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전세가율이 높은 지역의 보증금 미반환 위험 신호는 무엇인가요?
전세가율이 높은 지역에서 전세 만기 때 보증금을 돌려받지 못하는 위험 신호가 궁금합니다. 선순위 보증금 확인 방법, 근저당 비율 기준, 전세보증보험 가입 조건, 경매 시 낙찰가율이 낮아지는 사례, 확인할 공적 장부도 알려주세요
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세가율이 높다는 것은 쉽게 설명하면 시세대비 전세보증금 비율이 높다는 의미입니다. 이러한 상황에서 주택시세등이 하락을 하게 되면 깡통전세가 되므로 보증금 미반환 위험성이 높아질수 밖에 없습니다. 보통 계약시점에서는 등기부등본을 통해 선순위 권리에 대한 확인을 하게 되고, 주변시세를 통해 해당주택의 시세를 판단하는 과정이 필요합니다 , 그러므로 가장 안전한 방법이라면 보증보험에 가입을 하는게 최선이고, 경매시 낙찰가율은 사실상 평균적이지 않기 때문에 단순한 판단을 하기는 어려운 부분입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
근저당 채권최고액과 전세보증금의 합이 매매가의 80%를 넘으면 위험하며 경매시 빌라 낙차가율은 60~70% 수준으로 떨어져서 보증금 일부를 뗴일 가능성도 큽니다. 다가구는 확약서로 선순위 보증금을 확인해야 하고 전세보증금 보험은 선순위 채권+보증금이 주택공시가격의 126% 이하일때만 가입이 가능합니다. 필수적으로 계약 전 등기부등본, 건축물대장의 위반건축물인지, 전인세대확인서로 선순위 임차인등을 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
근저당과 보증금 합이 시세 80% 초과시 위험하며 전세보증보험은 집갑의 90% 이내여야 가입이 가능합니다. 전세가율이 높은 지역은 경매 이동시 낙찰가율이 70~80% 이하로 떨어지는 경우가 많아 선순위 근저당권자가 먼저 변제받고 나면 세입자의 보증금 일부나 전부를 뗴이게 됩니다. 등기부등본으로 근저당을, 전입세대확인서와 확정일자 부여현황으로 선순위 보증금을 반드시 확인해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대인의 연락 두절 및 회피 그리고 등기부등본의 빈번한 변동, 지방세, 국세 체납 사실 이 세가지를 주요 깊게 보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세가율이 높은 지역은 집값이 조금만 하락해도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 일반적으로 전세가율이 70~80%를 넘으면 주의가 필요하고, 90%에 가까워지면 깡통전세 위험이 상당히 높아질 수 있습니다. 특히 빌라나 오피스텔은 아파트보다 시세 파악이 어려워 주변 실거래가를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
근저당권은 등기부등본 을구에서 확인할 수 있으며, 실제 대출잔액보다 채권최고액을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다. 근저당권과 선순위 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 80%를 넘어간다면 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다. 특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 등기부등본에 나타나지 않으므로 전입세대확인서와 확정일자 부여현황, 임대인이 제공하는 선순위 임대차 내역을 함께 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부도 중요한 판단 기준입니다. HUG 전세보증금반환보증은 기본적으로 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 90% 이내여야 하는 등 별도 요건이 있습니다. 또한 시세 3억 원인 주택이라도 경매에서 70%인 2억 1천만 원에 낙찰된다면 선순위채권과 경매비용을 제외한 금액만 회수할 수 있어 보증금 손실이 발생할 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대인의 국세·지방세 납세증명서 등을 확인하시기 바랍니다. 특히 압류나 가압류가 있거나 임대인이 선순위 보증금 공개를 꺼린다면 위험 신호로 보셔야 합니다. 개인적으로는 전세가율이 높은 지역일수록 저렴한 전세가격보다 보증보험 가입 가능 여부와 실제 보증금 회수 가능성을 우선적으로 판단하는 것이 좋다고 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세가율 자체보다 중요한 것은 실제 매매가와 선순위 근저당, 다른 세입자 보증금, 임대인의 체납, 반환보증 가입 가능 여부입니다 등기부외에 건축물대장과 확정일자,전입세대확인서도 체크해 보세요