전원 주택을 만들수 없는 그런 상황도 있나요?
시골에 땅을 사서 전원 주택을 지으려고 하는데요. 집이 있던 자리라도 전원 주택을 짓지 못하는 그런 경우도 있는것인지 궁금 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
충분히 가능합니다. 집이 있던 자리로도 해당 토지의 지목이 일반적으로 건축이 가능한 대지가 아닐수 있고, 그외 별도 건축허가과정등에서 불허등으로 인해 건축이 불가할수도 있습니다. 특히 이전 시골등에서는 농지에 임의대로 주택을 건축하여 거주하는 경우가 많았기에 주택을 허물고 다시 건축하는 경우 건축법에 따라 부속토지의 지목을 변경하여야 이를 위해 농진전용허가나 별도 용도변경을 하셔야 할수 있습니다. 또한 용도지역에 따라 주거용 주택건설이 불가한 경우로써 건축허가가 나지 않기도 하기 떄문에 결국에는 어떠한 토지에 어떠한 건축물, 어떠한 용도로 건축하는지에 따라 제한이 있을수 있습니다 .
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
토지는 토지이용계획서에 의거 용도지정이 되어 있습니다
따라서 농업지역에는 농가주택은 허용되나 농가주택 용도가 아닐 건축 경우 허가가 나지 않습니다
그리고 농가 건물이라도 건폐율이나 용적율이 제한되어 있습니다
대부분 전원주택을 짓는 다고 하지만 실제는 농가주택으로 허가받아 건축한다는점을 참고 삼아 발씀드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
농어촌의 빈집등을 구매하여 헐고 전원주택을 지으려는 경우, 기존 주택에 대한 정보를 잘 확인해보셔야 합니다. 농어촌의 주택중에는 대지가 아닌 농지에 있거나 무허가 건물인 경우가 있으므로 등기부등본과 건축물대장, 토지대장 등을 잘 확인해보셔야합니다. 가옥대장과 건축물대장에도 나와 있지 않는 경우라면 무허가 주택일 수도 있습니다. 또한 다른사람의 지상권이 있는 경우도 있는데 이런 경우에는 건물에대해 권리를 주장할 수 없게되어 건축을 하지 못하게 될 수도 있습니다. 반대로 토지 소유주가 따로 있고 지상권으로 주택만 소유한 사람과 계약하게 될 수도 있어 토지를 추가로 구매해야 할 수도 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
시골 땅에 전원주택을 짓는 경우 예전에 집이 있던 자리라고 해도 무조건 다시 지을 수 있는 건 아닙니다.
지목이 대 라면 윈칙적으로 주택 건축이 가능하지만 답, 전, 임야일 경우에는 용도변경을 해야 합니다. 농지의 경우에는 농지전용허가 또는 농지전용신고 절차를 따로 해야합니다.
집이 있던 자리라도 허가 받지 않은 무허가 건물이 있다면 철거 후에는 다시 지을 수 없습니다.
이러한 경우 말고는 다시 지을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건축 즉 건물을 지을 수 있는 토지의 지목은 대 입니다.
원래 시골집이 있던 곳의 토지는 대일 가능성이 크고 또한 시골의 경우 건폐율과 용적률등이 제한이 있기 때문에 그러한 부분만 법적으로 잘 지킬 경우 기존 건물을 철거를 하고 새로 건축을 할 수 있습니다.
건물을 지을 수 있는 방법은 토지의 지목이 대, 그 위에 해당지역 건폐율과 용적률등을 확인하고 건축을 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 해당 부지가 농지라면 그럴 수 있습니다. 정확히는 '농막' 으로 지어진 건축물을 집으로 착각하는 경우가 많은데 이 대지에 농막을 철거하고 '주택' 을 짓고자하면 건축허가가 불가합니다. 이럴때는 먼저 택지 분할 및 지목변경을 신청하시어 조건에 맞게 '대지' 로 변경하신 뒤 주택을 건축하셔야 합니다. 주택 건축 시에는 진입로 등의 도로가 존재해야 하니 이 점 고려하시기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
안타깝게도 예전에 집이 있던 자리라고 하더라도 현재 법규나 토지 상황에 다라 전원주택 건축이 불가능한 경우가 있을 수 있습니다. 이는 시간이 지나면서 건축 관련 법규나 지역의 용도 제한이 변경될 수 있기 때문입니다.
