백 채 매입
실제 소유자는 사기꾼, 명의자는 법적 책임 회피
세입자 입장에서는 등기에 이름 있는 사람과 계약했지만, 법적 책임을 지우기 어려움
5. 보증보험 가입을 유도하지 않거나 거부전세사기꾼들은 보증보험 가입을 꺼리거나, “보험 안 들어도 괜찮다”, “그냥 계약하자”면서 가입을 미루게 함
결과적으로 사고 발생 시 HUG나 SGI로부터 보호도 못 받음
전세사기, 이렇게 진행됐습니다.예시로 하나의 전형적인 사기 시나리오를 소개드릴게요:
사기범이 빌라 여러 채를 매입 (보통 대출 끼고 혹은 명의자 여러 명 이용)
전세 시세보다 높게 계약 → 세입자 보증금으로 집값과 대출 상환
보증금으로 또 다른 집을 사고 또 전세 놓음 (돌려막기)
세입자 다수 확보 → 수억 원 현금 확보
이후 집값 하락 or 대출 상환 불이행 → 경매 넘어감
세입자는 보증금 날리고, 사기범은 잠적 or 법적 책임 회피
청년, 사회초년생, 외국인 등 정보에 취약한 층을 노림
주택 수백 채를 가진 ‘빌라왕’들이 한꺼번에 파산하면서 피해가 전국적으로 확산
법적 보호를 받기 어려운 구조 (보증보험 미가입, 대항력 미확보 등)
피해 복구가 어려움 (경매가 끝난 후 보증금 거의 못 돌려받는 경우 많음)
전세사기 예방법 (간단 체크리스트)
등기부등본: 집주인 명의 확인, 근저당, 가압류 여부 확인
전세보증금 < 집값 : 감정가 확인, 주변 시세 비교
보증보험 가입 : HUG나 SGI에 미리 가입 가능 여부 확인
확정일자+전입신고 : 반드시 함께 해야 대항력/우선변제권 발생
건물 유형 : 신축빌라, 다세대주택은 위험성 더 높음
전세사기는 단순한 개인 피해를 넘어서 사회 구조적인 문제입니다.
세입자 입장에서 할 수 있는 조치는 많지 않지만, 위의 정보를 숙지하면 사기를 예방하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.참고하세요!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기 유형으로는 다양한 사기가 있습니다.
첫 번째로는 깡통전세가 있습니다. 임대차 계약서 상 보증금과 선순위채권의 가약을 합한 금액이 임차주택의 매매비용 혹은 경매, 공매에 따른 매각대금을 초과하여 보증금이 위험해질 수 있는 유형입니다.
두 번째로 신탁회사의 동으 없는 계약입니다.
신탁이란 수탁자에게 특정재산을 이전하거나 담보로 설정해서 재산의 관리 처분 등의 행위를 할 수 있게 하는 행위입니다.
세 번째로는 전월세 계약위조인데 중개보조원이 새로운 임차인과 전세 계약을 체결하고 업무를 위탁한 임대인에게 월세 계약으로 속여서 보증금을 받으려는 사례가 있습니다.
피해를 막기 위해서는 대항력을 갖춰야하며 전입신고와 확정일자를 꼭 하시고 주변 시세 대비 전세가율이 높으면 피하시길 바랍니다.
감사합니다.