보증금 3천만 원에 월세 40만 원 조건인데, 보증금을 5천만 원으로 올릴 때 적정한 월세 감액 금액과 전환율 계산 방법이 궁금합니다.

Question

보증금 3천만 원에 월세 40만 원 조건인데, 보증금을 5천만 원으로 올릴 때 적정한 월세 감액 금액과 전환율 계산 방법이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전환율을 계산하는 방법은 줄어드는 월세에 12개월을 곱한값에 증액하는 보증금을 나눕니다. 그 값에서 100을 곱해서 계싼해서 적정 전환율 이하인지 검증합니다. 보증금을 월세로 바꿀때 적용하는 법정 전월세 전환율은 기준금리 + 2%p 가 기준이 되며 보증금 2천만원을 더 올릴때 연 5%전환율을 적용하면 월 월세는약 8만 3천원 정도가 감액돼서 31만 7천원 수준이 적절해 보입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 보증금 1000만원에 월세 5만원 정도 전환을 하곤 합니다.

즉 3000/40일 경우 5000으로 하게 되면 30만원 정도 전환이 될 수 있습니다.

다만 기준금리 3% 월세전환시산정율 2%를 적용을 시키게 되면 5000만원/316,667원 정도 나옵니다.

주변 시세를 참고를 해서 협의를 하시는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

보증금을 3천만 원에서 5천만 원으로 올리면 2천만 원을 추가로 맡기는 것이므로 그에 상응하는 월세를 감액하는 구조입니다.

법정 전월세 전환율 상한은 얀 5%이므로 이를 적용하면 월세는 약 8만 3천 원 감액됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 보증금의 월세 전환율 상한은 연 5.5% ( 기준금리 3% + 대통령으로 정한 2.5%)가 적용됩니다. 증액된 보증금 2000만원에 상한 전환율을 적용하면 연 11만원이며 이를 12개월로 나누면 월 약 9만 1600만원 감액인 월 30만 8400원이 적정선입니다. 전환율로 계산하면 (감액되는 월세액 X 12개월 / 증액하는 보증금액) X 100 으로 계산하며 당사자 합의로 전환율은 더 낮게 얼마든지 설정할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

월세 약 35만원: 감액 월 5만 원, 연 전환율 3% 수준

월세 약 33만 원: 감액 월 7만 원, 연 전환율 4.2% 수준

월세 약 31만 7천 원: 감액 월 약 8만 3천 원, 연 전환율 5% 수준

개인적으로는 우선 보증금 5,000만 원에 월세 33만 원을 협의안으로 제시하고, 주변 유사 매물의 보증금·월세 조건과 비교해 조정하는 방법을 권합니다

이는 법적으로 정해진 적정 월세가 아니라 협상을 위한 예시입니다

다만 기존 계약의 갱신인지, 새로운 계약인지에 따라 법률 적용이 달라질 수 있습니다

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

신규 주택 임대차계약에서 보증금을 높이고 월세를 낮추는 것은 기본적으로 임대인과 임차인 간 협의에 따라 결정되는 부분이기에 명확한 기준이 정해져 있는 것은 아닙니다. 다만 전월세 전환율을 적용하여 계산해 볼 수 있습니다.

예를 들어 현재 전환율(5%)을 적용한다면 보증금 3,000만 원에서 5,000만 원으로 2,000만 원을 증액할 경우 월세는 약 9만 원이 감액됩니다. 따라서 기존 월세 40만 원에서 9만 원을 감액한 약 31만 원으로 계산할 수 있습니다.