전원주택 건축이 어려운 토지 유형 ===>
전원 주택 건축이 불가능하거나 매우 어려운 토지 유형은 다음과 같습니다.
개발 제한 구역 및 도시 자연 공원 구역 :
이러한 구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경을 보전하기 위해 지정된 곳입니다. 원칙적으로 건축 행위가 엄격히 제한 되거나 허용되지 않습니다.
상수 원 보호 구역 및 하천 구역 :
상수 원 보호를 위해 지정된 구역이나 하천 주변 구역은 수질 오염 방지 등을 목적으로 건축이 제한됩니다.
비오 톱 1등급 지역 :
생물 서식 공간의 가치가 매우 높아 보전이 필요한 지역으로 , 건축 행위가 제한 될 수 있습니다.
맹 지 :
건축 법 상 건물을 짓기 위해서는 최소 4m폭의 도로에 접하지 않은 '맹 지'라면 원칙적으로 집을 지을 수 없습니다. 예전에 집이 있었다고 해도, 현재 도로 접근성이 확보되지 않았다면 건축이 어려울 수 있습니다.
복잡한 법령 및 조례에 의한 규제 :
토지에 적용되는 법령이나 조례는 대략 120 여가지 법령에 300 여 가지 규제가 있을 정도로 매우 복잡합니다. 법적으로 건축이 가능한 토지라고 하더라도, 이러한 복잡한 규제들 때문에 실제 건축 허가를 받지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.
예전에 집이 있던 자리라도 건축이 어려운 이유 ===>
법규 변경 :
과거에 건축이 가능했던 지역이라도, 시간이 지나면서 용도 지역 변경 , 새로운 환경 규제 도입 등을 인해 현재는 건축이 불가능해졌을 수 있습니다.
기존 건축물의 특례 :
과거에 지어진 건물은 당시의 법규를 따랐기 때문에 현재의 강화된 기준을 충족하지 못할 수 있습니다. 기존 건물을 철거하고 새로 지을 때는 현재의 모든 건축 법규를 따라야 합니다.
멸실 신고 및 착공 신고 :
기존 건축물을 위해 토지를 구입하실 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인하셔야 합니다.
전원주택 건축을 위한 토지 구입 시 고려 사항 ===>
전원주택 건축을 위해 토지를 구입하실 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인하셔야 합니다.
토지 이용 계획 확인 원 :
해당 토지의 용도 지역, 지구,구역 등 건축 가능 여부를 가장 정확하게 파악할 수 있는 서류입니다.
도로 접근성 :
반드시 건축 법 상 도로에 접해 있는지 확인해야 합니다.
지자체 문의:
해당 토지를 관할하는 시청이나 군청의 건축 과에 직접 문의하여 건축 가능 여부와 필요한 절차, 규제 사항을 상세히 확인하는 것이 가장 확실합니다.
결론적으로 , 말씀하신 분께서 계획하시는 전원주택 건축이 순조롭게 진행 될 수 있도록 , 토지 매입 전에 꼼꼼히 확인하시고 전문가의 도움을 받으면서 결정할 것을 권해드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
과거에 사람이 살았던 집이 있어도, 지금의 용도지역이 바뀌었으면 못 짓는 경우가 많습니다
,기존 건축물이 불법건축물이었을 경우
이미 멸실된지 오래되어 건축물대장 말소된 경우
법 개정 후 해당 용도지역에 주택 건축이 금지된 경우
예: 과거 집이 있었던 산기슭의 임야가 지금은 보전관리지역 지정되면 다시 집을못 짓는 상황이 됩니다