전세 아파트에 입주 할려고 할때 반드시

Question

전세 아파트에 입주를 할려고 할때반드시 확인해야하는것과 입주했을때 제일먼저 서류상 처리해야 하는 것들여러. 유의점들은 어떤것이 있을까요? 그리고 이런 전세집은 안된다하는집은 어떤집이 있나요?

이제동 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전세집을 입주하기 위해서는 가장 먼저 건축물 등기부등본을 열람하여 등기부 을구란의 근저당설정의 대출관계를 분석해야하며 과도한 대출은 계약종료시 전세금 반환어 문제의소지를 안고 있어 피해아야할 것입니다그리고 이사와 동시에 계약서를 지참하시고 주민센터를 방문 주민등록변경신청과 동시에 확정일자를계약서에 직인을 받아 놓아야 합니다확정일자는  만일의 사태인 최우선변제권을 확보하기 위한 초치라고 보시면 됩니다

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 아파트에 입주할 때는 아래 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.계약을 진행하기 전에 아파트의 소유자를 확인해야 합니다. 신분증, 등기부등본, 주민등록초본 등을 통해 소유자의 신원을 확인하고, 계약 당사자와 소유자가 일치하는지 확인해야 합니다. 등기부등본을 확인하여 아파트의 권리관계를 파악해야 합니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등의 설정 여부를 확인하고, 해당 아파트의 시세와 전세가율을 비교하여 전세금 반환 가능성을 검토해야 합니다. 전세 아파트에 입주한 후에는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있으며, 보증금을 보호할 수 있습니다.전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호할 수 있습니다. 전세보증보험은 HUG(주택도시 보증 공사)나 SGI(서울보증보험) 등에서 가입할 수 있습니다. 입주 전에 아파트의 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 누수, 곰팡이, 결로 등의 하자가 있는지 확인하고, 하자가 있는 경우에는 사진을 찍어두고 임대인에게 수리를 요청해야 합니다. 전세금 반환 가능성을 검토해야 합니다. 아파트의 시세와 전세가율을 비교하여 전세금이 시세보다 높은 경우에는 전세금 반환이 어려울 수 있으므로, 계약을 피하는 것이 좋습니다. 전세 사기 예방을 위해 계약 전에 임대인의 신분증, 등기부등본, 주민등록초본 등을 확인하고, 계약 당사자와 소유자가 일치하는지 확인해야 합니다.입주해서는 제일 먼저 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요하며, 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호하는 것이 좋습니다. 아래는 이런 전세집은 피하는 게 좋은 집입니다. 불법, 무허가 건축물은 법적 보호를 받을 수 없으므로, 이런 집은 피하는 것이 좋습니다. 전세가율이 높은 집은 전세금 반환이 어려울 수 있으므로, 이런 집은 피하는 것이 좋습니다.경매나 공매가 진행 중인 집은 전세금을 돌려받기 어려울 수 있으므로, 이런 집은 피하는 것이 좋습니다. 임대인이 세금을 체납한 집은 전세금이 압류될 수 있으므로, 이런 집은 피하는 것이 좋습니다. 위의 사항들을 꼼꼼히 확인하고, 신중하게 결정하여 전세 아파트에 입주하시길 바랍니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.전세가율 확인하기(보통 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다. 집이 경매 로 넘어가더라 60~70% 수준이면 여러번 유찰이 나오지 않는다면 안심하고 돌려 받을 수 있는 정도 입니다..문제는 전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율이므로 매 매가 하락시 전세가율이 100% 까지 확 뛸 수 있다는 점 입니다. 따라서 내가 들어가는 집의 시세 (실거래가)를 꼭 체크하셔야 합니다.그런데 빌라나 다세대 주택 혹은 연립주택 등의 경우 매매 가 활발하지 않기 때문에 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 정부에서는 이런 깡통전세 사기를 막으려고 "안심전세 앱"을 운영하고 있으니, 앱을 까셔서 전세가율을 체크 하셔야 합니다.다세대나 다가구의 시세 (부동산원 자료) 및 해당 지역의 평균 전세가율, 악성임대인 유무 등 왠만한 정보는 다 제공 하고 있습니다.2공인중개인 자격 확인하기사실상 전세계약할 때, 공인중개사 100% 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 위에서 말씀드린 것 처럼 중개사와 임 대인이 짜고 사기치면 답이 없습니다. 그래서 국가공간정보포털에서 중개인 자격을 확인해 보셔 야 합니다.등록번호가 없더라도 국가공간정보포털에 들어가시면 해당 지역에 등록 된 전체 공인중개사 리스트가 뜹니다. 업체 명으로도 조회되니, 여기서 체크하시면 됩니다.3.특약사항전세계약 특약사항으로 반드시 아래 4가지는 꼭 명시하 는 게 좋습니다.1. 임대인의 문제로 전세 대출 불가시 계약은 파기되고 기 존 계약금은 반환한다2. 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날 까지 유 지한다.3. 입주 전 발생한 하자는 임대인의 책임으로 한다4. 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다우선 전세계약할 때, 많은 사회초년생이 각종 대출을 받습 니다. (디딤돌 등) 이 경우 전세계약 체결 후 전세계약서 를 기반으로 심사를 들어가기 때문에 간혹 계약 후 대출불 가 판정을 받는 경우도 있습니다 (임대인이 법인이거나 불 법 건축물이거나 하는 등의 이유로)따라서 전세대출을 받으시려는 분들은 임대인의 문제로 대출이 거부될 경우 계약은 파기되고 기존 계약금은 반환 된다는 특약을 넣는 게 좋습니다.두번째로 계약일 당시 등기부등본의 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다는 특약은 반드시 넣어야 합니다. 전 입신고+확정일자를 받기 전에 계약 후 집주인(임대인)이 대출을 받을 경우 2순위 권리자로 전세보증금 보호를 받 을 수 없기 때문에 반드시 전세계약 특약사항으로 넣어야 합니다.확정일자의 효력은 다음날 발생하므로 "잔금일 다음날" 까지 유지하는 걸 특약으로 넣으셔야 합니다.보증보험 가입전세계약시 주의사항 몇 가지만 지키면 큰 문제는 없습니 다.공인중개사 (자격 여부 확인)가 주선하고, 적정 전세가율 을 체크하며 (안심전세 앱), 특약사항만 잘 집어 넣으면 문 제가 없죠. 그럼에도 불구하고 추후 계약 만료 후 임대인 이 전세금을 못 준다고, 하면 하염없이 기다리는 수 밖에 없습니다.그렇기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 보 증기관으로 부터 받을 수 있도록 전세보증보험에 가입해 야 됩니다.보증보험 요율 보증보험 요율은 가격 및 주택 형태에 따라 다른데, 대략 0.128% 수준으로 2년 기준 30~60만원 정도 됩니다.목돈으로 전세금이 들어가니, 아깝다고 생각하지 마시고, 가입하는 게 좋습니다.

