양도세는 주택 매매시에만 내는건지... 무지해서
부산 금정구소재아파트 1억 5백에 23평을 결혼과 동시에 구입하여 2025년 현재 보유중에 자녀가 3명이고 고학년이 되는 관계로 13년을 실거주하고 같은 아파트 43평으로 2023년도에 2월에 3억8600만원 취득하여 현재 거주중2년 그리고 23평은 이사나오고 전세계약을 하여 현재 9월로 전세만기 2년다되어 갑니다.
첫번째 질문은 양도소득세는 매매시에만 내는건지 보유를 계속한다면 재산세만 내면 되는건지가 궁금합니다.
두번째 질문 현재는 일시적 1가구 2주택이라 3년동안은 없다고 했는데.... 3년내에 매매를 못했을때 양도소득세는 어느정도인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
첫 번째 질문
양도소득세는 매매(양도)할 때만 발생합니다.
즉, 23평 아파트를 계속 보유하고 있다면 재산세만 납부하면 되고, 양도소득세는 팔 때만 계산해서 신고·납부하게 됩니다. 매년 내는 건 재산세고, 팔아서 차익이 생길 때 내는 건 양도소득세죠.두 번째 질문
현재 상황이 2023년 2월 43평 취득 및 거주 시작23평 13년 실거주 → 2023년 9월 전세로 돌림
일시적 1가구 2주택 상태
일시적 1가구 2주택 비과세 요건 43평으로 이사하고 나서 3년 안에 기존 주택(23평)을 매도하면 1세대 1주택 비과세 가능입니다.
이 기간을 초과하면, 23평 매각 시 양도소득세 과세 대상이 돼요.양도세 계산 핵심 23평 아파트를 1억 500만 원에 구입했고, 13년 보유했으니 현재 시세 차익이 있을 겁니다.
13년 실거주 + 3년 비과세 특례기간 안 매도 → 비과세 가능
만약 3년 내 매도 못하면 → 2주택자 중과세율로 양도세 부과2025년 기준 중과세율
기본 세율(6~45%)에 20%P 중과
만약 조정대상지역이면 30%P 중과
즉, 예를 들어 현재 23평 시세가 2억이라면 양도차익 9,500만 원에서 장기보유특별공제(최대 80%까지 가능)와 기본공제(250만 원) 차감 후 세율 적용.
예상 세율
3년 내 처분 → 비과세
3년 이후 처분 → 양도차익에 기본세율+20%P~30%P 중과※부산 금정구가 현재 조정대상지역인지 여부에 따라 중과세율이 달라짐 (2025년 4월 현재는 비조정 가능성 높음, 이건 확인해드릴 수도 있어요)
정리해보면
양도소득세는 매매(양도)할 때만 발생, 보유 중엔 재산세만 납부
3년 내 매도 시 비과세, 3년 초과 시 양도세 발생
양도차익 크기와 보유/거주 기간에 따라 세율 달라집니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
첫번째 질문은 양도소득세는 매매시에만 내는건지 보유를 계속한다면 재산세만 내면 되는건지가 궁금합니다.
-> 양도소득세는 처분시에 내는 세금입니다. 즉, 23평 아파트를 매도하실때, 양도차익(취득가와 양도가액의 차이)가 발생하였다면 해당 금액에 따라 일정비율로 내는 세금입니다. 보유중에는 재산세를 내시면 됩니다.두번째 질문 현재는 일시적 1가구 2주택이라 3년동안은 없다고 했는데.... 3년내에 매매를 못했을때 양도소득세는 어느정도인지 궁금합니다.
-> 일시적 2주택에 해당되지 않을 경우 종전주택 매도에 따른 양도소득세 과세 대상이 되었을때 부담하는 양도소득세는 위에 제시한 내용으로는 유추할수 없습니다. 앞에서 말한 것처럼 매도가격을 알수 없기에 양도차익을 판단하기 어렵기 때문입니다.
부산 금정구소재아파트 1억 5백에 23평을 결혼과 동시에 구입하여 2025년 현재 보유중에 자녀가 3명이고 고학년이 되는 관계로 13년을 실거주하고 같은 아파트 43평으로 2023년도에 2월에 3억8600만원 취득하여 현재 거주중2년 그리고 23평은 이사나오고 전세계약을 하여 현재 9월로 전세만기 2년다되어 갑니다.
첫번째 질문은 양도소득세는 매매시에만 내는건지 보유를 계속한다면 재산세만 내면 되는건지가 궁금합니다.
==> 네 맞습니다. 양도소득세는 "매매시 양도차익이 있는 경우"에 부과됩니다.
두번째 질문 현재는 일시적 1가구 2주택이라 3년동안은 없다고 했는데.... 3년내에 매매를 못했을때 양도소득세는 어느정도인지 궁금합니다.
==> 3년이내 매도를 해야 합니다. 그렇지 않으면 양도소득세 부과대상입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
양도소득세는 매매시 매도가액 - 매수가액 차익 만큼에서 양도소득세율이 적용이 되어 과세가 되는 것이고
재산세는 부동산을 보유하고 있을 경우 내는 보유세 입니다.
일시적 1가구 2주택자 양도소득세 비과세 혜택은 기존주택 구입 후 1년 이상 거주를 하고 신규주택을 취득하게 될 경우 신규주택을 취득한 후 3년이내 기존 주택을 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세를 받는 혜택입니다.
3년 후 매도를 못할 경우 2주택자로 양도소득차익등에 보유기간등을 해서 일반세율 6~45% 과세되게 됩니다.
감사합니니다.
양도세는 양도를 할때 나오는 세금이니 매매를 해서 누군가에게 넘기고 내가 차익을 봤을때 내는 세금입니다.
계속 보유하고 있다면 보유세만 내면 됩니다.
양도세는 양도차익(판금액 - 산금액)에 따라 차등적인 비율로 적용합니다.
또한 보유하고 있던 기간을 따져 장기보유특별공제도 적용될 수 있습니다.
양도세 계산은 고려해야 할 사항이 많아서 가까운 세무사에게 상담받아 보시는게 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
양도소득세는 양도를 할때 얻은 차익에 대한 세금이므로 양도를 하지 않거나 차익이 없다면 과세되지 않으며 양도하지 않고 보유하면 재산세와 종부세(해당시)만 과세됩니다. 1세대 2주택은 신규주택을 구입하고 난 후 3년이내에 종전 주택을 처분할 때 적용되는데 3년 내에 매매하지 못하면 양도세가 과세됩니다. 양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차이에서 기타 필요경비를 공제하고 장기보유특별공제를 한 후 양도소득기본공제 (1년내 다른 양도 부동산이 없으면 250만원)를 해서 계산된 과세표준에 세율을 곱하여 산출하고 감면 세액이나 세액공제 등을 하여 구할 수 있습니다. 다소 산식이 복잡한데 부동산계산기 등을 활용하여 개략적인 금액을 산출해 보실 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,양도소득세는 매도를 할때 내는데 1가구1주택일때는 2년보유,9억이하는 비과세가됩니다
그이상은 남는구간에 따라 내게 됩니다
,일시적 2주택일때는 두번째주택을 사고 첫번째 주택을 3년내에 매도하시면 됩니다
만약에 못팔았을때는 남는금액이 적은것부터 매도를 하시는게 순서입니다