등기부등본 채권최고액 관련 궁금한게 있습니다?

Question

안녕하세요

이론적 질문과

구체적으로 예시를 든 질문 두가지가 있는데요..

등기부등본에 나오는 채권최고액은 실제 채무액의 120프로 정도로 설정한다고 들었습니다.

공동주택 공시가격에 2억9천8백이고

만약 근저당 금액이 4억4천으로 표시되어 있고

세입자가 들어올때 반전세로 조건 하는 경우

보증금으로 2억3천 정도를 받고

2억3천을 바로 부분 상환하는 조건으로 계약을 하게되면

세입자 입장에선 청년 버팀목

대출을 받을 수 있는 조건이 되나요?

은행이나 기금에서 집을 보고 대출 심사를 할때 채권최고액을 120프로 높게 반영된 4억4천을 두고 평가 계산등을 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출 심사를 할 때, 은행이나 기금에서는 채권최고액이 아닌 실제 대출 금액을 기준으로 심사를 합니다

채권최고액이 4억4천만 원으로 설정되어 있다고 해서 그 금액이 전부 대출이 된다고 보는 것은 아니며, 대출금액은 실제 대출이 이루어진 금액에 따라 결정이 됩니다

따라서, 세입자가 청년 버팀목 대출을 받으려면, 보증금 2억3천만 원을 기준으로 심사가 이루어 진다고 하니 계약서 작성하기전에 은행에 등기부등본 가지고 가서 상황설명을 하고 상담을 미리 받아 보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

근저당권 채권최고액은 말씀하신대로 통상적으로 120% 정도 잡게 되면 만일에 임대인이 대출을 하나도 갚지 않았다는 과정하에 대출실행금액은 대략적으로 3억6666만원 정도 대출을 실행을 한 경우 입니다.

하지만 근저당권을 잡고 대출을 실행 후 대출을 갚았을 경우 실제 남은 대출은 줄어 들게 됩니다.

청년버팀목 대출로 근저당권 말소 조건으로 대출을 실행을 하게 될 경우 남은 대출 금액이 전세보증금 2억3천 이하로 남아야 근저당권 말소가 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

등기부등본에 나오는 채권최고액은 실제 채무액의 120프로 정도로 설정한다고 들었습니다.

공동주택 공시가격에 2억9천8백이고

만약 근저당 금액이 4억4천으로 표시되어 있고

세입자가 들어올때 반전세로 조건 하는 경우

보증금으로 2억3천 정도를 받고

2억3천을 바로 부분 상환하는 조건으로 계약을 하게되면

세입자 입장에선 청년 버팀목

대출을 받을 수 있는 조건이 되나요?

==> 우선적으로 은행 대출을 실행하는 경우 선순위 근저당이 있는다면 버팀목 대출이 실행되지 않습니다. 은행별로 대출지침에 상이할 수도 있지만 선순위 근저당 말소를 요구하는 경우가 대부분인 만큼 이를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

청년 버팀목 전세대출 심사 시, 근저당 설정 금액(채권최고액 4억4천)이 아닌 실제 대출잔액(근저당 설정된 대출의 실제 남은 원금) 을 기준으로 평가합니다.

즉, 2억3천을 바로 상환하면 남은 대출잔액이 줄어들므로, 세입자가 전세대출을 받을 가능성이 높아집니다. 하지만 은행 및 기금에서 대출 심사 시 LTV(담보인정비율), 주택 가격, 선순위 채권 등을 종합적으로 고려 하므로, 정확한 가능성은 은행 심사를 통해 확인해야 합니다. 참고하세요!!

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 전세관련한 대출시 선순위 근저당과 전세보증금의 합과 주택평가가액을 비교하게 되는데 대출의 대한 금액은 실제 남은 금액이 아닌 등기부상 채권최고액을 적용하게 됩니다. 다만 질문처럼 선순위 근저당을 전세보증금을 받아 말소조건으로 계약을 하는 경우 실제 근저당이 없는 것과 마찬가지가 되는 것이므로 대출신청에는 문제가 없습니다. 다만 대출한도의 경우는 주택평가가액에 따라서 한도가 정해져 있는 만큼 실제 은행을통해 확인을 해보셔야할 부분입니다.