청약 당첨되면 무조건 계약하는 게 좋은 건가요?

Question

요즘 내 집 마련에 관심이 생겨서 청약 공부를 하고 있습니다. 주변에서는 청약은 당첨만 되면 로또라고 하면서 무조건 계약해야 한다고 이야기하는 분들이 많더라고요. 그런데 인터넷이나 부동산 커뮤니티를 보다 보면 당첨 후 계약을 포기하거나 고민 끝에 청약을 취소했다는 분들도 생각보다 많이 보였습니다.

저는 아직 생애 첫 청약을 준비하는 단계라 당첨 자체가 너무 어려운 일이라고 생각했는데 막상 당첨이 되더라도 분양가, 중도금 대출, 입주 시점의 자금 마련 등을 모두 고려해야 한다는 이야기를 듣고 조금 걱정이 되기 시작했습니다. 특히 최근에는 분양가가 많이 오른 곳도 있고 입주 시점에 집값이 어떻게 될지 알 수 없다는 의견도 많아서 더욱 고민이 되네요.

예를 들어 분양가가 높거나 주변 시세와 큰 차이가 없다면 굳이 계약하는 것이 맞는지, 반대로 입지나 미래 가치가 괜찮다면 당장 자금이 조금 부족하더라도 계약하는 것이 유리한지 궁금합니다. 또한 청약에 당첨된 뒤 계약을 포기하게 되면 재당첨 제한이나 청약 자격에 불이익이 생기는지도 잘 모르겠습니다.

실제로 청약에 당첨되셨거나 계약까지 진행해보신 분들은 어떤 기준으로 최종 결정을 내리셨나요? 당첨 후 반드시 확인해야 하는 부분이나 후회하지 않기 위해 체크했던 사항들이 있다면 경험담과 함께 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

최근 고분양가 단지가 많아 주변 시세보다 최소 10~20% 저렴한 안전마진이 있는지와 입주 시점의 대출 한도를 냉정하게 비교해야 합니다. 당첨 후 계약을 포기하더라도 기존 청약 통장은 효력을 잃고 리셋되며 단지에 따라서 최대 10년의 재당첨 제한 패널티를 받게 됩니다. 분양가 외에 발코니 확장비, 옵션비, 취득세 등 수천만원의 추가 비용이 발생하므로 총소요 비용을 기준으로 자금을 계산하셔야 합니다. 따라서 주변 분위기에 휩쓸리지 말고 내 현금으로 계약을 치를 수 있고 소득 대비 대출 원리금 감당이 확실히 가능할때만 계약해야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

당첨이 된 순간 계약을 포기하더라도 사용된 청약통장은 영구 폐기되며 지역에 따라서 최장 10년간 재당첨이 제한되는 강력한 불이익을 받습니다. 최근 분양가가 크게 올라 위험하므로 반드시 주변 신축 시세 대비 80% 이하의 마진이 있는지와 실거주 의무와 중도금 이자 방식을 확인해야 합니다. 입지가 아무리 좋아도 계약금과 입주시 필요한 현금을 스스로 동원할 체력이 없다면 무리하게 계약하지 않는 것이 안전합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

청약을 진행하시어 당첨이 된다는 전제하에서는 반드시 해당 분양금액을 본인이 조달 가능한지 자금계획에 대한 계획이 필요합니다. 많은 사람들이 로또청약이라고 하여 당첨만 되면 모든 수익이 창줄된다고 오해를 하시는데 이건 청약자체를 전혀 이해하지 못하는 분들이라고 할수 있습니다.

기본적으로 로또청약이 나타나게 되는 것은 분양가상한제가 적용된 일부 아파트 청약건에서 주로 나타나게 되는 경우가많고 그 외 청약건들은 시세대비해서 크게 저렴하지 않은 수준으로 정해지게 됩니다. 또한 지금처럼 건설비용이 증가하는 경우나 시세가 하락되는 시장에서는 분양가가 주변시세와 차이가 없거나, 오히려 높을수도 있습니다.

그리고 당첨이 되더라도 전매제한이나 실거주의무등이 부여되어 있을수 있어 바로 피를 받고 팔수 없는 환경이 만들어질수 있어, 당첨이후에 자금조달계획등을 명확하게 세운뒤 청약을 진행하셔야 합니다 . 무턱대고 청약헸다 당첨되었더라도 자금조달을 하지 못해 그대로 계약을 중도 포기하는 등 문제가 생기고, 재당첨제한이나 청약통장효력상실처럼 불이익을받을수도 있습니다,

즉, 청약을 하실떄에는 분양가의 최소 30~40%는 가지고 계신상태에서 청약을 진행하셔야 하고, 해당 시점에 대출규제나 지역규제여부등도 잘 체크한뒤 결정하셔야 합니다. 청약은 말그대로 내가 새집을 분양받아 실거주를 하기 위한 기준으로 판단을 하셔야 하지, 투자의 목적으로 판단을 하시는 것과 무조건적인 청약은 위험할수 있습니다.

Answer 4

실제 경험자들이 청약 당첨시 강조하는 리스트는 다음과 같습니다.

1. 계약 전 자금 시뮬레이션: 분양가, 대출, 이자, 잔금까지 모두 계산해보고 감당 가능한지 확인.

2. 분양가 대비 시세 차이: 최소 10~20% 이상 유리해야 ‘로또 청약’으로 불릴 만합니다.

3. 생활 편의성: 입주 후 실제 거주할 때 만족할 수 있는지, 단순 투자 목적이라면 임대 수요가 충분한지.

4. 불이익 감수 여부: 계약 포기 시 재당첨 제한을 감수할 수 있는지 판단이 필요합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

청약이라도 무조건 로또는 아닙니다. 입지가 좋고 분양가상한제로 주변 보다 시세가 낮을 경우 당첨이 되게 되면 주변 시세와 비슷하게 형성이 되면서 분양가 대비 시세상승으로 자산의 가치가 증가를 하기 때문에 로또라고 말을 하는 것입니다. 또한 분양가의 10~20% 정도의 자기 자본이 있어야 계약을 하고 중도금의 경우 집단 대출로 갈 수 있지만 결국 잔금 시 잔금을 해결을 하셔야 합니다. 규제에 따라서 전매제한 및 대출규제등으로 자금계획 없이 가지고 갈 경우 향후 잔금을 치루지 못하면 계약 파기도 어렵고 연체로 인해서 큰 손실을 입을 수 있습니다.

따라서 자금에 대한 자신이 없을 경우 계약을 포기로 인한 불이익이 있더라도 계약을 포기를 하는 것이 좋고 그렇치 않고 자금에 여유가 있을 경우 가지고 가셔도 됩니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

청약은 당첨되면 무조건 계약하는 건 아닙니다.

요즘은 고분양가 논란으로 분양가보다 마이너스 되는 부분도 고려해보셔야 합니다.

분양가가 주변 시세보다 상당히 낮다면 가격 경쟁력이 있을 수 있고 그 반대라면 계약을 고려해보시길 바랍니다.

감사합니다.