전세계약 만료전 임차인 퇴거 통보 보증금
저는 임대인이고 현재 사정으로 임차인에게 매매올려놓은 상황을 말했습니다. 그리고 혹시 매매 거래시 계약 만료전에 집을 빼줄 수 있는지 물어봤고 이사를 가게된다면 이사비 지원을 해준다고 말했고 임차인도 동의를 한 상황입니다.
그런데 이사 갈 집을 구매놨고 며칠날 계약할 예정이며 계약하게된다면 1~3개월 안에 이사를 해야 한다고 언제 나갈 수 있는지를 물어 봅니다.
집이 팔리기 전에 보증금을 돌려 줄 수 있는 상황이 되지 않아 먼저 나간다고하면 보증금 반환의무가 있는지 아니면 거부하거나 혹은 전세자금 반환 대출을 이용해서 돌려줘야하는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 😢
임대인으로서 아주 곤란한 상황에 처하셨군요. 상황을 정리해 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 현 상황에서 무리하게 보증금을 미리 내어줄 법적 의무는 없으나, 신중한 협의가 필요합니다.
1. 보증금 반환 의무 여부 (계약서가 우선)
임차인이 동의했더라도, '집이 매매될 경우'라는 전제가 붙은 합의였습니다.
법적 원칙: 집이 아직 팔리지 않았다면 임대차 계약의 만기일은 여전히 유효합니다. 따라서 임차인이 만기 전에 먼저 나간다고 해서 보증금을 즉시 돌려줄 법적 의무는 없습니다.
리스크: 임차인이 이미 다른 집을 계약했다면, 나중에 "주인이 이사 가라고 해서 계약했다"며 손해배상을 청구하거나 강하게 보증금 반환을 압박할 수 있습니다.
2. 현실적인 대처 방안
방법 A: 거부 및 기간 조율 (방어적 대응)
"집이 팔려야 이사비와 보증금을 줄 수 있다고 합의했지, 무조건 선지급은 어렵다"고 명확히 선을 그으셔야 합니다. 임차인이 마음대로 집을 계약한 것은 본인의 리스크입니다.
방법 B: 전세보증금 반환 대출 (유동성 해결)
집이 조만간 팔릴 확신이 있다면, 은행의 '전세보증금 반환 대출'을 활용해 보증금을 먼저 내어주고 임차인을 내보내는 방법입니다. 비어있는 집(공실) 상태가 매매 시에는 더 유리할 수도 있기 때문입니다.
방법 C: 새로운 임차인/매수인 매칭
부동산에 매매가격을 조금 조정해서라도 임차인이 퇴거하는 1~3개월 내에 잔금을 칠 매수자를 적극적으로 찾아달라고 독촉해야 합니다.
3. 실무적 주의사항
만약 임차인에게 보증금을 대출받아 먼저 돌려주기로 결정하신다면, 반드시 [임대차 계약 중도 해지 합의서]를 작성하십시오. 이때 이사비 지원 금액과 퇴거 날짜를 명시하여 추후 딴말이 나오지 않게 해야 합니다.
"임의로 먼저 나가는 임차인의 보증금을 책임질 의무는 없습니다." 2025년 현재 금리 상황과 대출 규제를 고려할 때, 본인의 자금 여력을 넘어서는 선지급은 금물입니다. 임차인에게 "매매 계약이 체결된 이후에야 확실한 날짜를 잡을 수 있다"는 점을 다시 한번 각인시키십시오.
2명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
현재의 상황을 살펴보면 임차인은 주택매매와 관련없이 계약기간동안 거주가 가능하므로 임대인이 불리한 상황으로서, 조기 퇴거 협조를 위해서는 퇴거즉시 보증금을 반환해주어야 하므로 전세자금반환 대출 등을 이용하셔야 할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임차인의 경우 보증금을 반환을 하지 않을 경우 퇴거를 하지 않을 가능성이 매우 큽니다.
보증금을 받지 않는 상태에서 나가게 되면 대항력을 잃게 되어 임차인은 보증금 받는데 어려움이 크기 때문에 임차인 입장에서는 보증금을 받고 다음으로 이사비 지원을 받고 계약을 종료를 하고자 할 것으로 보입니다.