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약전 먼저 서류부터 확인해봐야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.  임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입을 하시는 것이 좋은데, 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.전세에 입주하시게 되면 비용이 발생하더라도전세권 설정을 추천드립니다. 집 주인이 전세금을못주는경우 전세권설정을 집행권원으로 별도소송없이 경매진행이 가능합니다.전세권설정을 안하신다면 전입과 확정일자를받으셔서 우선변제권을 확보하시길 추천드립니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세계약을 하기전에 반드시 등기부등본을 통해서 선순위 대출 즉 근저당권 설정이 있는지 확인해볼 필요가 있습니다.근저당권이 있는 매물은 위험한 물건이니 계약을 피하는 게 좋고 또한 선순위가 없다면 보증보험 가입이 가능한 물건인지 확인을 하고 보증보험 가입이 가능한 물건일 경우는 안전하다고 판단을 하고 계약후 확정일자를 꼭 받고 그리고 전입신고를 하고 보증보험을 가입을 하시면 전세사기에서 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세아파트 입주시에 입주일 기준 관리비 정산과 별도관리비 정산여부 확인(임대인)을 하시고 입주시 임대주택에 대한 시설하자나 기타파손, 훼손등이 없는지를 확인하셔야 합니다, 그리고 입주를 한뒤에는 전입신고와 확정일자부여를 하시면 됩니다.  전세집을 구할떄 시세 대비 전세보증금이 70%을 초과하는 주택에 대해서는 계약을 신중하게 판단하셔야 하고, 그외 권리관계상 문제가 없는지등을 확인하셔야 합니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세를 얻을려면 대출이 선순위로 있눈 곳은 피하시길 바랍니다.후순위로 전세를 들어가면 보증금을 못받을수도 있습니다.감사합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.먼저 등기부등본을 확인했는데 갑구에 가압류,가등기,가처분 이런게 등재되어 있으면 해지해주는 조건이 아니라면 피하는게 좋고 을구에 근저당이 많이 기재되어 있으면 위험범위가 아닌수준까지 상환말소해주는 조건으로 하셔야 합니다전세금과 대출금액을 합쳐서 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다그런부분을 체크하시고 잔금치르고 전입신고와 확정일자 필히 갖춰놓으시기 바랍니다