월세 입주자를 구한뒤에 아파트 담보대출을 받는것이 월세입주자에게 문제가 되나요?
아파트를 은행대출없이 구입후에
월세로 세입자를 구했습니다
계약시에 어떤 조건도 없어지만..
월세입주나는 제 아파트에 담보가 없는 것을 보고 들어 온것같습니다
월세입주후 제가 사정이 생겨서
아파트를 담보로 은행 대출을 받는다면
월세입주자에게 특별히 통보해야하나요?
아님 월세계약시에 저의 일정을 통보해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
선순위 임차인이 있는 상태에서 대출을 신청하여 받는다고 해도 별도의 문제는 없으나, 계약서상 특약에 거주기간동안 다른 물권설정금지특약등이 있는경우에는 문제가 될수 있습니다. 그런 부분이 없다는 전제하에서는 문제되지 않습니다.
그리고 이러한 선순위 세입자가 있는 상태에서 후순위 담보대출시 임차인 권리순서상 영향을 주지는 않기에 세입자동의는 필요하지 않으나, 은행에 따라서는 내부적 기준에 따라 세입자 동의서를 필요로 하는 경우가 있고, 별도의 통보가 세입자에게전달되는 경우도 있기에 이러한 부분은 사전에 확인이 필요할수 있습니다 .
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
아파트 월세 계약 후 임대인이 임대중인 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받는 것은 법적으로 문제의 소지는 없습니다.
월세 계약 당시 계약서에 담보 설정을 금지하는 특약이 없다면 임차인의 동의나 사전 통보 의무는 없습니다.
다만 아파트 담보 대출이 실행되면 근저당권이 임차권보다 선순위가 되기때문에 향후 경매 시 임차인의 보증금 반환에 위험이 생길 수 있으므로, 법적 의무는 없더라도 분쟁 예방 차원에서 임차인에게 사전에 고지하는 것이 맞습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세입자가 있는 주택을 대상으로 주담대를 받는 경우에는 1금융권에서는 대출을 받기가 쉽지 않으며 2금융권인 경우에도 대출 가능금액이 보수적으로 책정될 수 있습니다. 세입자의 동의 여부는 대출 방식과 금융기관에 따라서 달라질 수 있습니다.
아파트를 은행대출없이 구입후에
월세로 세입자를 구했습니다
계약시에 어떤 조건도 없어지만..
월세입주나는 제 아파트에 담보가 없는 것을 보고 들어 온것같습니다
월세입주후 제가 사정이 생겨서
아파트를 담보로 은행 대출을 받는다면
월세입주자에게 특별히 통보해야하나요?
아님 월세계약시에 저의 일정을 통보해야하나요?
==> 우선적으로 통보를 하시는 것이 적절한 조치입니다. 그렇지 않고 근저당이 설정되는 경우 임차인은 계약해제 및 발생한 손해 등에 대해서 배상청구대상이 되기 때문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 근저당권이 없는 상태에서 월세 세입자가 확정일자를 받고 선순위로 들어와 있으므로 향후 문제가 발생이 되어도 월세세입자가 먼저 권리를 가지게 됩니다. 또한 월세의 경우 소액임차인이 경우 최우선변제를 받을 수 있으므로 크게 문제가 되지 않는다고 말씀을 하시고 동의를 얻어서 대출을 실행시키는 방법도 있고 동의 없이 후순위로 담보대출을 실행시키는 방법도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트에 월세 세입자를 둔 상태에서 나중에 담보 대출을 받는 경우 세입자에게 별도의 법적 통보 의무는 없습니다.
계약 시 대출 가능성을 명시하지 않았으므로 사후 대출도 자유롭습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
아파트 담보 대출이 월세 세입 자에게 미치는 영향과 소통 방안에 대해 간결하게 살펴보겠습니다.
월세 세입 자에게 미치는 영향 및 고려 사항 ==>
아파트를 담보로 대출을 받으면 해당 아파트에는 근저당 권이 설정됩니다. 이는 만약 예기치 않은 상황으로 경매가 진행될 경우, 은행이 세입 자의 보증금 보다 먼저 채권을 회수할 수 있다는 의미입니다. 비록 세입 자가 확정 일자와 전입 신고를 통해 대항 력을 갖춘다 해도, 담보 대출 액이 과도하면 보증금 회수가 어려워질 수 있어 세입 자에게는 큰 불안감으로 다가올 수 있습니다.
현명한 소통 및 보호 방안 ==>
법적으로 임대인이 새로운 담보 대출 시 세입 자에게 반드시 통보해야 할 의무는 명시되어 있지 않습니다. 하지만 세입 자의 보증금 안전과 직결된 중요한 사항이므로, 다음과 같은 소통 및 보호 조치를 권해 드립니다.
1. 사전 통보 및 협의 : 대출을 받기 전, 세입 자 분께 대출 계획을 설명하고 이해를 구하는 것이 좋습니다. 이는 임대인으로서의 신뢰 관계 유지에 매우 중요합니다.
2. 세입 자 보호 조치 고려하면
근저당 설정 금액 최소화 : 아파트 가치 대비 근저당 설정 액이 과도하지 않도록 합니다.
전세 보증금 반환 보증 가입 독려 : 세입 자가 보증 보험에 가입할 수 있도록 적극적으로 돋는 것이 바람직합니다.
은행의 확인 절차 : 은행은 담보 대출 심사 시 세입 자의 유무 및 보증금 규모를 확인하며, 이는 은행의 채권 확보에도 영향을 미칩니다.
결론적으로, 법적 의무는 없으나, 신뢰 유지를 위한 소통 의무는 중요 합니다. 월세 세입 자의 권리는 기존대로 유지되겠지만, 심리적 불안감은 커질 수 있으므로, 투명한 소통과 함께 세입 자의 보증금 안전을 위한 구체적인 조치를 제안하는 것이 장기적으로 본인에게 유지합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집주인(소유자)은 자신의 아파트를 담보로 은행 대출을 받을 권리가 있습니다
이미 세입자가 살고 있어도 담보대출 자체는 불법이 아니고, 계약 위반도 아닙니다
월세계약서에 추가 담보 설정을 하지 않는다,
근저당 설정 시 세입자 동의 필요,
같은 특약이 없다면, 법적으로 문제되지 않습니다
하지만 보증금이 있는 월세라면 매우 중요한 문제가 됩니다
은행이 근저당을 설정하면 순위가 생깁니다
만약 나중에 집이 경매로 넘어가면
근저당 순위가 세입자의 보증금보다 앞서면
세입자가 보증금을 전부 못 돌려받을 위험이 생깁니다
그래서 현실적으로는 통보 안 해도 불법은 아니지만 분쟁 예방 차원에서는 설명·통보를 하는 것이 매우 안전합니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
이미 전입신고와 확정일자를 마친 세입자라면 대항력이 확보된 상태라서 집주인이 추후에 대출을 받더라도 보증금 순위가 밀리거나 하는 불이익은 없습니다. 법적으로 세입자의 동의가 필요한 사안은 아니지만 대출 심사 과정에서 은행이 세입자에게 거주 확인 전화를 하는 경우가 많으므로 당황하지 않도록 미리 사정을 설명해 두시는 편이 절차상 매끄럽지 않을까 생각됩니다.