따라서 우선 매수자에게 잔금을 다 받고 임대인이 임차인에게 보증금과 이사비를 주고 퇴거를 시키고 소유권을 매수자에게 주는 것이 가장 좋은 방법으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 만기전까지는 임대인에게 보증금 반환의무는 없지만, 질문처럼 중도해지를 합의한 상황이라면 합의사항에 따라 달라질수 있습니다. 보통은 매매계약이 체결된 이후 임대인이 이를 통보하고 임차인이 해당 기간내 주택을 구해서 퇴거를 하거나 일정을 조율하는게 맞는데, 이러한 부분을 명확하게 전달하지 않은 상황으로 보이긴 합니다.
법적의무를 따지기 이전에 이후 매매계약을 체결한 이후에 퇴거를 하여야 하는 것은 동일하기에 부담이 되더라도 보증금반환을 해당시점에 돌려주시고 이후 매매계약을 진행하시는게 맞지 않을까 생각 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인 요청에 따른 조기 퇴거 합의로 인정되면 합의한 퇴거 시점에 보증금을 돌려줄 의무가 임대인에게 생기고 집이 아직 안팔렸다는 이유는 법적 면책 사유가 되지 않습니다.
반대로 임차인 사정에 따른 중도 해지 요청이라면 임대인이 동의하지 않는 한 계약 만기 전 보증금 반환 의무는 없고 거부도 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 계약 만료 전에 퇴거하면, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다
집을 매도해서 보증금을 줘야 하는 상황이라면 임차인과 협의를 해서 날자를 조정하셔야 합니다
임차인이 안된다고 할때는 전세자금 반환 대출을 고려하셔야 합니다
계약서와 임차인과의 합의 사항을 잘 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다
저는 임대인이고 현재 사정으로 임차인에게 매매올려놓은 상황을 말했습니다. 그리고 혹시 매매 거래시 계약 만료전에 집을 빼줄 수 있는지 물어봤고 이사를 가게된다면 이사비 지원을 해준다고 말했고 임차인도 동의를 한 상황입니다.
그런데 이사 갈 집을 구매놨고 며칠날 계약할 예정이며 계약하게된다면 1~3개월 안에 이사를 해야 한다고 언제 나갈 수 있는지를 물어 봅니다.
집이 팔리기 전에 보증금을 돌려 줄 수 있는 상황이 되지 않아 먼저 나간다고하면 보증금 반환의무가 있는지 아니면 거부하거나 혹은 전세자금 반환 대출을 이용해서 돌려줘야하는건지 궁금합니다.
===> 보증금 반환시기는 임차인과 협의한 날자에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
임대인이 계약 기간 중 매매를 이유로 임차인에게 조기퇴거를 요청하였고 이에 대해 임차인이 동의한 경우 이는 법적으로 합의해지에 해당합니다.
합의해지가 성립되면 임대인의 주택 매매 여부와 관계없이 임차인이 실제로 퇴거하는 시점에 임대인은 보증금을 즉시 지급해야 합니다.
아직 매도되지 않았다는 사유로 보증금 반환을 거부할 수 없으며, 반환이 지연될 경우 임차인은 지연손해금 청구, 보증금 반환청구소송, 임차권등기명령 등의 법적 조치를 취할 수 있습니다.
임대인이 보증금을 즉시 마련하기 어려운 경우에는 전세보증금 반환대출을 이용하거나 다른 자금으로 선지급한 뒤 매매대금으로 상환해야합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
소통이 원할하지 못했던 거 같습니다 임차인은 임차인 대로 안정적으로 주거를 하시고 싶고 임대인 또한 이사비를 주더라도 원만한 매매를 하고 싶으실 겁니다
그런데 여기서 중요한 것은 조건을 잘 말씀하고 이 부분이 수긍되고 소통이 되어야 합니다
매매를 하는데 매매에 대한 계약이 있었을 때 이를 통보하고 이날로부터 언제까지 이사를 한다면 이사비를 지원해 주겠다
매매 계약이 없다면 기존 계약 이행을 하여야 한다
이러한 구체적으로 상호 동의할 수 있는 내용으로 합의소통이 되었고 객관적인 근거도 있었다면 더 좋을 뻔 했습니다.
아직 확정적으로 진행된 것은 아닌 거 같으니 이 부분을 더 소통하시는 것이 좋을 것 같습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
임차인 합의 하에 조기 퇴거 시 보증금 반환 의무는 계약 만료일에 발생하므로 즉시 반환하실 필요는 없으며 전세자금 반환 대출 사용 시 협조 의무가 있다 보시면 될 것 같습니다