전세 끼고 매매 / 전세 만기일에 잔금 치루는 방식
가격이 3억1천만원인 매물을 2억원의 전세를 끼고 매수하려고 합니다.
잔금일을 전세 만기일에 맞추어서 계약하기로 구두 합의를 해놓은 상태입니다.
전세 세입자가 있을 경우, 주택담보대출이 많이 나오지 않는다고 해서
전세금을 매도인이 세입자에게 반환하고,
대출 실행을 해서 계약금을 제외한 잔금 전부를 매수자인 제가 매도인에게 송금하는 방식의 거래도 성립할 수 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용은 전세낀 매매가 아니라 판단이 됩니다. 잘못 이해한 게 아니라면 잔금일 기준으로 해당 주택의 세입자는 퇴거하고 매수자는 빈주택을 인수받는 일반적인 매매형태로 보입니다. 다만 현재 세입자가 있기 떄문에 잔금일에 매도인은 잔금을 받아 전세보증금을 반환하고 주택소유권을 넘겨야 하는 과정으로 보입니다. 이럴 경우 보통 매수자는 은행에 대해 주담대를 신청할때 이러한 부분(현 세입자 잔금일퇴거조건)등을 계약서상 특약등으로 기재하고 조건부로 하여 대출을 신청하게되고 은행에서도 이러한 부분은 허용하는게 일반적입니다. 즉 근저당이 설정되는 잔금시점(등기접수시점)에는 기존 임차인이 퇴거 하기 때문에 선순위권리자가 없는 상태와 같아 매수자의 주택담보대출에는 영향을 주지 않습니다.
그에 따라 매수자는 이러한 계약사항을 계약서상 기재한 채 잔금일에 계약금 외 잔금만을 매도인에게 지급하면 되고, 소유권이전을 진행하시면 됩니다. 해당 잔금을 받아 세입자를 퇴거하는 부분은 매도인이 알아서 하는 부분입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
먼저 선순위 임차권이 있을 경우 후순위로 주택담보대출이 나오지 않기 때문에 우선 선순위 임차권부터 해결이 되고 그 다음 근저당권이 선순위가 되게 해야 주택담보대출이 나오게 됩니다.
하지만 집주인의 경우 자금 사정이 좋지 못할 경우 전세보증금을 미리 줄 수 있는지가 문제이고 통상 매수자가 주택담보대출 실행이 기준 기존 보증금 상환하는 조건으로는 대출이 나오니 은행에 문의를 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
가격이 3억1천만원인 매물을 2억원의 전세를 끼고 매수하려고 합니다.
잔금일을 전세 만기일에 맞추어서 계약하기로 구두 합의를 해놓은 상태입니다.
전세 세입자가 있을 경우, 주택담보대출이 많이 나오지 않는다고 해서
전세금을 매도인이 세입자에게 반환하고,
대출 실행을 해서 계약금을 제외한 잔금 전부를 매수자인 제가 매도인에게 송금하는 방식의 거래도 성립할 수 있나요??
===> 네 가능합니다. 매매로 인하여 주담대를 대출실행하는 경우 대출금은 매도인의 계좌로 입금되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 만기일에 맞춰 매도인이 세입자에게 전세금을 먼저 돌려주고 그 다음 매수인이 주담대 실행 후 잔금을 지급하는 방식은 실무에서 적용이 가능합니다.
단, 전세금 반환-대출 실행-등기 이전을 같은 날에 정확히 맞추는 일정 조율이 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
위와 같은 거래 방식은 세입자의 동의를 받아야 하고 대항력에 문제가 생길 수 있기 때문에 그러한 방식으로 거래 하지 않습니다.
세입자가 있으면 매매 금액에서 전세 보증금 만큼 차감하고 거래하는 것이니 자본이 많이 들어가지 않습니다.
갭투자 방식으로 진행하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세금을 매도인이 먼저 반환하고 전세보증금이 빠진 상태로 대출 실행하면 매수인이 잔금 지급하는
방식으로 거래가 성립할 수 있습니다
전세 세입자가 있는 상태에서는 대출이 제한되므로, 매도인이 세입자의 전세금을 우선 반환해 세입자를 내보낸 후, 그 이후에 매수인이 일반 매매와 동일하게 대출을 실행하는 구조가 가장 흔한 방식입니다
잔금과 동시에 소유권 이전등기 신청하면 됩니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
말씀하신 흐름 그대로 진행해도 크게 문제 없습니다. 실제 거래에서도 매도인이 먼저 세입자 보증금을 돌려서 전세를 정리하고 그 다음에 매수인이 깨끗한 상태 기준으로 담보대출을 받아 잔금을 치르는 방식을 많이 써요.
전세가 남아 있으면 은행에서 대출이 잘 안 나오기 때문에 이런 순서가 훨씬 자연스럽고 법적으로도 제약이 있는 구조가 아닙니다. 다만 잔금일과 세입자 퇴거 일정은 꼭 맞춰놓고 계약서에 관련 특약만 깔끔하게 넣어두면 안전하게 진행될 거예요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
거래에 대한 상호합의만가
된다면 가능합니다
대체로 전세끼고 매매시 전세금을 양도양수하는 방안으로 매매계약이 대부분
진행되는데 대출 관게가 어렵다면 귀하가 제시하눈 방안으로도 매매계약을 진행 하더라도 가능하다는 점을 말씀드립니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
질문 주신 것처럼 전세 세입자가 있는 주택을 매수하는 경우에 잔금 지급일자를 기존 임차인의 전세 만기일과 동일하게 지정한 후 매도인이 임차인에게 전세 보증금을 먼저 반환하고 매수인이 주택담보대출을 실행해 잔금을 지급하는 방식으로 매매는 가능합니다.
위와 같은 방법으로 매매 시 매도인이 임차인의 전세 보증금을 먼저 반환할 수 있는지 자금 확보 여부를 확인하셔야 하고 전세 보증금 반환, 임차인 퇴거, 주택담보대출 실행, 잔금 지급의 순서로 잔금일에 맞춰 진행하면 문제없이 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
매도인이 전세금을 세입자에게 먼저 반환하고 매수인은 전세 만기일에 맞추어 대출 실행 후 잔금을 지급하는 방식은 실제 많이 활용이 되는 방법이니 말씀처럼 진행하시면 될 것으로 보여집니다