경제
냉철한라마35
월세 계약을 할 때 무조건 계약서부터 쓰고 계약금을 넣는게 정석인가요
월세를 알아보러 갔는데요 아직 입주하는 날이 남아 있어서 보증금의 10%를 먼저 입금해 주면 나중에 입주하는 날 계약서 쓰겠다고 하는데 그렇게 하는게 맞나요 그리고 월세에서도 동기부등본은 필수로 받아야 되는 건가요
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 부동산 계약을 하기 위해서는 먼저 집의 권리 및 하자등을 면밀하게 검토를 한 후 보증금의 10% 를 납부를 하고 계약서 작성을 하면서 잔금일자(이사일자)를 정해서 잔금일자가 도래를 하게 되면 그때 나머지 보증금과 월세가 선납일 경우 월세를 내고 거주를 시작하시면 됩니다.
감사합니다.
월세를 알아보러 갔는데요 아직 입주하는 날이 남아 있어서 보증금의 10%를 먼저 입금해 주면 나중에 입주하는 날 계약서 쓰겠다고 하는데 그렇게 하는게 맞나요 그리고 월세에서도 동기부등본은 필수로 받아야 되는 건가요
===> 네 계약서 작성, 조건 등은 서로 협의후 결정하는 사항입니다. 계약시 또는 보증금을 입금하는 경우 등기부등본을 열람해서 이상이 없는 경우 진행해야 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적이지는 않은 방식입니다. 보통 계약서를 작성하고 계약금(보증금의 10%)을 입금한뒤 입주일에 나머지 잔금만 지급하는방식이 정상적입니다. 이렇게 하는 이유는 계약서작성시점에 등기부와 임대인에 대한 확인을 모두 거친후 필요한 부분에 대해서는 특약을 기재하여 안전성을 높이기 때문입니다. 그에 따라 질문처럼 하시는 것에 동의를 하지 마시고, 계약금 지급시점에 계약서작성을 요청하시는게 맞을듯 보입니다 .물론 월세라도 계약서 작성전에 등기부와 건축물대장을 확인하시고 계약서 작성시점에 상대방에 대한 확인을 하시는게 맞을듯 보입니다 .
계약의 방식과 돈을 어떻게 할지는 서로 협의를 하면서 맞춰가면 됩니다.
일반적으로는 집을 보고 가계약(계약금의 일부)을 넣고 몇일뒤 본계약을 합니다.
이후에 잔금을 하고 입주를 합니다.
작은 월세 같은 경우는 임대인이 시간을 못내거나 하는 경우가 많아 돈만 받아놓고 잔금날 계약서를 쓰는 경우도 종종 있습니다.
월세도 등기부등본은 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리자면, 너무나 위험한 계약방식 입니다.
상담을 진행하신분이 공인중개사가 맞는지 의심이 될 정도로 위험한 계약방식 입니다. 자격증 없는 컨설팅업자나 중개보조원은 아닌지 확인해보시길 바랍니다.
1. 먼저, 부동산과 관련한 계약을 진행함에 있어서 계약서 작성은 필수이고 계약서에 따라 돈을 지급하는것이 원칙입니다.
아무리 법령과 판례로 구두계약이 유효하다고 해도, 입증이 어렵기때문에 실제로 분쟁이 발생하면 법적인 보호나 분쟁의 해결을 기대하기는 어렵습니다.
2. 부동산 계약을 진행할 경우 공인중개사는 부동산 공부서류 등 근거자료에 따른 확인, 설명의 의무가 있습니다.
또한, 서면 증거(계약서)나 구체적인 합의 없이 10%라는 큰돈부터 입금하는 것은 정석이 아닙니다. 돈부터 보냈는데 계약서 작성일에 불리한 특약이 추가되거나 집주인이 일방적으로 말을 바꾸면, 그 돈을 돌려받기 위한 험난한 법적 분쟁을 질문자님께서 고스란히 떠안아야 합니다.
3. 만약 부동산 측에서 방을 찜해두기 위한 '가계약금' 취지로 10%를 요구한 것이라도 문제는 심각합니다. 입금 후 나중에 등기부를 떼어보니 빚(근저당권)이 너무 많거나 가압류 등 예기치 못한 권리관계 문제가 발견되어 계약을 취소하려고 할 때, 집주인이 "세입자의 단순 변심"이라며 가계약금 반환을 거부하는 분쟁이 발생될 수 있습니다. 이를 위해 가계약금 명목이라면 보증금 반환에 관하여 아래와 같은 취지의 특약이 작성되어야 합니다.
* 예시 : 본 목적물에 대한 임대차 계약 시 예기치 못한 권리관계 또는 공부상 하자(근저당, 압류 등)가 발견될 경우, 임차인은 본 계약을 위약금없이 해약할 수 있다. 이 경우 임대인은 가계약금 전액을 즉시 반환한다."
4. 권리관계의 문제를 예방하기위한 차원에서도 등기사항 증명서의 확인은 월세 계약에서도 필수입니다. 혹여 임차하시고자 하는 건물이 다가구라면 더욱 그렇습니다.
공인중개사는 등기사항증명서를 확인하고 권리분석하여 임차인이 되려는 자에게 확인, 설명해주어야 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
해당 주택이 마음에는 들지만 시간이 제한되어 제대로 확인이나 검토가 어려울 때 우선 매물을 확보하기 위해 보증금의 일부로 진행하는 경우가 많은데, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없음에 유의하셔야 합니다. 구두 계약도 계약으로서 유효하지만 나중에 논쟁이 일어나지 않도록 녹취나 문자 등으로 주요 합의 사항에 대한 기록을 남기시는 것이 필요합니다. 월세의 경우라도 계약전에 등기부등본을 통해 권리관계를 확인해야하고 임대인의 지방세 및 국세 납세증명서, 임대인 정보조회 등을 통해 문제가 없는지 확인하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
월세도 등기부등본을 봐야하며 권리관계를 확실히 알고 계약해야 합니다.
계약 전 가계약금을 거는 것이 일반적이며 보증금의 10%를 말하는 것을 보니 가계약인 듯 합니다.
가계약금을 넣고 추후 계약서 작성하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서 먼저 작성 후, 계약금 입금이 정석입니다
선입금만 요구하면 예약금임을 문서로 확인하고, 환불 규정 명시가 필수입니다
월세 계약 시 임대인 등기부등본, 임차인 주민등록등본 확인이 안전하고
법적 보호를 최대한 확보하려면 계약서 작성 전 금액을 주는 건 피하는 것이 좋습니다