아파트 매수시 금저당권 말소조건은?

Question

아파트를 매수하려고합니다. 등기부등본상 근저당권이 3억가량 은행에 잡혀있습니다.

곧 가계약을 할것같은데

잔금시 매도인에게 전액송금하지말고

실제 대출금액을 은행에 송금하고

잔액만 매도인에게 송금하는것이 안전하다고 하던데

이렇게 근저당권을 인수받는 조건을 거는것은 필수인가요??

보통 가계약시에도 이걸 이렇게 하는건지

안하면 위험한지 알려주세요!

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

인수는 필수가 아니고 매도인이 잔금으로 직접 대출을 상환하고 말소하는 것이 안전합니다. 이를 거치지 않으면 매수인이 채무를 떠안거나 집을 잃을 위험이 있습니다. 가계약 단계에서는 본 계약이 아니므로 전액 송금하지 말고 특약사항에 잔금시 매도인 채권최고액 전액상환과 근저당권 말소 조건등을 명시해야 합니다. 잔금 당일 은행 지점에도 매도인과 함께 실제 대출 잔액을 상환하고 말소 처리하고 남은 차액만 매도인에게 지급하는 방식으로 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 많이 하는 방법입니다.

많은 아파트들이 대출이 있기 때문에 통상적인 절차라 보시면 됩니다.

잔금 시 매도자,매수인,공인중개사,법무사가 모여서 우선 매수자가 매도인 대출상환계좌로 상환 잔액을 송금을 하게 되면

은행에서 대출 상환을 하고 상환확인증을 주게 됩니다. 그리고 나머지 잔금을 매도자에게 입금을 하시면 됩니다.

법무사는 상환확인증을 받아서 등기소에 가서 근저당권 말소 등기와 소유권이전등기를 신청을 하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아파트 매수 시 근저당권 말소 조건은 필수는 아니지만 안 하면 매우 위험하다 생각합니다.

특히 매도인에게 3억 원 가량 은행 대출이 잡혀있다면 잔금 지급과 동시에 근저당 말소를 계약서에 명시하는 게 매수인 보호를 위해 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 질문에서 말씀하신 방식은 기존 근저당권을 매수자가 인수하는 것이 아니라, 매도인의 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 방식입니다.

아파트 매매 시 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면 일반적으로 계약서상 특약에 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소한다는 내용을 기재하게 되고 잔금일에는 해당 은행을 통해 실제 대출 상환금액을 확인한 후, 매매대금 중 대출상환에 필요한 금액을 은행에 직접 송금하고 나머지 금액만 매도인에게 지급하는 방법을 사용할 수는 있고, 매도인이 잔금을 받아 즉시 대출을 상환하고 법무사가 근저당권 말소등기를 접수하는 방식으로 진행할수도 있습니다.

중요한 것은 돈을 누구의 계좌로 보내느냐 자체보다, 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권이 확실하게 상환·말소되도록 절차를 확인하는 것이며 가계약 단계에서도 근저당권이 있다는 사실과 잔금 시 말소조건으로 거래한다는 내용을 문자나 가계약서 등에 남겨두는 것이 안전하며, 본계약서에는 해당 내용을 특약으로 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 경우에는 가계약 단계에서부터 근저당권 말소 조건을 명확히 합의해 두는 것을 권합니다

특히 이렇게 이해하시면 됩니다

근저당권을 내가 인수한다가 아니고

매도인의 대출을 잔금으로 상환하고 근저당권을 말소한 뒤 소유권을 이전받는다 입니다

그리고 잔금 전액을 매도인에게 먼저 보내고 나중에 근저당을 말소하는 구조는 피하는 것이 좋습니다

또 하나, 가계약금 보내기 전에 최신 등기부등본을 한 번 더 확인하시고 계약 직전 등기부와 잔금일 등기부가 달라질 수 있기 때문에, 계약서에는 잔금일까지 추가 근저당·압류·가압류 등 새로운 권리를 설정하지 않는다는 특약도 함께 넣는 것이 좋습니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

그렇게 진행을 하는 이유는 매도인이 근저당 말소를 해야하는 자금을 다른데 이용을 하여 매수매도가 원할하게 진행이 되지 않는 경우들이 간혹 생기고 있어 진행을 하는 것이라 보시면 됩니다