전세 사기 피해 예방을 위해 계약 전 매도인의 국세 체납 여부와 해당 주택의 선순위 근저당권 설정액을 미리 조회해 보는 것이 안전한 보증금 지키기의 핵심 절차인가요?

Question

전세 사기 피해 예방을 위해 계약 전 매도인의 국세 체납 여부와 해당 주택의 선순위 근저당권 설정액을 미리 조회해 보는 것이 안전한 보증금 지키기의 핵심 절차인가요? 추가로 더 알아야하는게 있을까요??

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

말씀하신 부분들도 계약 시 보증금의 안전성을 확인하는 데 중요한 요소이지만, 해당 내용만 확인한다고 해서 보증금이 100% 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. 따라서 등기부등본상의 권리관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부, 전입신고와 확정일자 등 임차인의 대항력·우선변제권 확보 여부까지 함께 확인하는 것이 필요합니다.

또한 계약시에는 기존 근저당권 등의 말소조건이나 잔금일 이후 추가 권리설정을 하지 않는다는 내용 등 필요한 특약을 구체적으로 기재해두는 것이 안전할수 있습니다. 결국 한 가지 조건만 보는 것이 아니라 주택가격, 선순위 권리, 보증금 규모, 보증보험 가입 가능 여부, 계약 특약 등을 종합적으로 확인해야 보증금 반환 위험을 낮출 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 안전하게 보증금을 지키기 위해서는 임대인의 경제적 상황을 미리 아는 것이 중요하고 무엇보다 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 것이 좋을 수 있습니다. 또한 계약 후 확정일자 및 잔금 후 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지고 전세보증보험 가입이 가능하다면 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세 사기 및 보증금 미반환 피해를 예방하기 위한 가장 핵심적이고 필수적인 안전장치가 맞습니다.

그리고 추가로 미납 국세 및 지방세 완납증명서 확인을 하시면 전세 사기는 어느 정도 예방할 수 있다 생각합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

맞습니다 계약전에 임대인의 국세, 지방세 체납증명원과 등기부등본상 선순위 근저당권 설정액을 확인하셔야 하고 여기에 집값 대비 선순위 채권과 내 보증금의 합이 시세의 70%를 넘지 않는지, 전입신고와 확정일자,전세보증금반환보증보험 가입이 가능한지를 따져봐야 합니다. 마지막으로 임대인의 신분증 진위 확인과 건축물대장을 통한 위반건축물 여부와 함께 계약서에 임대인의 국세,지방세 체납이 없으면 위반시 계약 무효 및 배상 등의 보호 특약을 명시하는 것이 안전합니다. 감사합니다.