대출있는 1주택자 처분후 갈아타기 가능한가요?
현재 1주택보유중입니다 실거래기준 약 3억정도의 아파트를 소유중인데 처분예정이고 이중 대출금액이 1억5천정도입니다 신규로 청약이 된 주택은 4억8천정도인데 초기계약금 10%는 현금지급예정이고 중도금60%는 대출예정이고 나머지 잔액 30%에 해당하는 1억5천가량을 주택처분후 구매하려고 하는데 가능할지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용상 가능은 하겠지만 참고하셔야 할 부분만 답변드리면 일단 질문의 분양계약의 경우 계약금 10%+중도금60%+잔금30%로 진행되는 것으로 보이고, 보통 중도금 대출은 잔금시에 이자와 원금을 일시상환하게 됩니다. 쉽게 말해서 잔금시기에 실제 납부할 대금은 분양가에서 계약금을 제외하고 중도금중 자가자금을 제외한 전액으로 보시면 됩니다. 그리고 중도금 대출의 경우 차이는 있겠지만 10%씩 1~6회분으로 지급하는데, 보통은 5.6회차는 자기자금으로 내셔야 하는 경우가 많습니다. 그렇기에 잔금시기를 기준으로 보면 계약금 10% 중도금 20%을 부담한 것이고 나머지 잔금70%는 주택담보대출등을 통해 자금자금을 더해 마련하셔야 합니다. 질문처럼 4.8억기준이라면 - 계약금 4800만원, 중도금(대출을 제외) 자기자금(5.6회차) 20%- 9600만원 / 잔금시에는 3억 3600만원을 주담대등을 통해 마련하셔야 하는게 일반적입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
비규제지역이라면 유주택자라도 중도금 대출이 분양가의 60%까지 나올 수 있으므로 말씀하신 방법으로 주택 구입이 가능할 것입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
소득이 있어 DSR조건만 충족한다면 충분히 가능할 것이라 보입니다. 다만 자세한건 신용정보조회와 연소득 기준 유무이므로 금융기관에 상담해보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 청약 시 1주택자들은 주택처분서약을 하게 됩니다.
이는 청약에 당첨이 될 경우 기준 주택을 아파트 입주 가능일로 부터 6개월내 처분을 하는 조건으로 청약을 하는 것입니다. 즉 청약이 당첨이 되면 기존 주택을 빨리 처분을 해서 잔금 시점에 잔금을 채우는데 계획을 하시면 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 상황 정리
보유주택 : 시세 3억, 대출 1.5억 , 처분 예정
신규주택 (청약 당첨) : 4.8억
계약금 : 4,800만 (현금)
중도금 60% : 2.88억 (중도금대출 예정)
잔금 30% : 1.44억 (보유주택 처분대금으로 충당)
갈아타기 방식 가능 여부
청약 당첨 → 중도금 대출
중도금 대출은 무주택/1주택자 모두 가능
단, 1주택자의 경우 기존 주택 처분 조건부로 가능
통상적으로 잔금일까지 기존 주택 처분하면 문제 없음보유주택 매도 대금으로 잔금 충당 가능
매도금 3억에서 기존 대출 1.5억 상환하고
남은 1.5억으로 신규 아파트 잔금 (1.44억) 가능
매매타이밍만 잘 맞추면 안전하게 가능
주의할 점
1.일시적 2주택 요건 확인 → 잔금일에 기존 주택 미처 처분해도
통상 입주일 + 2년 이내 처분 조건
(지자체마다/대출종류마다 조건 다름 → 대출은행/분양사무소 확인 필수)2.중도금 대출 가능 여부 재확인
중도금 대출은 당첨자 1주택 보유 상태에서도 가능 (처분 조건부)
하지만 최근 은행별로 1주택자에 대한 중도금대출 조건 까다로워진 경우도 있어
대출 가능여부, 한도, 금리 미리 확인 필수3.보유세/양도세 시뮬레이션
매도 시 양도세 비과세 요건(실거주 2년, 1주택자 여부)
만약 비과세 안 되면 세금 규모 확인 필요
결론은?
보유주택 처분+대출상환+잔금충당 가능
청약 신규주택 중도금대출 가능 (처분 조건부)
매매타이밍 조율만 잘하면 문제 없습니다. 참고하세요!!현재 1주택보유중입니다 실거래기준 약 3억정도의 아파트를 소유중인데 처분예정이고 이중 대출금액이 1억5천정도입니다 신규로 청약이 된 주택은 4억8천정도인데 초기계약금 10%는 현금지급예정이고 중도금60%는 대출예정이고 나머지 잔액 30%에 해당하는 1억5천가량을 주택처분후 구매하려고 하는데 가능할지 궁금합니다
==> 상기 내용을 고려할 때 대출 비율을 고려할 때 50% 정도 수준이 되지 않는 만큼 신용상에 큰 문제가 없다면 얼마든지 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 주택 매매 계약 시기를 잘 조정해 분양 아파트 잔금 납부 전에 매매대금이 입금되도록 일정을 맞추는 것이 중요합니다
중도금 대출과 잔금 대출이 각각 주택담보대출비율(LTV) 조건에 맞는지 확인해야 하며, 일시적 2주택자에 대한 금융기관의 인정 여부는 은행에 미리 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
현재 계약금 정도만 있으면 계약은 가능하고 중도금 대출은 집단 대출이니 이자만 감당 가능하다면 문제가 없습니다.
다만 잔금이 문제인데 3억에 근저당 1억5천이 잡혀있으니 실질적으로 1억 5천을 사용가능 한 것으로 보입니다.
대출과 신용대출 끌어 쓴다면 가능하긴 한데 이자부담이 상당할 듯 합니다. 직장인이시라면 감당이 어려울 듯 합니다.
차라리 기존주택을 처분하지 마시고 거주는 기존주택으로 하고 신규 주택은 세입자를 구하는 방법으로 잔금을 처리 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.