아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
현재 거주중인 아파트에 리모델링사업을 추진중인데요.
리모델링을 반대하는 사람도 있고요.
수직증축이 아니라 수평증측으로 되면서 사업성도 낮다고 하는 것 같고요.
어떤지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
리모델링 사업의 경우 재건축과는 다르게 건물 뼈대를 남겨 수직, 수평으로 증축을 하는 사업입니다. 그렇기 떄문에 재건축에 비해 높아질수 있는 층수에 제한이 있고 더 많은 일반공급물량을 받지 못하기 떄문에 조합원의 분담금이 크게 낮아지지 않아 원주민들간 재건축 OR 리모데링 사업선택으로 마찰이 생기게 됩니다. 물론 조합의 편의에 따라 두가지중 하나를 선택할수 있는 것이 아닌 정해진 기준에 충족이 되어야만 가능한 부분이고, 일반적으로 빠른 사업진행을 원할 경우 리모델링 사업이 유리하고 더 많은 일반공급물량등을 고려하면 재건축이 유리할수는 있습니다.
수직증축과 수평증축에 대해서는 수직증축은 기존건물의 높이에 따라 추가될수 있는 층수가 다른데, 보통은 최대 3층까지만 증축이 가능합니다. 문제는 이러한 수직증축없이 수평증축만 할수 있다면 공사비용 충당을 위한 일반공급물량이 많이 나올수 없기에 조합원들에게는 사업성이 낮아진다는 의미로 받아들여 질수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
사업성만 놓고 보면 수평증축은 낮은 편입니다
하지만 단지 여건상 수직증축이 어렵다면 수평증축이 현실적인 대안이 될 수 있습니다
사업성이 낮다고 해도 기존 세대의 주거환경 개선(엘리베이터, 주차장, 배관, 내진보강 등) 효과는 존재합니다
반대 입장은 보통 비용은 큰데 이익이 없다는 우려가 많고, 찬성 입장은 살기 좋아지고 자산가치가 올라간다는 기대가 있습니다
항상 반대나 찬성이 있기 마련입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
수직증축은 층수 제한, 구조 안정성 심의 등 규제가 까다로워 사업성이 낮을 수 있습니다. 수평증축은 상대적으로 절차가 간단하고 빠르지만, 연면적 증가가 제한적이라 수익성은 떨어질 수 있습니다.
사업성은 입지, 동의율, 비용 대비 이익 구조에 따라 달라지므로 단정은 어렵습니다.
사업성은 새로운 세대를 얼마나 추가로 만들어내서 일반분양을 하고 그 비용을 사업비에 녹이느냐에 따라 달라집니다.
수평증축의 경우는 기존 집의 면적을 옆으로 넓히는것이라 세대수 증가에 관계가 없습니다.
세대수는 수직증축으로 층을 올리거나 별동증축으로 새로운 동을 만들어내야 세대수가 늘어납니다.
아무래도 리모델링에서 사업성을 유리하게 하려면 세대수가 늘어나는 수직증축이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
쉽게 설명을 드리면 수직증축의 경우 위로 증축이 가능하여 세대수가 늘어나게 되므로써 사업성이 좋게 나오는 것이,
수평증축의 경우 앞뒤나옆으로 증축이 가능한 즉 면적은 넓어지나 세대수는 늘어나지 않기 때문에 세대수가 늘어나는 수직증축에 비해서 사업성이 떨어진다는 말입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네 리모델링 시 구조검토를 거쳐 수직증축을 하는 것이 시행사 입장에서는 가장 많은 사업성이 나옵니다. 수평증축은 말 그대로 기존의 바닥면적에서 일부를 늘려 앞이나 뒤 양옆으로 늘리는 방식인데요. 안전진단시 C등급을 받을 경우 위로 올리는 수직증축을 하지 못하고 옆으로만 늘리게 됩니다.
이 경우엔 행정절차도 간단하고 공사도 쉽다는 장점이 있으나 면적규제로 인해 많은 면적을 증축하지 못하기 때문에 위로 몇층을 더 쌓는 수직증축보다는 사업성이 많이 떨어집니다.
그래서 사업을 하는 입장에서는 수직증축이 가능한 안전진단등급 B 이상의 단지를 선호하는 것이구요.
답변이 도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
리모델링은 크게 수평증축과 수직증축이 있는데, 수평증축은 기존 아파트 옆에 건물을 덧대어 짓는 형식으로서, 기존 골조를 유지한채 세대별 면적만 넓히므로 절차도 간단하고 규제도 덜해서 사업착수 및 진행은 빠르지만 세대수를 늘리는데 한계가 있고 건물을 옆으로 확장하여 대지 면적을 차지하므로 건폐율이 높으면 사업성에 한계가 있다보니 사업 진행이 쉽지않습니다. 반면 수직증축은 층수를 올려 세대수 자체를 늘림으로서 사업성은 좋지만 고난도 기술이 필요하고 안전진단 기준으로 통과하기가 쉽지 않은 단점이 있어서, 수평증축과 수직증축을 절충한 방식 등이 적용되고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
수평증축 리모델링은 용적률을 추가로 확보할 수 있어서 사업성이 높으나 수직 증축보다 신규 세대가 늘어남이 적어 분양수익이 적습니다.
기존 건물의 좌우 또는 뒤쪽으로 면적을 넓히는 방식으로 층수는 그대로 이므로 신규 세대수 증가가 제한적입니다.
결론적으로 수직증축보다 사업성이 낮은 것은 사실입니다.
리모델링 반대 의견의 주요 이유는 사업성이 부족하여 추가 분담금이 예상보다 높게 나오는 이유가 가장 큽니다.
하지만 입지가 좋은 곳은 리모델링을 통해 아파트 가격이 올라가기 때문에 많이들 추진하는 편입니다.
감사합니다.