강남 재건축 진행시 분양때 기존 큰평수에 작은평수 신청되나요? 그리고 환급받나요?
예를들어 강남 40평대 거주중인데 20평대을 재건축 조합분양신청시 할수있나요? 그럼 분양권과 환급금도 나오나요? 혹시 소형평수 물량이 부족하거나 신청자가 많아서 못배정 받을수도 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 평형 배정 방식은 조합마다 달리 적용이 되며, 통상적으로 평형별 그룹을 만들어서 전산 무작위 추첨을 통해서 평형을 배정 받게 되는 방식입니다. 평형에 따라서 배정 가능한 동호수가 달리 정해지고, 대형 평형은 높은 층이나 로얄층에 배정 될 가능성이 크게 작용을 하게 됩니다. 조합원 지분이나 가산제 및 가산점 등 조합별 기준이 달리 적용이 될 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축 조합에서 분양권 배정은 일반적으로 기존 주택 가구 수, 대지지분, 조합 규정에 따라 결정됩니다
기존 주택보다 작은 평수(소형) 신청 가능 여부는 조합 규정에 따라 다릅니다
단지별 조합분양 규약 확인이 필수입니다
재건축에서 환급금은 기존 주택과 새 아파트의 공급금액 차이에 따라 발생합니다
강남 재건축은 소형 평형 수요가 많아서
경쟁이 치열해서 선착순이 아니라 배점·추첨제 등으로 배정됩니다
따라서 신청해도 배정 못 받을 수도 있고
평형, 지분, 입주자 순위, 가점 등에 따라 달라집니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 조합원분양 신청 시 기존 보유 주택 평형과 신청 평형을 다르게 선택할 수 있습니다. 다만 강남 지역 특성상 소형 평형 물량 제한과 조합원 우선순위에 따라 배정 여부가 결정되며 환급금은 평형 축소분에 대해 발생합니다.
감사합니다.
예를들어 강남 40평대 거주중인데 20평대을 재건축 조합분양신청시 할수있나요?
==> 네 가능합니다.
그럼 분양권과 환급금도 나오나요? 혹시 소형평수 물량이 부족하거나 신청자가 많아서 못배정 받을수도 있나요?
===> 이러한 경우 조합측 지침에 따라 판단해야 하는 사항이고, 불량이 부족한 경우 추첨 등에 따라 결정되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
큰 평수 소유자도 작은 평수로 조합 분양 신청이 가능합니다. 차액이 발생하면 환급금이 나오게 되며 소형 평형 물량이 부족하다면 배정이 제한될 수있읍니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
큰 평수 소유주가 작은 평수를 신청하는 것은 법적으로나 실무적으로 당연히 가능하며, 차액은 현금으로 환급받으실 수 있습니다.
강남 재건축 단지에서 대형 평수 소유주가 실속 있는 소형 평수를 선택하며 현금 자산까지 확보하는 전략은 실무에서 자주 활용되는 방식입니다.
1. 분양 신청 및 환급금 수령
재건축 사업은 권리가액(기존 자산의 감정평가액)을 기준으로 신축 아파트를 배정받는 원리입니다.
배정 원리: 질문하신 것처럼 40평대 아파트의 권리가액이 30억 원이고, 신축 20평대의 조합원 분양가가 18억 원이라면, 그 차액인 12억 원을 환급금으로 돌려받게 됩니다.
수령 시점: 통상적으로 입주 시점에 정산하며, 조합의 자금 사정에 따라 중도금 납부 시기에 상계 처리하기도 합니다.
2. 평형 배정의 우선순위와 낙첨 가능성
소형 평수 신청자가 몰릴 경우 못 받을 가능성도 배제할 수는 없으나, 대형 평수 소유주에게는 유리한 규정이 있습니다.
우선순위: 대부분의 재건축 조합은 '종전 권리가액이 높은 순'으로 희망 평형을 우선 배정합니다. 따라서 40평대 소유주는 20평대 신청자들 중 최상위권에 해당하므로 배정받을 확률이 매우 높습니다.
공급 물량: 강남 재건축은 규제상 소형 평수(전용 60㎡ 이하) 의무 건립 비중이 있어 물량이 제법 확보되는 편입니다. 다만, 조합 정관에서 정한 배정 기준에 따라 드물게 경합이 발생할 수 있으니 조합원 분양 신청 안내서의 배정 원칙을 반드시 확인해야 합니다.
3. 실무 전문가의 조언 (세무 리스크)
환급금을 받을 때 주의할 점은 양도소득세입니다. 세법상 환급금은 '부분 환급'이라 하더라도 기존 주택 지분의 일부를 유상으로 양도한 것으로 간주하여 세금이 발생할 수 있습니다. 특히 강남은 가액이 커서 환급금에 대한 세부담이 예상보다 높을 수 있으니 사전에 세무 상담이 필요합니다.
환급금이 발생하는 '1주택 선택' 외에도, 권리가액이 충분하다면 소형 두 채를 받는 '1+1 분양' 방식도 고려해 보시길 권합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 재건축 과정에서 조합에서 별도 평형별 분양신청을 받는 것으로 알고 있고, 그에 따라 해당 시점에 원하시는 평수를 신청하시면 됩니다. 그리고 기존 주택의 가지에서 새로 입주받는 조합원 분양가에서 차감후 남은 금액을 분담금으로 지급하고 입주를 하는 것이기에 기존 평수가 40평대라고 해서 신축 20평대가 가치가 꼭 낮다고는 볼수 없습니다. 만약 그렇다고 해도 보통 대형평수의 경우 소형평수하나와 국민평형 하나 두채를 분양받는 경우도 조합에 따라 가능하기에 사실상 실제 분담금이 마이너스로 환급되는 경우는 거의 없다고 볼수 있습니다. 그리고 배정의 경우도 조합에 따라 방법이나 규약이 달라질수 있기에 이에대해서는 해당 조합을 통해 확인하셔야 할 부분입니다