상가 분양받을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?

Question

상가 분양을 처음 알아보고 있는데 계약 전에 어떤 부분을 가장 먼저 확인해야 하나요? 분양가뿐만 아니라 상권과 유동인구, 예상 임대료, 공실 가능성, 관리비, 대출 조건도 중요하다고 들었습니다. 시행사와 시공사의 안정성이나 등기·권리관계, 계약서에서 반드시 확인해야 할 사항도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가를 분양받을 때 가장 먼저 확인하셔야 할 부분은 해당 상가가 실제로 임대수익을 낼 수 있는 입지와 조건을 갖추고 있는지 여부입니다. 상가투자의 주요 목적은 결국 임대수익과 자산가치이기 때문입니다. 따라서 분양회사에서 제시하는 예상 임대료만을 기준으로 판단하기보다는 인근 중개사무소 등을 통해 해당 지역의 실제 임대시세와 공실 수준을 별도로 확인해보시는 것이 좋습니다.

또한 분양가 대비 예상 임대료가 적정한지, 관리비와 재산세, 대출이자 등을 제외하고도 실제 수익이 어느 정도 남는지를 계산하는것도 필요할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

상가의 경우 가장 기본적으로 수익성 분석이 아주 중요합니다.

우선 얼마를 투자를 해서 향후 얼마의 수익률을 올릴 것인가 등을 계산을 해 봐야 합니다.

다만 이러한 조건은 먼저 공실이 없다는 가정하에 계산을 하는 것입니다. 공실이 발생 즉 임차인을 구하지 못할 경우 시간이 지날수록 적자를 쌓일 수 있습니다. 따라서 상가 분양을 받기 위해서는 가장 먼저 임차수요분석이 있어야 합니다.

요즘 경기가 매우 좋지 못하기 때문에 신규 상가라 하더라도 임대 문구가 많이 보입니다. 또한 상가의 경우 대출 시 담보능력도 많이 하락을 하였다고 합니다. 금리가 높고 경기가 좋지 못한 지금 상가 투자를 무엇보다 주의를 해야 될 시기라 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

공급면적에 비해서 실제로 사용할 수 있는 전용면적 비율이 얼마인지 확인해야 실질 단가 계산이 정확해 집니다. 건물 내 지정 업종 규정이나 인근 상가의 독점 업종 지정 여부를 파악해야지 추후 원하는 업종의 임차인을 구하기가 쉬우며 전기용량과 전용 배관, 환기 시설, 가스 관로 등 하고자 하는 업종에 필요한 시설이 잘 갖춰져 있는지도 필수로 점검해야 합니다. 또한 시행사의 사업 실적과 건축을 담당하는 시공사의 재무 상태도 체크해서 분양대금이 안전하게 보호되도록 신탁사를 통한 자금 관리와 허그 분양보증이 되어 있는지도 확인하시면 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

등기부등본상 선순위 근저당, 가압류 등 기대출과 권리 침해 여부를 확인해서 안전하게 말소 가능하거나 승계할 수 있는 구조인지 검증해야 합니다. 주변 유동인구의 동선, 배후 수요, 업종 제한 등을 분석해서 목표한 임대 수익률과 실제 공실 없는 임대가 가능한지 판단해야 하고 시행사의 분양보증 가입 여부와 함께 분양가에 가짜 프리미엄이나 과다한 관리비, 분양 거품이 포함되지 않았는지도 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

분양을 받을 때 분양가의 적정성, 눈에 보이는 유동인구가 아닌 실제 소비 동선과 배후 수요, 그리고 시행사, 시공사의 안정성과 자금 관리 방식을 보시면 되겠습니다.

계약서에서는 전용면적과 공용면적의 비율, 업종 제한 여부 확인, 지체상금 및 준공일 조항, 부가가치세 별도 여부를 확인해야 합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

상가 분양시 가장 중요한 부분은 분양가 보다는 그 자리에 실제로 임차인이 들어올 수 있는가 입니다 홍보자료 예상수익률보다 상구너과 실제 임대료와 공실 가능성, 분양계약의 안정성을 먼저 검증해야합니다 계약서에 반드시 확인할 것은 면적과 위치 업종과 임대, 공사와 입점을 중점적으로 확인하시기 바랍니다