전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
전세세입자를 보호하는 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 오히려 을이 된다는 상황이 벌어진다는데 어떤 상황을 의미하는 것인가요? 집주인이 집을 마음대로 사고 팔 수 없다는 의미 같은데 정확히 왜 전세 연장에 관한 법이 집주인에게 불리한 상황이 되는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아마도 임대차보호법으로 사료가 되고 임대차보호법의 경우 2년 계약 후 계약갱신청구권을 사용을 하게 되면 2년 더 거 임차인이 거주가 가능한 것을 말하지만 임대인이 실거주를 하게 될 경우는 계약갱신청구권을 사용하지 못합니다.
아닌 경우 2+2년은 기존 임차인에게 보장을 해줘야하는 것은 존재를 하게 됩니다. 하지만 집을 매매하는데는 문제가 없습니다. 매매를 해도 임차인의 권리는 새로운 매수인이 승계를 하기 때문에 크게 매매에 문제는 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 된다는 표현은 최근 몇 년간 개정된 임대차 보호법(특히 계약갱신청구권제) 때문에 생겨난 현상입니다
요점은 세입자의 권리가 강화되면서 집주인의 권한이 상대적으로 제한되었기 때문에, 집주인이 오히려 약자의 위치에 놓이는 경우도 있습니다
계약 갱신청구권을 쓰게 되면 임대료도 5%만 올려야 되고 집을 매매할때도 제한이 따르게 됩니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 세입 자를 보호하기 위한 법률들이 때로는 집주인의 재산권 행사에 제약을 주어, 집주인이 '을'의 위치에 놓이는 것처럼 느껴지는 상황이 발생할 수 있습니다.
이러한 상황은 주로 2020년 7월에 시행된 '임대차 3법'의 영향이 크며, 특히 '계약갱신청구권'과'전월세 상한 제' 조항에서 비롯됩니다.
집주인이 '을'이 되는 상황이 의미 ==>
집주인이 '을'이 된다는 것은, 임대인이 자신의 주택을 자유롭게 처분하거나 임대 조건을 변경하는데 있어 임차인의 권리 행사로 인해 제약을 받는 상황을 의미합니다. 이는 주로 다음과 같은 경우에 해당합니다.
주택 매매의 어려움 :
임차인이 거주 중이고 계약갱신청구권을 행사할 경우, 집주인이 집을 팔고 싶어도 새로운 매수 인이 실 거주하기 어려워 매매가 쉽지 않거나 가격을 낮춰야 할 수 있습니다.
본인 실 거주의 어려움 :
집주인의 직접 해당 주택에 거주하고자 해도, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없습니다.(단, 집주인 본인이나 직계 존비속의 실 거주는 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있으나,이 경우에도 임차인에게 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 합니다
임대료 인상의 제한 :
시장 상황과 관계없이 임대료를 크게 올릴 수 없어 임대 수익에 제한이 생길 수 있습니다
전세 연장 관련 법률이 집주인에게 불리하게 작용하는 이유 ==>
계약 갱신 청구 권 :
임차인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 요구할 수 있는 권리입니다.
임차인의 1회 연장 권리 : 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을ㄹ 2년 더 거주할 수 있습니다.
제한적인 거절 사유 : 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 법에서 정한 극히 제한적인 사유( 예: 임대인 본인 또는 직계 존비속 의 실 거주, 임차인의 의무 위반 등)가 아니라면 이를 거절할 수 없습니다
재산권 행사 제약 : 이로 인해 임대인이 자신의 주택을 매매하거나 직접 사용하려 할 때, 임차인의 계약 갱신 청구권 행사로 인해 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 특히, 실 거주 목적의 매수 인을 찾기 어려워지거나, 임차인이 있는 상태로 매매해야 하므로 가격 협상에서 불리해 질 수 있습니다.
전월세 상한제 :
계약 갱신청구권 행사 시 임대료 증액을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다.
시장 가격의 반영 어려움 :
전세 시장의 시세가 급등하더라고, 임대인은 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다.
수익성 제한 :
이는 임대인의 임대 수익을 제한하여, 투자 대비 수익률이 낮아지거나 물가 상승률을 따라가지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다.
묵시적 갱신 :
임대인가 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보가 없으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 자동 연장되는 제도입니다.
임대인의 주의 의무 :
임대인이 계약 연장을 원치 않거나 조건을 변경하고 싶다면, 반드시 기간 내에 임차인에게 명확히 통보해야 합니다.
자동 연장의 위험 :
만약 임대인이 이를 놓치거나 깜빡하면, 원치 않게 기존 조건으로 2년이 더 연장되어 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
결론적으로, 이러한 법률들은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었지만, 동시에 임대인의 재산권 행사에 일정 부분 제약을 가하게 되어 집주인 입장에서는 '을'이 된 것 같은 상황을 경험할 수 있습니다.특히 주택 매매나 실 거주 계획이 있는 집주인에게는 큰 고민거리가 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 임대차3법에 따른 계약갱신청구권이 그 대표적인 예일 듯 보입니다. 임차인이 만기 6~2개월전에 갱신청구권을 사용하면 실거주가 아닌 이상 임대인이 이를 거부할수 없고, 승인되더라도 보증금에 대한 인상은 5%이내로 제한이 되기 때문에 거주기간중 시세가 크게 상승되었다면 본인의 의사를 충분히 반영하기 어렵습니다.
그리고 전세사기에 따른 특별법 제정에 따라 임차인에게 전세승계거부권이 생겨나면서 이전처럼 임차인 의사와 관게없이 임대인 판단에 따라 전세낀 매매를 할수 있었던게 지금은 임차인 동의 없이 매매할 경우 전세승계거부권에 따라 임차인이 승계를 거부하고 계약읋 바로 해지하고 퇴거를 할수 있게 되었습니다. 즉 매매에 제한이 생겨나게 되었기 때문에 질문과 같은 이야기가 나오는게 아닐까 생각됩니다,
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자 계약갱신청구권 때문에 집주인은 원치 않아도 최대 4년간 세입자와 계약을 유지해야 합니다. 따라서 집을 팔아도 매수자가 실거주 못하면 거래가 어렵습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 연장법은 전세를 계속해서 연장하면서 거주할 수 있는 법입니다.
따라서 임대인이 거주하고 싶어도 강제적으로 퇴거를 못할 수도 있습니다.
임차인의 권리가 강화되면 상대적으로 임대인의 권리는 낮아집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
현행 주택임대차 보호법에 의하면 임차인은 1년 계약이라도 2년 거주를 주장할 수 있고, 여기에 더하여 1번에 한해 계약갱신청구권을 사용하면 최소 4년의 거주가 가능한데, 현실적으로 법률에 규정된 특별한 사유가 있거나 임대인이 직접거주를 하지 않는이상 계약갱신청구권을 거절할 수가 없습니다. 또한 많은 사안에서 임차인에게 불리한 것은 인정되지 않는 경우가 있으므로 임대인의 재산권이 제한되는 문제를 지적한 것입니다.