다가구 주택에서 전세로 거주중인데 위험한가요?
현재 전세 1억7천에 1년 2개월정도 살고있구요 다가구 주택입니다.
한창 제가 집구할때 전세사기가 판을 칠때라 나름 잘 알아보고 들어왔는데
요즘 갑자기 다가구 주택은 절대 들어가면 안된다고 하는게 많이 보여서요...
제가 들어온 이유는 일단 집주인 분들이 4층과 옥상전체를 사용으로 사십니다. 불법건축물이 하나 있는데 옥상에 뭐하나 설치하셨다고합니다 손주들때문에요 계단에 벽같은것도 현관문으로 해두셨구요 그리고 아들분이 제옆호실에서 거주중이시고 등기부등본상에는 2015년에 소유권이전으로 매매를 하셨구요 을구에는 아무것도 없습니다. 그냥 집주인분이 위에 아침마다 손주들 등원시키면서 사시고 집안에 가족도 있고.. 딱히 대출받은 이력도 없고. 2015년 이후에는 아무것도 존재하지 않고 뭐 다 사기는 아닐테니 들어온거 거든요 안전한 집 아닌가요? 전세가율도 봤을때 집 자체는 13~15억 정도 나가는걸로 알고있습니다
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.
전세 계약 전에 애시당초 등기부등본상 선순위 근저당 및 채권이 없는 상태에서는
추후 목적물이 경매 실행의 위험이 없습니다.
전세 계약 후 전입신고 하여 대항력 있으시고 보증금 1억 7천 만원에 대해서 확정일자도 받으셨다면
임대차 기간 만료 후 보증금을 돌려받으시는 것은 문제 없습니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
다가구 주택에서 전세로 거주하는 경우 , 일반 아파트나 다세대주택보다 법적 구조나 권리관계가 복잡할 수 있어 세입자 입장에서는 주의가 필요합니다.
그러나 사용자가 제공한 정보를 토대로 보면 , 현재 상황은 비교적 안전한 편으로 보입니다.
다만 주의할 점이 몇 가지 존재합니다.
(1) 등기부 등본상 권리관계
등기부등본의 갑구에 2015년 소유권 이전(매매) 기록이 있으며 , 을구 (근저당 등 채권 관련) 에는 아무 기록이 없다고 했습니다.
이는 해당 주택에 대출이나 가압류 , 가처분 등 권리제한이 전혀 없다는 의미로 , 전세보증금 회수 가능성에 있어 매우 긍정적인 요소입니다.
(2) 전세가율 및 보증금 안전성
전세보증금 1억7천만 원에 대해 건물 전체 시세가 13~15억 원이라면 , 전세가율은 약 13% 수준으로 매우 낮습니다.
이는 전세보증금이 집값 대비 낮기 때문에 집값이 하락하거나 급매로 팔리는 상황이 오더라도 보증금 회수가 매우 유리함을 의미합니다.
(3) 실거주 형태와 집주인 가족
ㆍ 집주인 본인이 4층과 옥상에서 거주 중이며 ,
ㆍ 자녀가 세입자 옆호실에서 살고 있는 점은 -> 명의 신탁이나 불법임대 가능성이 낮고 -> 실거주 성향이 강한 케이스로 , 세입자에게 불리한 상황이 발생할 가능성도 낮음을 시사합니다.
(4) 불법 건축물 문제
ㆍ 옥상에 설치한 구조물 , 현관문 같은 벽 설치는 경미한 불법 건축물일 가능성이 있습니다.
ㆍ 이는 전세보증금 회수와 직접적인 법적 영향은 거의 없지만 , 추후 집이 매각되거나 이행강제금 부과 등의 행정조치가 있을 경우 , 주거환경에 일부 불편이 생길 수 있습니다.
ㆍ 그러나 보증금 회수에 직접적 리스크는 적습니다.
(5) 종합 평가
현재 상황은 전반적으로 안정적인 것으로 보입니다.
ㆍ 등기부상 채권자 없음
ㆍ 전세가율 낮음
ㆍ 집주인 및 가족 실거주
ㆍ 시세 대비 전세금 비중이 매우 낮음
불법 건축물은 소소한 행정문제일 가능성이 크며 , 현재까지 보이는 모든 요소는 전세보증금 회수 위험이 매우 낮은 구조입니다.
단 , 갱신 시에는 등기부등본을 한 번 더 확인하고 , 집주인의 재정 상태가 변하지 않았는지만 점검하면 충분합니다.
