민간임대주택의 저당권 설정 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 민간임대주택에 전세 계약을 맺을 예정인 예비 임차인입니다. 민간임대주택의 경우 분양 전환 전까지 주택에 저당권을 설정하지 못하는 것으로 알고 있는데 맞을까요? 잔금일에 전입신고, 확정일자를 받는 경우 다음날 대항력이 생기는 사이 집주인이 저당권을 설정하는 것을 막기 위해서 잔금일 익일까지 저당을 잡지 않을 것을 특약에 넣으라고 많이 들었는데,
민간임대주택에 입주하는 경우 이러한 특약을 작성하지 않아도 괜찮은지 궁금합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1. 분양 전환 전 저당권 설정 제한 (맞습니다)
민간임대주택에 관한 특별법(구 임대주택법)에 따라 임대사업자가 사업계획 승인을 받아 건설된 임대주택에 대해서는 분양 전환 이전까지는 원칙적으로 저당권 등의 담보물권 설정 행위를 할 수 없도록 제한하고 있습니다.
법적 근거: 임대사업자는 분양 전환 이전까지 저당권이나 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위 등을 할 수 없습니다.
부기등기 의무: 임대사업자는 소유권보존등기 신청과 동시에 분양전환 이전까지 제한물권의 설정 등이 불가능한 재산이라는 취지의 부기등기를 해야 합니다. 이 부기등기일 이후에 설정된 제한물권은 효력이 없습니다.따라서 민간임대주택의 경우 법적으로 분양 전환 전까지는 임대사업자가 임차인의 동의 없이 저당권을 설정할 수 없습니다.
2. 잔금일 특약 작성 필요성 여부
일반적인 주택 전세 계약에서는 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 발생하므로, 잔금일 당일 집주인이 저당권을 설정할 경우 임차인의 권리(우선변제권)가 후순위로 밀리는 위험을 막기 위해 '잔금일 이후까지 저당권 설정을 금지한다'는 특약을 넣는 것이 일반적입니다. *
그러나 민간임대주택은 위에서 설명한 법적 제한과 부기등기 때문에, 임대사업자가 분양 전환 전까지 저당권을 설정할 수 없도록 법으로 보호되고 있습니다.
법적 보호: 이미 법률과 등기부상의 부기등기로 임차인의 권리가 보호되고 있으므로 일반 주택 전세 계약에서 요구되는 저당권 설정 금지 특약을 별도로 작성하지 않아도 법적 안전장치가 마련되어 있는 상태입니다.
보증금 보호: 또한 민간임대주택은 의무적으로 임대보증금 보증 가입을 해야 하므로
이중의 안전장치가 있습니다. 결론적으로 민간임대주택에 입주하는 경우 일반 전세처럼 잔금일 특약을 작성하지 않아도 법에 따라 저당권 설정이 제한되므로 괜찮습니다.
****꼭 확인해야 할 사항
민간임대주택이라 하더라도 입주 전에 다음 두 가지를 반드시 확인하시는 것이 안전합니다.
1. 등기부등본 확인: 등기부등본 '을구'란에 이 주택은 분양전환 시까지 저당권 등 제한물권 설정이 제한된다는 취지의 부기등기가 되어 있는지 확인하세요.
2. 임대보증금 보증 가입 여부: 임대사업자가 주택도시보증공사(HUG) 등에서 발행하는 임대보증금 보증에 가입되어 있는지 확인하여, 보증금 회수에 문제가 없는지 점검하세요.
1명 평가민간임대주택에 전세 계약을 맺을 예정인 예비 임차인입니다. 민간임대주택의 경우 분양 전환 전까지 주택에 저당권을 설정하지 못하는 것으로 알고 있는데 맞을까요? 잔금일에 전입신고, 확정일자를 받는 경우 다음날 대항력이 생기는 사이 집주인이 저당권을 설정하는 것을 막기 위해서 잔금일 익일까지 저당을 잡지 않을 것을 특약에 넣으라고 많이 들었는데,
민간임대주택에 입주하는 경우 이러한 특약을 작성하지 않아도 괜찮은지 궁금합니다.
== > 해당 특약조건을 반영시키는 것이 적절하고 계약을 했어도 보증보험에 가입이 불가한 경우 계약해제 등을 해야 하는 만큼 복잡한 문제가 제기될 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
민간임대주택에 저당권이 잡혀져 있다는 것은 건설사업자가 채무자일 가능성이 큽니다.
우선 임대차계약을 맺기 전에 등기부등본을 통해서 선순위를 확인을 해야 하고 계약 시 특약으로 권리 못들어오는 특약을 넣으셔도 됩니다. 통상적인 임대차계약 시 잔금이전 권리 못들어오게 하는 것은 통상적인 특약이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
민간주택이라도 저당숸 설정이 전면 금리된 것은 아닙니다/ 잔금일 다음날 저당권 설정 가능성을 고려해 잔금일 익일까지 저당권 설정 금리 특약을 삽입하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
민간임대주택이라도 임차인이 동의하는 경우에는 저당권 설정이 가능합니다. 계약일과 입주일사이에 집주인이 저당권을 설정하는 것을 방지하기 위한 특약을 넣는 것이 바람직하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생하므로 계약 이후 전입신고 익일까지 현재의 등기부등본상 권리관계 유지 및 이에 대한 위반시 계약 해제 및 납입한 대금 조건없이 반환 등의 특약을 넣는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
민간임대주택의 경우 분양 전환 전까지 주택에 저당권을 설정하지 못하는 것은 맞습니다
등록된 민간임대주택이라면, 임대의무기간 동안 저당권 설정이 법으로 제한되어 있습니다
즉, 잔금일에 따로 저당권을 잡지 않겠다는 특약을 추가하지 않아도 법적으로 이미 보호받는다고 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
민간임대주택의 경우 임대사업자는 사업 계획 승인을 받아 시행하는 주택 건설사업으로 건설된 임대주택에 대하여 분양 전환 이전까지 저당권이나 가등기 담보 등 담보물권을 설정할 수 없습니다.
따라서 민간임대주택에 입주하는 예비 임차인은 특약으로 잔금일 익일까지 저당권 설정을 하지 않는다.는 내용을 따로 작성하지 않아도 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
법적으로 분양 전환전까지 저당권 설정이 제한되어 있어 특약이 없이도 어느 정도 보호받으실 수 있지만 임차인 보호를 위해서 특약을 넣으시는 것이 안전하다 보여집니다