결론적으로 , 현 시점에서 해당 다가구 주택의 전세 거주는 법적ㆍ재정적으로 안전한 편이며 , 보증금 회수에 큰 문제는 없어 보입니다.
다만 불법 건축물 문제나 주거환경 측면에서의 불편은 일부 감수해야 할 수 있습니다.
추가로 안심 전세보증보험 가입도 고려해볼 수 있으나 , 현재 전세가율로는 실익이 크지 않을 수도 있습니다.
질문에 써주신 정보 만으로 봤을때는 크게 위험하거나 한 집은 아닌것으로 보입니다.
다가구주택이라고 다 위험하거나 하지는 않습니다.
중요한것은 집의 시세와 근저당 그리고 선순위임차인들의 보증금의 합의 비율이 어느정도 되는지가 중요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증금액이 최우선변제 대상을 초과하므로 전세보증보험에 가입하셨을 것으로 생각됩니다. 만일 가입을 하지 않으셨다면 지금이라도 가입하시는 것을 추천 드립니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는것이 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
다가구는 호실로 나누어진 개별 등기가 아니고 건물 한동 전체의 등기가 하나 존재를 하게 되는 건물입니다.
또한 각 호실에 임대차계약을 한 보증금이 있을 경우 각 순위별로 권리를 가지고 있습니다.
즉 건물 시세에서 각기 호실마다 들어온 순서대로 보증금을 차감하고도 금액이 남아 있다면 안전하다고 볼 수 있습니다.
통상적으로 다가구의 경우 선순위 대출이 있을 경우 사고가 터져서 경매로 넘어가게 되면 각 호실별 확정일자등의 순서를 통해서 배당을 받기 때문에 대출이 많고 호실의 보증금이 많을 경우 경매로 가서 끝에 있는 사람은 보증금을 받기 어려울수도 있기 때문인데 위에 보면 선순위 대출이 없고 또한 시세 대비 각 호실별 보증금을 계산을 해보면 보증금이 과하지 않을 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 하지만 시세 대비 각호실별 보증금이 과할 경우는 문제가 발생할 여지가 있긴 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
지금 거주중인 주택은 현재 실거주 및 전세가율, 권리 상태로 봤을때 안정적인 상황입니다.
집주인분이 건물에 실제로 거주하고 있으며 등기부등본상 근저당이 없고 집값 대비 전세가율이 매우 낮습니다.
옥상에 불법구조물이 있지만 보증금 반환가 직접적 연관은 적습니다.
보통 전세 사기가 많이 일어나는 경우는 다가구보다는 다세대주택에서 많이 발생합니다.
소유권 : 다가구 주택은 건물 전체가 한 명의 소유이며 개별 세대 등기가 불가능하지만, 다세대 주택은 각 세대별로 소유권이 구분되어 개별 매매가 가능합니다.
층수 : 다가구 주택은 3층 이하로 제한되지만, 다세대 주택은 4층 이하로 건축할 수 있습니다.
전입신고·확정일자·보증보험 가입 등 기본 안전장치는 유지하시고 앞으로도 임대인 대출·근저당이 새로 잡히는지 등기부등본을 1번씩 확인해보는것도 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
현재 거주하시는 다가구 주택은 전세 사기 위험에서 상당히 벗어난 것으로 보입니다.
소유권이 안정적이고 을구에 근저당이 없는 점이 안정적이라는 증거입니다.
실소유주 가족이 직접 거주 중이며 전세가율이 매우 낮아 깡통전세 가능성이 낮습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 살고 계신 집은 등기부등본이 안전하고(을구 없음)전세가율이 매우 낮은 편이고 집주인이 실거주하고 있고
확정일자와 전입신고가 된 상태라면
전세사기 가능성은 매우 낮습니다
질문자님처럼 세입자가 구조·등기 상황을 정확히 파악하고 들어간 경우엔 안정적입니다
불안하시면 전세보증금 반환보증보험 (HUG/SGI) 가입 여부도 한번 고려해보시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
다가구 주택이라고하여 전세사기가 많은 것은 아닙니다
더구나 건축물 등기부등본상 ㅡ을구ㅡ란에는 특별이 등기설정이나 근저당이 없이 깨끗한 것을 보면 안심하셔도 됩니다
4층 무허가 건물에 대해서는 임차인과 아무런 이해관게가 없습니다
만약 단속이 나오더라도 임대인이 책임을 지게됩니다
불필요한 걱정을 하지않으셔도 객관적으로 안심할 수 있다고 보여집니다
참고 바랍니다